困局與求生之路

粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃自今年2月確立已有9個(gè)月，頂層規(guī)劃意味著這里既是中國(guó)改革開(kāi)放新的試驗(yàn)田，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的新高地。

于世界，這片區(qū)域就是中國(guó)對(duì)外一個(gè)至高的新名片，于珠海，預(yù)示珠海經(jīng)濟(jì)迎來(lái)寶貴的跨越式發(fā)展機(jī)遇。

而珠海整體最有熱度和高度的當(dāng)屬橫琴，多重利好之下，橫琴新一輪的價(jià)值大爆發(fā)，成為投資者的熱土。

◆寫字樓載體發(fā)展過(guò)熱供需不平衡

橫琴發(fā)展十年來(lái)，各大房企紛紛重倉(cāng)，區(qū)域住宅用地稀缺，規(guī)劃比例以商務(wù)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地為主，因此橫琴是珠海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的主力區(qū)域，供應(yīng)常年大量增加。

然而基于橫琴產(chǎn)業(yè)起步薄弱的現(xiàn)狀，租賃需求難尋，寫字樓售價(jià)經(jīng)歷了爬坡、暴漲、趨穩(wěn)、回調(diào)。

數(shù)據(jù)/橫琴中原

據(jù)橫琴中原最新統(tǒng)計(jì)，9月辦公成交約127套，環(huán)比上漲約35.11%，成交均價(jià)約31304元/㎡，環(huán)比上漲約11.04%，相比住宅、商業(yè)及公寓，辦公物業(yè)成交價(jià)漲幅居首位。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，自2015年起，橫琴商務(wù)次中心得到飛速發(fā)展，2018年總存量約占全市總存量23%。

南都日?qǐng)?bào)報(bào)道，今年底橫琴可提供辦公總面積預(yù)計(jì)將達(dá)到100萬(wàn)平方米左右。

站在初具國(guó)際化城市面貌的橫琴，看著一座座拔地而起、緊鑼密鼓施工的寫字樓，路過(guò)各樓宇樓下，顯少看得到有自住的影子，上班族更是寥寥無(wú)幾。

不禁滿心疑問(wèn)：一個(gè)新區(qū)這么多甲級(jí)寫字樓，如何消化？何時(shí)才能迎來(lái)所謂的大爆發(fā)？

現(xiàn)在珠海的寫字樓市場(chǎng)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，供過(guò)于求是常態(tài)。

數(shù)據(jù)/第一太平戴維斯大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)

據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告顯示，珠海寫字樓市場(chǎng)租賃需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓持續(xù)新增供應(yīng)，供過(guò)于求情況明顯。

受到橫琴片區(qū)較大的寫字樓供應(yīng)量與較高空置率的影響，全市空置率排名大灣區(qū)第二，高達(dá)37.3%，投資市場(chǎng)暫時(shí)呈高風(fēng)險(xiǎn)性信號(hào)。

數(shù)據(jù)/第一太平戴維斯大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)

香港作為眾多國(guó)際企業(yè)總部聚集地及國(guó)際金融中心，甲級(jí)寫字樓總租用成本位居大灣區(qū)首位，達(dá)人民幣每平方米每月879.8元，加之供應(yīng)有限及需求穩(wěn)增的因素，約等于排名第四的珠海113元的7.8倍。

綜合上述數(shù)據(jù)，受經(jīng)濟(jì)放緩、中美貿(mào)易摩擦和金融監(jiān)管升級(jí)等因素的綜合影響，短期內(nèi)，大灣區(qū)大部分寫字樓市場(chǎng)需求小幅萎縮和租賃決策過(guò)程放緩的態(tài)勢(shì)料將持續(xù)。

對(duì)于橫琴長(zhǎng)期而言，有賴于政策紅利推動(dòng)，與廣深同具自貿(mào)政策優(yōu)勢(shì)，目前寫字樓項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)突出，觸及租金谷值將有望反彈，投資機(jī)遇逐漸浮現(xiàn)，市場(chǎng)未來(lái)前景仍屬樂(lè)觀。

◆橫琴寫字樓還有求生的機(jī)遇嗎？

租金補(bǔ)貼，政府已經(jīng)伸出橄欖枝

橫琴目前還處在起步期和成長(zhǎng)期，是一個(gè)超級(jí)大工程，現(xiàn)在說(shuō)空置，為時(shí)過(guò)早。

一座寫字樓是否空置，我們除了要看總量，還要看片區(qū)的發(fā)展、建設(shè)周期以及整體結(jié)構(gòu)。

橫琴仍處于建設(shè)和不斷完善階段，人口也處于逐步聚集的階段。寫字樓出現(xiàn)階段性、暫時(shí)性空置屬正常現(xiàn)象。任何一個(gè)新區(qū)都會(huì)經(jīng)歷由地產(chǎn)化向去地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)變過(guò)程。

