Emily，黃佬邪師妹，此前剛剛相認(rèn)。

過(guò)去半年里，她都未表明身份，以粉絲口吻詢問(wèn)黃佬邪，黃佬邪幫助過(guò)她。不知道是什么原因，最近她終于敢與黃佬邪相認(rèn)。

或者，是因?yàn)辄S佬邪推薦她買的房子，房?jī)r(jià)漲了不少。

就像很多粉絲，都在靜靜地閱讀，偷偷地檢驗(yàn)，事實(shí)證明黃佬邪判斷對(duì)了，或者有真正實(shí)際需求時(shí)，才走到臺(tái)前，與黃佬邪溝通。

Emily是文字工作者出身，所以勿需懷疑其文筆。而且，她以一個(gè)非專業(yè)人士，又比較懂行的角度切入，更符合多數(shù)人對(duì)房產(chǎn)的視角。

她總結(jié)了很多自己的經(jīng)驗(yàn)，100%拿出來(lái)，與大家分享。

就沖這，建議你們仔細(xì)看，并把有價(jià)值的內(nèi)容，分享給更多的人。

[ 文 / Emily ]

50萬(wàn)，10個(gè)單間，或等價(jià)門市，如果當(dāng)年老爸再堅(jiān)決一點(diǎn)，把它們盡收囊中，我們家的生活，就完全不是現(xiàn)在的模樣。

受老爸錯(cuò)失機(jī)會(huì)影響，我從大學(xué)畢業(yè)之后開(kāi)始研究房子，10年買了4套，這個(gè)過(guò)程中，有糾結(jié)有后悔，從不滿意到滿意……

經(jīng)黃佬邪的鼓勵(lì)，我試著把這10年的買房經(jīng)歷寫出來(lái)與大家分享，希望大家也能從中吸取一些教訓(xùn)。

1. 如果，可惜沒(méi)有如果

1993年——1995年，雖然距國(guó)務(wù)院召開(kāi)的“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”已有五六七個(gè)年頭，但對(duì)于“慢熱”的沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)，才算迎來(lái)房地產(chǎn)的第一個(gè)春天。

1993年第一次買自住房時(shí)，一位本地開(kāi)發(fā)商勸老爸買下一層樓的兩套打通合成100平大房子，老爸很感興趣，懵懵懂懂覺(jué)得：“應(yīng)該能行?！笨墒悄缅X的時(shí)候，他退縮了。

“60平，一家三口夠住了……”

等看到開(kāi)發(fā)商朋友把一層三戶都包下來(lái)的時(shí)候，老爸有點(diǎn)后悔：

“當(dāng)初……唉……但是……”

之后兩三年，40平米的單間風(fēng)靡沈城。

經(jīng)歷了第一次“錯(cuò)過(guò)”，老爸痛下決心，真從銀行取出50萬(wàn)，打算入10個(gè)單間?！澳菚r(shí)候就知道拿錢買房肯定比存銀行合適……”

然而——

錢真是個(gè)神奇的東西，入手時(shí)總教人欣喜若狂，出手時(shí)卻教人百般不舍。

即使，這一時(shí)的舍棄是用來(lái)賺更多的錢……

于是，一切化為泡影。

就這樣到了2000年，出于剛改，老爸才買下了人生的第二套住房，面積是不小，可現(xiàn)在就算是把這兩套房子合并賣了，恐怕都買不到金廊一套像樣的學(xué)區(qū)房！

時(shí)至今日，倔強(qiáng)的老爸還堅(jiān)稱對(duì)于當(dāng)初的抉擇不后悔，但我卻能深深感受到他不經(jīng)意間流露出的對(duì)那時(shí)買了單間或門市的人的羨慕。

2. 學(xué)區(qū)，買婚房的教訓(xùn)

我在北京讀的大學(xué)，大一放暑假前，無(wú)意中得知學(xué)校對(duì)面的新小區(qū)4000+一平，當(dāng)時(shí)沒(méi)有什么感覺(jué)。等到大四時(shí)，聽(tīng)說(shuō)這已經(jīng)20000+了，我第一反應(yīng)是：

