因為房奴是加了杠桿的，全款是自有資金購買的，這個其實是和買股票是一樣的道理，如果房價上漲，那么加杠桿的一方自然是多倍的賺，如果房價下跌，那么自然也是多倍的虧。

假設(shè)、A、B兩人都擁有100萬所有存款，A首付20萬買了100萬的房子，期限30年、利率5.39%；B全款100萬買了房子

1、都只買一套房子且房價上漲50%

假設(shè)5年后房價為150萬，那么A相當(dāng)于用20萬資金獲得了50萬的利潤，而B是用100萬的資金獲得了50萬的利潤，那么他們的利潤率是多少？

B的利潤率很簡單，就是50%（=50萬/100萬）；而A的利潤是多少？這里就要詳細計算一下，假設(shè)分期30年，等額本息，利率是5.39%（上浮10%），那么A的月供就是5年時間A總共的還款額度是26.9萬，剩余本金73.9萬，那么房子的凈價值就是：76.1萬=150萬-73.9萬，80萬在5年當(dāng)中的理財收益按照3%每年計算，那么5年時間可以獲得12萬的收益，那么A最終擁有的現(xiàn)金為：65.1萬=80萬-26.9萬+12萬；

那么粗略的可以算出（不算復(fù)利）A在五年時間末期的賬面凈價值是：141.2萬=76.1萬+65.1萬。

那么5年的總收益是：41.2萬=141.2萬-100萬；

A在5年中所有的收益率是：41.2%=41.2萬/100萬

結(jié)論：這個結(jié)論很有意思，因為A的收益率沒有B的高，按揭買房的人竟然收益率還不如全款買房的人收益率高！這是為什么？因為房子5中漲了50%，平均每年的漲幅復(fù)合漲幅是8.4%，而B是把100萬的資金都投進去了，相當(dāng)于A的100萬本金都享受了8.4%的年化復(fù)合8.4%的收益率，而A的100萬資金只有20萬資金是享受了8.4%的復(fù)合增長收益的，剩余80萬只是享受了3%的收益率，雖然利用了杠桿，但是杠桿的成本是5.39%，那么A實際利用杠桿的收益就是8.4%和5.39%之間的利差。

結(jié)論1：這個就是炒房的奧秘，一個是杠桿，一個是利差，當(dāng)你的成本和利差越大，杠桿越大，那么加杠桿的財富積累就會快于沒有加杠桿的人。

2、房價 上漲50%，而B購買2套房

接著上題，當(dāng)時B是把100萬的存款都買了一套房，而B也只買了一套房，那么在房價上漲50%的情況下，B的收益率還比A的收益率略高。

因為A的80萬只是擁有3%的年存款收益率，所以現(xiàn)在也要A也要把剩余的資金都用來購房。A現(xiàn)在購買2套房。

根據(jù)上文計算所得，購買一套房5年時間總支出是：20萬首付+26.9萬月供=46.9萬；那么2套房子的總支出就是93.8萬（100萬差不多剛剛花完）。

購買2套房子的房子凈價值是76.1萬*2=152.2萬；

5年后剩余現(xiàn)金是100萬-93.8萬=6.2萬，那么A總的賬面價值是158.4萬=152.2萬+6.2萬；

那么A在5年中的總收益率是58.4%=58.4萬/100萬（當(dāng)然，這個支付40萬首付后剩余的60萬不是一下子就支付了月供，在50年時間中還是可以獲得一定的收益的，所以實際的收益率要比58.4%要高的）。

結(jié)論2：由以上計算得出了一個結(jié)論，當(dāng)你有一筆款項的時候，你是全款買房，還是都是按揭買房，決定你選擇的是房子上漲的幅度和你貸款利率之間的高低，如果房價上漲的幅度超過房貸利率，那么你就把這筆投資的錢都用于杠桿買房；

結(jié)論3：如果是房價的上漲幅度小于房貸利率的時候，選擇全款買房更劃算。

3、房奴和全款買房者5年后誰更好？

猜想1：其實這個問題我在上面已經(jīng)回答過了，那就是如果兩者的初始財富/存款是一樣多的時候，如果未來的房價上漲的幅度大于房貸利率，那么把所有存款都用于貸款買房的人更加幸福，因為在財富增長中他增加了杠桿。

猜想2：如果兩者初始財富/存款一樣多，但是如果未來的房價上漲幅度小于房貸的利率，那么全款的更幸福；

猜想3、初始時兩者財富不一樣多，房奴的存款就只夠支付首付，而另一人 可以全款購買，在這種情況下，未來無論房價如何走向，房奴的生活都不會有全款者舒服。

因為房價再漲，房奴的房子總財富也無法超越全款者，而如果房價下跌，那么房奴的債務(wù)是剛性的，而全款者是沒有現(xiàn)金流支出的，房價下跌對生活沒有什么影響。