開發(fā)商逾期辦證的成因在于《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定之開發(fā)商申辦大產(chǎn)證提交文件置辦逾期或提交逾期，同時(shí)，參照《上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)初始登記——新建商品房（包括配套商品房）》之規(guī)定，開發(fā)商具體須提交的材料為：上海市房地產(chǎn)登記申請書（原件）、當(dāng)事人身份證明（原件及復(fù)印件）、委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）、房屋權(quán)屬調(diào)查報(bào)告（原件）、地籍圖（原件二份）、契稅辦理證明（原件）、記載建設(shè)用地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證（原件）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表、建設(shè)工程總平面圖等附圖）（原件）、竣工驗(yàn)收證明（建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明，規(guī)劃、用地狀況的核驗(yàn)意見）（原件、個(gè)人自建房屋除外）、住宅交付使用許可證（原件、個(gè)人自建房屋除外）、公安部門出具的門牌號批復(fù)（復(fù)印件）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維修基金交款憑證（原件）、經(jīng)市或區(qū)縣房管部門備案的銷售方案（保留自有和用于銷售部分）（原件）、區(qū)縣房管部門出具業(yè)主共有房地產(chǎn)的證明文件（原件）、區(qū)縣房管部門出具的公益性公共服務(wù)設(shè)施的證明文件（原件）、與市或區(qū)縣房管、規(guī)土部門簽訂的建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書（配套商品房）（原件）。上述是開發(fā)商向房地產(chǎn)交易中心申請辦理大產(chǎn)證的所需必備材料，同時(shí)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十六條規(guī)定了準(zhǔn)予登記的申請情況，“符合下列條件的房屋所有權(quán)初始登記申請，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：（一）申請人是房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權(quán)人；（二）申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數(shù)、層數(shù)、建筑面積符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報(bào)告一致；（三）申請登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊的記載不沖突；（四）不屬于本條例第十四條第三款所列的情形?！?。

本律師在執(zhí)業(yè)中的接受委托辦理的開發(fā)商逾期辦證存在以下情形：竣工的建設(shè)工程不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工因工程建設(shè)原因無法驗(yàn)收或逾期驗(yàn)收，消防驗(yàn)收不合格，開發(fā)商將售房款挪作他用無力歸還建設(shè)工程的銀行貸款等。開發(fā)商甚至存在爛尾樓情形，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，有房住卻無法登記小產(chǎn)證。

據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：“第十八條  由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！奔丛陬A(yù)售合同或出售合同對于逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，該條司法明確規(guī)定了逾期辦證的違約責(zé)任，并就開發(fā)商逾期辦證的違約金作了規(guī)定。

至于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以業(yè)主已付的購房款為本金，參照《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)（2003）251號）第三條規(guī)定：“為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%……”，合同約定的小業(yè)主申辦房屋小產(chǎn)證手續(xù)為違約金的起算日期，至于截止日期，一般理解為開發(fā)商取得大產(chǎn)證后及時(shí)通知小業(yè)主申辦小產(chǎn)證再按照法院裁量加30至45日為準(zhǔn)，或者及時(shí)辦理小產(chǎn)證的登記日期為準(zhǔn)，或（若業(yè)主不同意開發(fā)商的賠償標(biāo)準(zhǔn)致使開發(fā)商拒絕辦理產(chǎn)證的）以業(yè)主訴至法院待開發(fā)商通知業(yè)主辦理小產(chǎn)證的登記日期為準(zhǔn)。

從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，有一個(gè)前提條件“由于出賣人的原因……”?？梢钥闯鲩_發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任是以過錯(cuò)責(zé)任為歸責(zé)原則。

個(gè)人認(rèn)為，開發(fā)商通常將責(zé)任歸咎于他人是無法被法院采信的，證據(jù)規(guī)則規(guī)定“誰主張，誰舉證”，擯棄“由于出賣人的原因”大約存在三種情況：

1）政府行政行為。如因規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門、建委的原因的審批不合規(guī)、不合理或不合法造成開發(fā)商逾期辦證，亦在審批中，政府的行政行為存在瑕疵所造成。

2）不可抗力。我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括以下幾種情形：1．自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、洪水、冰雹；2．政府行為，如征收、征用3．社會異常事件，如罷工、騷亂。一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機(jī)構(gòu)以及不可抗力事件的后果。否則亦無法減輕開發(fā)商的違約責(zé)任。

3）買受人原因。若買受人為了取得擴(kuò)大的逾期辦證違約金而拒不履行相應(yīng)的辦證義務(wù)，或買受人不按約交付房款，根據(jù)合同法關(guān)于不按抗辯及同時(shí)履行抗辯權(quán)行使的規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。