當(dāng)商品房處于期房階段時(shí)，由于沒有房產(chǎn)證，房主若要向銀行貸款，無法辦理抵押權(quán)登記，只能以期房作為抵押物，辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。那么，在抵押權(quán)預(yù)告登記正式轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記之前，若對抵押物進(jìn)行處置，銀行能否可對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)？

抵押權(quán)預(yù)告登記并不會當(dāng)然使銀行對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)

首先，抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記在法律上系不同的概念，抵押權(quán)預(yù)告登記并不等于抵押權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》第20條之規(guī)定^[1]，抵押權(quán)預(yù)告登記，登記的并非抵押權(quán)，而是銀行有權(quán)在可以辦理抵押權(quán)登記的時(shí)候要求債務(wù)人配合辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)。該請求權(quán)雖然能使銀行在對抵押物的處置上具有排他性，但并不意味著銀行對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

其次，抵押權(quán)預(yù)告登記并不會必然產(chǎn)生抵押權(quán)登記的結(jié)果。根據(jù)《物權(quán)法》第20條及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第二款^[2]之規(guī)定。銀行需在能夠進(jìn)行抵押權(quán)登記之日起三個月申請辦理抵押登記，未申請辦理的，抵押權(quán)預(yù)告登記失效。

因此，辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，并不意味著銀行對抵押物享有抵押權(quán)，在最高人民法院的公報(bào)案例中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案中，法院認(rèn)為上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。既然抵押權(quán)預(yù)告登記不具備抵押權(quán)效力，那么，銀行也就無法在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后，當(dāng)然地對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

銀行可通過訴訟的方式，請求法院確認(rèn)自己對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)

雖然辦理抵押權(quán)預(yù)告登記不會使銀行對抵押財(cái)產(chǎn)當(dāng)然地享有優(yōu)先受償權(quán)。但銀行可通過起訴的方式，要求法院確認(rèn)其對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

在恒豐銀行股份有限公司福州分行、楊強(qiáng)金融借款合同糾紛一案[（2017）閩01民終2073號]中，二審法院福州市中級人民法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條關(guān)于“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”的規(guī)定，本院依法確認(rèn)債權(quán)人恒豐銀行福州分行對案涉不動產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。并且，案涉房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記雖不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律后果，但第三人可通過抵押預(yù)告登記情況知悉該房產(chǎn)將來可能設(shè)立抵押，故其亦已具備一定的公示外觀。案涉房產(chǎn)在完成初始登記后具備了辦理物權(quán)登記的條件，且本院亦通過判決方式責(zé)令購房人在案涉房產(chǎn)完成初始登記之日起三十日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)的抵押登記，在購房人仍拒不辦理的情況下，本院以判決方式賦予債權(quán)人對案涉房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，亦并不違反物權(quán)公示要求.

可知，若要法院支持銀行在僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，需要具備以下兩個條件：1.已經(jīng)可以辦理抵押權(quán)登記；2.銀行對抵押權(quán)登記未辦理不存在過錯。

但是，在司法實(shí)踐中，存在不同觀點(diǎn)。在中國工商銀行株洲縣支行與陳清平、池金香、家華房地產(chǎn)公司金融借款合同糾紛一案[（2015）株縣法民二初字第106號]中，法院認(rèn)為，被告提供抵押的財(cái)產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，僅進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，未依法進(jìn)行抵押權(quán)登記，依法不發(fā)生抵押效力，故原告對已進(jìn)行預(yù)告登記的抵押財(cái)產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)。目前，有部分法院持該種觀點(diǎn)。

我們認(rèn)為，在抵押權(quán)可以辦理，且銀行對抵押權(quán)登記未辦理不存在過錯的前提下。法院應(yīng)當(dāng)支持銀行對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求。

在抵押權(quán)登記已經(jīng)可以辦理的情況下，銀行有權(quán)要求債務(wù)人履行辦理抵押權(quán)登記的義務(wù)。在債務(wù)人履行該義務(wù)后，銀行即可對抵押物享有抵押權(quán)，也即對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。若銀行已經(jīng)積極要求債務(wù)人在抵押權(quán)登記可以辦理時(shí)履行辦理抵押權(quán)登記的義務(wù)，系債務(wù)人自身原因?qū)е碌盅簷?quán)登記未能及時(shí)辦理。則銀行理應(yīng)享有的權(quán)利因債務(wù)人原因而未能享有。此時(shí)，若法院支持銀行對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求，不僅有利于維護(hù)交易的穩(wěn)定，更能實(shí)現(xiàn)案件裁判的公平正義。

相關(guān)法律法規(guī)

[1]《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。[2]《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第二款：以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。