新棚改？老舊小區(qū)專項債來了

aruogu 2019-10-15

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前言

然而，隨著工作的推進和專項債的加碼，老舊小區(qū)改造專項債呼之欲出。四川省宜賓市翠屏區(qū)在區(qū)政府網(wǎng)站上披露，計劃申請發(fā)行專項債券5.06億元，專項用于老舊小區(qū)水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)，為老舊小區(qū)改造提供了最切實的資金來源，也標志著老舊小區(qū)專項債發(fā)行的開啟。

一、專項債不得用于土地及地產(chǎn)

為何老舊小區(qū)專項債開始發(fā)行？除了舊改政策驅(qū)動外，還有一個重要原因，就是九月國常會上對專項債的發(fā)行方向嚴格定調(diào)，禁止投向土地儲備及房地產(chǎn)等領(lǐng)域，而存量專項債中，土儲、棚改專項債占專項債發(fā)行規(guī)模的大多數(shù)。

這一政策，顯示了中央政府全方位調(diào)控地產(chǎn)的決心，不會因為外部壓力和穩(wěn)增長繼續(xù)放開地產(chǎn)，而是堅實的把專項債投向?qū)嶓w經(jīng)濟。但是，專項債不同于一般債，專項債要求項目有自己的收入來源，需要滿足項目資金自平衡的要求，因此除了被限制的土地一級開發(fā)項目外，能夠滿足項目收入要求的項目并不多，而中央又要求地方政府“盡快上報項目”，因此受政策鼓勵的、又有一定收益來源的老舊小區(qū)改造項目登上舞臺。

二、老舊小區(qū)改造的方向

老舊小區(qū)改造的主要工作包括三個方向：

第一，?；镜呐涮自O(shè)施。比如水、電、氣、路、供暖、光纖等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等，此外還包括加裝電梯，但不強制。

第二，提升類的基礎(chǔ)設(shè)施。包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業(yè)用房等，這些是在?；疽院筮M一步提升的內(nèi)容。

第三，完善公共服務(wù)類的內(nèi)容。在兩前者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”，需要改善居住條件，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境，最關(guān)鍵的是完善公共服務(wù)，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。

這三個方面，保障了不同層次、不同地區(qū)的需求，無論是發(fā)達地區(qū)的城市，還是西部地區(qū)的城鎮(zhèn)，都有老舊小區(qū)的存在，也需要共同面對老舊小區(qū)的改造任務(wù)。因此政策是多層次的，根據(jù)不同的情況提出了不同的要求，具體如何實施，實施到哪個層面，則由地方政府根據(jù)情況因地制宜決定，只是第一類的保基本是必須完成的。

三、如何實現(xiàn)專項債要求的資金自平衡？

說到這里，有很多朋友就會好奇，那么老舊小區(qū)類專項債是如何實現(xiàn)資金自平衡的呢？

對于這一點，我們可以從吹風會透露的信息和住建部的《老舊小區(qū)改造通知》中找到答案。其中提到，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金，并且吹風會的問答中也提到，老舊小區(qū)改造試點工作中是把物業(yè)費作為一項收入來源的，因此，老舊小區(qū)改造可以獲取多種收入來源：一是供排水、供暖、光纖的運維收入，二是物業(yè)費、停車費的收入，三是老舊小區(qū)改造的中央補助，四是擴展到公共服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的服務(wù)性收入。

因此，只要規(guī)模適宜、實施模式安排得當，老舊小區(qū)改造是可以實現(xiàn)專項債的資金自平衡要求的。

四、實施主體

那么老舊小區(qū)改造中的實施主體是誰呢？這個問題，我們應(yīng)當結(jié)合主要的三個工作方向來看。如果是保基本的配套設(shè)施，那么這部分工作顯然只能由平臺類企業(yè)來干；如果是第二類的提升公共服務(wù)類，則可以平臺企業(yè)與物業(yè)公司或其它市場化主體聯(lián)合參與；如果是第三類的完善公共服務(wù)類，則適宜由政府補貼，相對市場化的主體來自主經(jīng)營。

因此，實際上適用于本輪專項債資金的，還是保基本與提升類的為主，至于可以市場化經(jīng)營的領(lǐng)域，則給各類社區(qū)服務(wù)商帶來了新的商機。