未來5年，三環(huán)主城這種房，才更值錢！

無為而為無不為 2019-11-01

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每一次樓市靜淡期，都要經(jīng)歷一場極具沖擊力的市場大分化。

重新洗牌后，你會發(fā)現(xiàn)，有價值的區(qū)域、好的項目價格依然堅挺，并且照樣能熱銷。

而一些非主流價值區(qū)域，購買熱情驟降，價值認同度也明顯降低，觀望情緒甚濃。

以最近10月份的部分開盤數(shù)據(jù)為例：

保利心語，推出高層2#共計128套房源，去化115套，去化率90%；

中海天悅府，推出高層136套，去化97套，去化率71%；

匯泉博澳東悅城，推出高層264套，去化142套，去化率53%；

裕華會園，推出7號樓西單元134套，去化103套，去化率76%；

如此，同樣的市場、同樣的政策、同樣的房貸利率，有不少樓盤開盤去化率不足60%，也有樓盤開盤去化率能高達90%。

市場持續(xù)靜默，購房者選擇更加謹慎、理性，這種分化就會日益加劇。

尤其是三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，新房供貨量本就不多，又幾乎沒有土地可供開發(fā)，在售樓盤很少，賣一套少一套，房票相當稀缺。

如果往前倒推兩年，2016年、2017年的市場瘋狂期，肯定有人會說“休騙三”早就是老古董思維了，那時候很多遠郊文旅、概念性新區(qū)、甚至還是一片荒草的四環(huán)外圍，都能渾水摸魚，靠概念、靠畫餅、靠忽悠，輕輕松松圈到不少購買力。

但如今，遠郊慘不忍睹，四環(huán)外圍價格回調(diào)，唯獨三環(huán)主城巋然不動，是最穩(wěn)、最抗跌、最有居住價值的區(qū)域。

價值回歸主城、購買力回歸主城，在鄭州最典型的就是西區(qū)。

過去三十年，甚至到今天，西三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)，至少有三分之一的老鄭州人生于此、長于此。這里是整個西區(qū)發(fā)展最成熟的區(qū)域，也是西區(qū)老牌名校、地鐵線路、大型商業(yè)體的集中地。

近幾年，隨著城市框架拉大，中原區(qū)從西三環(huán)向西，一直延伸到西四環(huán)，規(guī)劃了常西湖新區(qū)。新區(qū)總能帶來新希望、新期待，但不得不承認，距離片區(qū)成熟還有一段較長時間的等待期。

前兩年，尤其是全國少數(shù)民族運動會開辦以前，因為鄭州新興區(qū)域的盛行，以及購房者的狂熱追捧，加上常西湖新區(qū)四大中心的規(guī)劃建設(shè)，部分買房人對于新區(qū)寄予過高期望，甚至寧愿選擇距離主城區(qū)較遠的西四環(huán)，也不買已經(jīng)發(fā)展成熟的西三環(huán)。

但如今，不一樣了。

西四環(huán)外，常西湖新區(qū)房價紛紛突破1萬5+，有透支成分；

對比西三環(huán)內(nèi)，保利心語均價同樣1萬5，卻比較實在、堅挺；

兩個區(qū)域?qū)Ρ?，同樣?萬5的房價，但兩個區(qū)域的成熟度、配套落地情況是完全不同的：

西四環(huán)沿線，徒有常西湖新區(qū)的概念，但目前可用的商業(yè)、生活配套幾乎為零，民運會催漲了房價，卻沒催熟配套落地；

對比三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)，有萬達、遍地都是臨街商業(yè)、有老牌名校，醫(yī)療配套也不錯，地鐵、公交也都有，居住便捷度是非常高的；

這樣一對比，同樣是1萬5的房價，西三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)，優(yōu)勢、價值都是非常明顯的，所以今年下半年以來，這里被越來越多的人重新關(guān)注、重視起來。

那區(qū)域市場情況又是怎樣呢？

一起來看看：

匯泉景悅城，容積率5.49，位置在三環(huán)外，剛需盤，小戶型居多，戶型缺乏優(yōu)勢；

陽光城麗景公館，容積率5.84，緊貼三環(huán)高架；

保利心語三期，整體容積率雖然為6左右，但住宅、商業(yè)分離式設(shè)計，住宅部分容積率只有4.5左右，戶型都在100平以上，中原萬達對面；

很明顯，區(qū)域在售盤不多了，僅有的幾個在售盤中，景悅城小戶型偏多，麗景公館緊貼三環(huán)高架，品牌認可度又急劇下滑。

如此來看，在位置、產(chǎn)品、配套各方面兼具優(yōu)勢的，也只有保利心語了。

年中之前，項目二期開盤，多次出現(xiàn)房源當天售罄；

10月初，三期首開再次熱銷，推出128套房源，當天銷售115套，去化率高達90%；

細細研究，持續(xù)逆市熱銷背后，是與保利心語稀缺的優(yōu)質(zhì)資源配置是分不開的。

如圖，項目位于中原路與華山路交會處西北角，與中原萬達廣場一路之隔，這是萬達集團進駐鄭州的第一個商業(yè)廣場，也是區(qū)域內(nèi)規(guī)格最高的大型集中商業(yè)中心，聯(lián)合萬達金街，以及項目三期商業(yè)街，給周邊業(yè)主提供了餐飲、購物、娛樂的豐富資源。

——這是項目外圍的，第一大資源優(yōu)勢。

地鐵時代，不論是自住、投資，還是剛需、改善，幾乎所有買房的選擇關(guān)鍵點，都離不開地鐵因素。

而三環(huán)內(nèi)的保利心語，周邊有3條地鐵線路圍繞，而且都是肉眼可見的地鐵線路，要么已經(jīng)通車，要么已經(jīng)動工。

約1公里范圍內(nèi)，地鐵1號線、5號線已經(jīng)建成通車。正在加速建設(shè)的地鐵10號線，沿中原中路途經(jīng)項目，地鐵口就在項目南側(cè)，典型的“出門就是地鐵口”，這很關(guān)鍵。

——這是項目外圍，第二大稀缺優(yōu)勢。

另外，周邊1公里左右的范圍，向南是占地845畝、計劃投資150億的特色文化商業(yè)區(qū)“二砂文創(chuàng)園”（政府網(wǎng)站規(guī)劃公示）；向西，就是總占地3.2平方公里的西流湖濕地公園，相當于12個碧沙崗公園的規(guī)模，生態(tài)資源豐富、環(huán)境宜居。

——這是項目外圍，第三大稀缺資源。

三條地鐵圍繞、出門就是地鐵口、與萬達廣場面對面、又毗鄰二砂與西流湖……這配置，放眼整個西區(qū)，也相當罕見了。

回到一個落地性問題上，很多人經(jīng)常會問，什么樣的盤才算優(yōu)質(zhì)盤？

我的答案是：項目外圍，周邊資源要足夠好；項目內(nèi)部，產(chǎn)品力要夠強。

優(yōu)質(zhì)資源有了，保利心語的產(chǎn)品力夠強嗎？

在大市場趨冷，產(chǎn)品降級、減配都已經(jīng)常態(tài)化的今天，得過且過、蒙混過關(guān)者太多太多。

保利卻一反常態(tài)，在三期產(chǎn)品上做了很多增項，至少，打造標桿項目的決心和誠意是足夠的。

當然，產(chǎn)品也夠驚艷。