北京人都瘋了。這破地方，快東五環(huán)了，周邊跟農(nóng)村似的，怎么會(huì)有人買呢，而且還漲成這樣？

而就在我天真無(wú)知詫異不解之時(shí)，同樣在北京上大學(xué)的高中同桌，在進(jìn)京前家里就把沈陽(yáng)的房子賣掉，他父母拿出所有積蓄，經(jīng)他北京舅舅的指引，在東三環(huán)買下一套60平的老房子。這事我是三四年前參加他婚禮知道的。

我強(qiáng)迫自己平靜淡定，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。

轉(zhuǎn)回正題。2008年大學(xué)畢業(yè)之后我回到沈陽(yáng)，因?yàn)榻Y(jié)婚自然成了剛需一族。那時(shí)對(duì)于房產(chǎn)知識(shí)并不十分了解，只知道應(yīng)該選擇挨著公園、醫(yī)院且上班方便的地方，也知道應(yīng)該離好學(xué)校近，但對(duì)于學(xué)區(qū)還沒(méi)有那么強(qiáng)烈的認(rèn)知。當(dāng)年看了包括凱旋門、泊岸華庭、第五大道、第一城等一系列樓盤，最終因?yàn)橄矚g河邊環(huán)境，且上班方便，在歸屬沈河區(qū)的一個(gè)尾盤下了單。

一個(gè)細(xì)節(jié)記得很清晰，我嫌這的學(xué)區(qū)不好，售樓員說(shuō)：

拿錢找人或者買個(gè)好學(xué)區(qū)的老房子，一樣上好學(xué)校，這的業(yè)主都這么做的。

隨后幾年，沈陽(yáng)入學(xué)政策越來(lái)越嚴(yán)，我對(duì)學(xué)區(qū)的需求也越來(lái)越迫切。2015年開(kāi)始為買學(xué)區(qū)房經(jīng)歷了N多波折，我不禁在內(nèi)心深處拷問(wèn)自己——既有今日，何必當(dāng)初？也是在那個(gè)時(shí)候，我才暗下決心：

以后非好學(xué)區(qū)不買，無(wú)論需不需要。

轉(zhuǎn)眼這房子已住到第9個(gè)年頭，環(huán)境一直是我比較滿意的地方，戶型從原來(lái)的十分滿意漸變成現(xiàn)在的差強(qiáng)人意。物業(yè)，就不用提了，原來(lái)是本地的開(kāi)發(fā)商自己做，后來(lái)轉(zhuǎn)給綠城，1.5塊的物業(yè)費(fèi)我也認(rèn)了。至于價(jià)格，直到去年引入好學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)才算翻到3倍，此前一直在七八千徘徊……

因此，更堅(jiān)定了我非好學(xué)區(qū)不買的信念。

3. 二套，規(guī)劃+區(qū)劃+交通

2010年，買完婚房的第二年，沈陽(yáng)的樓價(jià)在經(jīng)歷了前兩年的低迷之后企穩(wěn)上揚(yáng)，我不知道是天賦異稟還是受老爸的經(jīng)歷影響，內(nèi)心總有一個(gè)聲音——

買房，肯定會(huì)大漲。

在春季房交會(huì)上，收到了一份沈陽(yáng)房產(chǎn)地圖，回到家我就開(kāi)始挨個(gè)樓盤研究，哪個(gè)是新盤，首開(kāi)會(huì)便宜，哪個(gè)還有尾盤，打折可能性大……

可能和從事媒體行業(yè)有關(guān)，我也格外注意關(guān)乎沈陽(yáng)城市發(fā)展的新聞。當(dāng)時(shí)一直傳市府南遷，另有奧運(yùn)概念的加持，我非常篤定把目光放在渾南奧體板塊。那時(shí)候渾南的公共交通還不完善，剛提車也不太敢開(kāi)。