截止至10月25日，橫琴商事主體54738家，港澳企業(yè)3245家，此成績(jī)單雖然亮眼，但實(shí)際上，多數(shù)企業(yè)僅注冊(cè)橫琴，但未在此辦公。

為了鼓勵(lì)澳企進(jìn)駐橫琴，促使注冊(cè)企業(yè)回歸橫琴辦公，橫琴管委會(huì)確立租金補(bǔ)貼政策，符合條件企業(yè)最高補(bǔ)貼70元/㎡/月，同步啟用社保、子女義務(wù)教育、租房等方面實(shí)在補(bǔ)貼。

站在港澳和頂層的思維角度去看橫琴

在港珠澳大橋及廣珠澳城際軌道支撐下，已形成港珠澳三地便利交通生活圈，三地之間資源配置優(yōu)化越來(lái)越頻密。

頭等大事抓產(chǎn)業(yè)，珠海將發(fā)揮其重要節(jié)點(diǎn)城市的戰(zhàn)略功能，與核心城市澳門互聯(lián)合作。

支柱產(chǎn)業(yè)先行，促進(jìn)建立更高質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端集聚地形成。

《規(guī)劃剛要》提及，將高水平建設(shè)珠海橫琴國(guó)際休閑旅游島，激發(fā)眾多商務(wù)服務(wù)需求，同時(shí)導(dǎo)入更多高消費(fèi)旅游人群。

另外如果澳交所橫空出世，將助力澳門產(chǎn)業(yè)多元化格局，對(duì)橫琴經(jīng)濟(jì)與菁英人口都是雙贏。

目前港澳寫字樓物業(yè)基本無(wú)新增供應(yīng)，而且很多企業(yè)很難承受兩地租金的水平。為了縮減租賃成本，選擇本地非中心化區(qū)域辦公成為現(xiàn)在企業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

橫琴在大橋經(jīng)濟(jì)與粵港澳大灣區(qū)一體化趨勢(shì)下，辦公成本更有吸引力，承接企業(yè)租賃的外溢需求，對(duì)于租金水平處于相對(duì)弱勢(shì)的橫琴將是重要發(fā)展契機(jī)。

第一太平戴維斯認(rèn)為，供過(guò)于求的現(xiàn)狀將為企業(yè)租戶帶來(lái)更強(qiáng)的議價(jià)能力及更大的談判空間。在基礎(chǔ)建設(shè)配套逐漸完善的助力下，珠海寫字樓或成為節(jié)約型企業(yè)和大型企業(yè)后勤辦公的優(yōu)選之一。

長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，等到橫琴產(chǎn)業(yè)集群落地，發(fā)展成熟之時(shí)，便是大量企業(yè)租賃需求旺盛，急需回歸辦公之時(shí)，賦能寫字樓市場(chǎng)租賃需求的可持續(xù)性增長(zhǎng)。

再看回當(dāng)下珠海經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2019年上半年，珠海生產(chǎn)總值達(dá)1483.25億元，名義增速達(dá)14.15%，全省第一。這些數(shù)據(jù)都可以顯示珠海較好的發(fā)展勢(shì)頭，營(yíng)商環(huán)境持續(xù)改善，寫字樓的需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

房企聚焦去地產(chǎn)化，修煉功守道

政府為了防止項(xiàng)目地產(chǎn)化過(guò)剩，土地規(guī)劃上橫琴寫字樓物業(yè)自持比例基本五成或更高，這對(duì)房企運(yùn)營(yíng)能力是強(qiáng)大考驗(yàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)，以資源整合為基礎(chǔ)的城市綜合運(yùn)營(yíng)商，是處在快速上升期額橫琴急需的開(kāi)發(fā)角色。

為了去地產(chǎn)化，只有引入這些積極變道，謀求戰(zhàn)略升級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，為城市導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)集群，開(kāi)創(chuàng)健康、文體、金融等產(chǎn)業(yè)方向，完善交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等系列配套，才有利于給城市人群搭建好的生活平臺(tái)。

當(dāng)區(qū)域煥發(fā)出宜居宜業(yè)的新活力，又進(jìn)一步刺激優(yōu)質(zhì)企業(yè)的前往進(jìn)駐。

最后總結(jié)一下，當(dāng)前珠海乃至橫琴的確出現(xiàn)了一些空置，但按照市場(chǎng)規(guī)律，空置多了、租金低位，對(duì)企業(yè)發(fā)展反而是好事，尤其對(duì)港澳企業(yè)是足夠大的吸引力，助力港澳人才信息等聯(lián)動(dòng)。

另一方面，市場(chǎng)供大于求，轉(zhuǎn)手難度高，高額稅費(fèi)會(huì)讓你的二手貨在市場(chǎng)毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，非要投資更適合長(zhǎng)期持有做房東。