目前我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)里面有哪些模式和特征，大家都知道住宅地產(chǎn)一講就是幾個環(huán)節(jié)，拿地、策劃、蓋房子、銷售。全天下的住宅開發(fā)商都一樣，但是全天下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都不一樣，沒有一家是一樣的，所以我大概歸了八個方面的模型，主營業(yè)務(wù)特點，盈利模式是什么，優(yōu)劣是什么，因為是第一次，可能涉及到每家企業(yè)，每家企業(yè)都是我們的好朋友，我都一塊拿出來說，對與不對大家不要見怪。

      第一個是科技地產(chǎn)模式，這是一個標(biāo)準(zhǔn)的科技園區(qū)，從建設(shè)到產(chǎn)業(yè)招商到落地的各種服務(wù)，這是和政府相關(guān)的園區(qū)開發(fā)行為，有優(yōu)點也有劣勢，優(yōu)點是我們可以幫助地方政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的聚集。缺點是特別累，周期長，見效慢，而且回報率達不到股東的要求。

      第二個模式是一級開發(fā)模式，比如說廊坊的中國宏泰王總的企業(yè)，就是做園區(qū)的一級開發(fā)，招商、賣地，給入園的企業(yè)做服務(wù)。特點就不說了。

      第三個模式是基地+基金的模式 ，前期把園區(qū)做成熟以后，以持有物業(yè)加股權(quán)投資模式，應(yīng)該說我認為他們是國內(nèi)租金+股權(quán)投資收益的模型值得我們很多的同行學(xué)習(xí)。

      第四個模式就是產(chǎn)業(yè)投資模式，就是華夏幸福和榮盛發(fā)展，把幾十平方公里的荒蕪的土地變成了產(chǎn)業(yè)活躍，功能完善的新城，這樣的貢獻對我們所說的城市化進程來說是貢獻度非常大的，城市新城新區(qū)的發(fā)展模式，應(yīng)該在地方政府，包括中央政府認可。

      聯(lián)動U谷，早期以工業(yè)廠房，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的建造與銷售。

      打造特色小鎮(zhèn)，像碧桂園在惠州打造的小鎮(zhèn)，其實像思科把清華大學(xué)高端的研發(fā)，大型的科技企業(yè)集團聚集在一個小鎮(zhèn)上進行產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合，力爭打造科研和高端總部聚集的小鎮(zhèn)，正在建的過程中，成與不成我們也在觀察。

      這是我簡單的把幾大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模型優(yōu)劣和特點做了分享。

      在企業(yè)運營層面又有什么特點呢，我也做了五個轉(zhuǎn)型的總結(jié)。

      一個是騰籠換鳥的，不管是長三角的園區(qū)怎么發(fā)達，包括我們在深圳，都是把舊城改造，工業(yè)園變成研發(fā)園，變成總部園，這個過程中，包括北京也是，很多工業(yè)大院，這是隨著時代的產(chǎn)業(yè)需求進行的產(chǎn)城的功能改造。

      第二個是由園到鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級為特色小鎮(zhèn)，剛才我提到了碧桂園在做科技小鎮(zhèn)，其實在上海的李書記最近發(fā)表了重點的演講，由產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)聚集功能再加上城市配套再加上空間尺度的有效的合理規(guī)劃，可以變成特色產(chǎn)業(yè)聚集的小鎮(zhèn)，這個觀點也是現(xiàn)在我們未來會看到更多的產(chǎn)業(yè)園單一功能到產(chǎn)業(yè)融合的小鎮(zhèn)功能，未來會呈現(xiàn)的更加豐富。

      第三個是服務(wù)導(dǎo)向。很多的園區(qū)是由地方政府或者開發(fā)商建設(shè)的，大家都想謀求短期的高周轉(zhuǎn)和效益，但是我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的物業(yè)本身其實很難在做了，可能要靠更多的服務(wù)賺錢，所以我們看到了過去的園區(qū)有簡單的服務(wù)，現(xiàn)在我們會把園區(qū)當(dāng)做一個巨大的創(chuàng)新孵化的平臺，要素和資源，服務(wù)就特別需要。服務(wù)導(dǎo)向可能是決定了一個園區(qū)成功失敗的最關(guān)鍵的地方。

      第四個是輕重兼?zhèn)?。我們在過去園區(qū)是重資產(chǎn)，大家都想到了怎么用園區(qū)賣房子，后面我們發(fā)現(xiàn)能不能把經(jīng)驗變成輕資產(chǎn)的服務(wù)，給新進入的提供很多規(guī)避風(fēng)險的服務(wù)，使他們能夠盡快的進入這個行業(yè)，而且避免試錯成本，輕資產(chǎn)的服務(wù)實際上也是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商準(zhǔn)備大力打造的新型業(yè)態(tài)。

      第五個產(chǎn)業(yè)生態(tài)。剛才我們說了，園區(qū)一平方公里看的是房子和企業(yè)，如果再放大到社會和政府的各種服務(wù)機構(gòu)，能看到的是一種社會化的孵化器，所以我們的成功不是簡單的招商、運營、服務(wù)，很可能是整個入園所有企業(yè)的生態(tài)圈能不能建立，比如說需要各種各樣的要素資源，豐富與否，包括這些政策和企業(yè)的運營之間能否形成耦合效應(yīng)，這是生態(tài)鏈來打造的，不是房產(chǎn)項目打造的。所以產(chǎn)業(yè)生態(tài)型我們特別關(guān)注這方面的特點。