我用了幾周的時(shí)間，腿兒著把奧體沿線的樓盤探訪了一遍有的甚至幾遍。

都說(shuō)人不可貌相，沒(méi)想到在買房上我差點(diǎn)犯了以貌取人的錯(cuò)誤。

第一次逛到某樓盤時(shí)，我因?yàn)槠洌ó?dāng)時(shí)看起來(lái)）高大上的外表繞道而行，一是節(jié)省時(shí)間，二是避免尷尬。第二次再逛到這時(shí)，因?yàn)閷?shí)在沒(méi)有可心的盤，舔著個(gè)年輕的小臉就走進(jìn)去了。香港上市、國(guó)企、綠化率43%……高大上的外表果然不是蓋的，但讓人想不到的，是單價(jià)如此親民……

當(dāng)天是最后一天排號(hào)交誠(chéng)意金，晚上五點(diǎn)截止，我們是下午三點(diǎn)多到的，決定要買了，立馬去銀行取錢，五點(diǎn)之前趕回售樓處。坐上去單位的公交車，跨過(guò)渾河橋時(shí)，我看著兩邊的河景，憧憬奧體板塊的未來(lái)，心潮澎湃——

我們是拿結(jié)婚的彩禮錢付的首付，而且是背著父母干的！

一年后這個(gè)房子漲了50%，如今已是2.5倍，今年通了地鐵，旁邊又有大開(kāi)發(fā)商的新盤，以后一定還會(huì)再漲。

但我深知漲幅有限，因?yàn)閷W(xué)區(qū)不夠好，開(kāi)發(fā)商不夠好，物業(yè)不夠好。

4. 遺憾，兩次失之交臂

回到2015年，那時(shí)的婚房還沒(méi)有好學(xué)區(qū)。

身邊好幾個(gè)朋友看中央公園，文藝二、七中雙學(xué)區(qū)，盡管沒(méi)有大園區(qū)沒(méi)有好裝修，我們也是極其看好的。那時(shí)政策好，可以兩成首付公積金可貸80萬(wàn)，無(wú)奈手頭銀子不足，其實(shí)說(shuō)起來(lái)還是決心下得不夠，兩次登門之后遺憾舍棄。

最終決定不買的時(shí)候我在桂林，一股火上來(lái)嗓子腫得厲害，甚至話都說(shuō)不了，根本無(wú)心游玩，這個(gè)情景永遠(yuǎn)都會(huì)印在我的腦海。

2016年看大河宸章，第一排洋房，安靜、河景、戶型滿意、開(kāi)發(fā)商滿意，誠(chéng)意金交了，卻沒(méi)搖到理想房源。當(dāng)時(shí)只想自住未考慮投資，因?yàn)橛型貕K住宅，且深深體會(huì)到此處的交通不便，另外完全靠自己也是差點(diǎn)錢，于是其他房源壓根兒沒(méi)考慮。

后來(lái)呢，中央公園因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加上地段和大開(kāi)早已價(jià)抵3萬(wàn)，而大河宸章也因?qū)W區(qū)加臨河在去年底交房時(shí)就已兩萬(wàn)七八。

兩次肥肉就要到手，兩次卻都失之交臂。

除了這兩個(gè)盤，那段時(shí)間我也看過(guò)新世界、和平之門、全運(yùn)村、地王國(guó)際的二手房，后來(lái)也因?yàn)橥顿Y或改善看過(guò)明天廣場(chǎng)、沿海Loft、鉆石山公寓、棋盤山中旅、明清冊(cè)，但因?yàn)椴粷M意戶型或地段或種種其他原因沒(méi)有出手。這些房子后來(lái)也都漲了，但是漲幅參差不齊，從收益的角度與前兩個(gè)相比，更是不足一提。

（其中個(gè)別盤，漲幅比中央公園和大河宸章多，她可能沒(méi)關(guān)注后續(xù)發(fā)展，這不怪她。她對(duì)大部分樓盤判斷，都比較準(zhǔn)確?！S佬邪注）

于是，什么能選，什么不能選，逐漸在我腦中形成輪廓。

5. 成長(zhǎng)，終于選對(duì)兩個(gè)

房?jī)r(jià)上漲，與市場(chǎng)周期、通貨膨脹有著緊密關(guān)系，人們最常說(shuō)的一句話是：

“那個(gè)時(shí)候買什么都漲”。

可是經(jīng)過(guò)這些年的不斷試錯(cuò)，我深深感受到：

買房不是隨大流，不是只考慮自住，不是只考慮跑贏通脹，而是在考慮價(jià)漲的同時(shí)，更要考慮作為二手房其他人憑什么接手。

去年10月到今年4月，我入手兩套心儀的住宅。作為自住+投資，我選擇了新市府板塊——未來(lái)沈陽(yáng)的行政中心，板塊升值空間巨大，周邊會(huì)引入好學(xué)校，商業(yè)配套完善，交通極其便利，中央公園近在咫尺，大開(kāi)，戶型很滿意，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。

作為純投資，我選擇了長(zhǎng)白島板塊——板塊仍有升值空間，雙學(xué)區(qū)雙地鐵，大開(kāi)。

一些親戚、朋友、同事聽(tīng)了我的分析，紛紛跟注，搞得我心里壓力蠻大的，我怕萬(wàn)一哪天他們后悔了怪我。

當(dāng)然，這只是謙虛一下，其實(shí)在內(nèi)心深處，是我對(duì)自己眼光和對(duì)信了我的親朋好友們膽識(shí)的肯定。

我的判斷果然不錯(cuò)。

近期我得知，長(zhǎng)白島板塊同一開(kāi)發(fā)商即將推出的新一期樓盤，起價(jià)就比我入手時(shí)漲了50%；而7月18日，新市府一絕版地塊被大開(kāi)拍走，周邊房?jī)r(jià)又要飛一波。

縱觀10年來(lái)的四次購(gòu)房經(jīng)歷，我終于對(duì)自己滿意了兩回！

那么，我選房的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢——

確定好購(gòu)房目的（自住、投資、自住+投資、投資+自?。┲?，按照以下順序篩選：

規(guī)劃-區(qū)劃-地段-學(xué)區(qū)-開(kāi)發(fā)商-配套-價(jià)格-戶型-容積率-園區(qū)（有些是并列的）。

我發(fā)現(xiàn)沒(méi)有十全十美，但是大體上總要過(guò)得去。

至于為什么會(huì)形成這樣的選房標(biāo)準(zhǔn)，一方面有自己以往的經(jīng)歷作為參考，另一方面，我一直在關(guān)注房產(chǎn)信息，尤其是這半年，向黃佬邪請(qǐng)教了很多房產(chǎn)知識(shí)，買長(zhǎng)白島作為投資就是在聽(tīng)了他的建議后下定的決心。

當(dāng)然，我知道，一直指引我執(zhí)著買房的，恐怕還是當(dāng)年老爸那50萬(wàn)10個(gè)單間的遺憾。

我相信，至少15年內(nèi)，在我們偉大的祖國(guó)，房市還是可期的。

（此處個(gè)人觀點(diǎn)，也是因?yàn)樗I對(duì)了房，看到了收益?！S佬邪注）

相比其他商品，房產(chǎn)買賣的周期更長(zhǎng)一些。對(duì)我來(lái)說(shuō)，下一次出手可能會(huì)在5年之后。但即使目前告一段落——

我仍會(huì)密切關(guān)注沈陽(yáng)的地價(jià)、新房?jī)r(jià)、二手房?jī)r(jià)以及與城市發(fā)展相關(guān)的各項(xiàng)政策。

我曾經(jīng)在轉(zhuǎn)發(fā)老邪文章時(shí)寫過(guò)一句：“聽(tīng)君一席話，少奮斗十年”。

我更想說(shuō)，總結(jié)以往的教訓(xùn)、學(xué)習(xí)必要的知識(shí)、開(kāi)拓自己的眼界、彌補(bǔ)曾經(jīng)的遺憾、把握恰當(dāng)?shù)墓?jié)奏……

在房產(chǎn)方面，只有不斷豐盈知識(shí)，讓思想成長(zhǎng)，才能在堅(jiān)持不懈的奮斗中獲得更大收益。

未來(lái)的路還很長(zhǎng)，我希望在房產(chǎn)路上走得更順一些，以輔助我把人生路走得更寬更長(zhǎng)。