最近依然有物業(yè)股的好消息陸續(xù)出爐。而臨近中報(bào)季，港股市場的內(nèi)陸物業(yè)管理股們卻是熱度不減，相關(guān)個(gè)股頻發(fā)盈喜。

奧園健康(03662.HK)發(fā)布公告，截至2019年6月30日止6個(gè)月，該集團(tuán)預(yù)期核心凈利潤潤(即扣除上市費(fèi)用等非經(jīng)常性損益)較上年同期財(cái)務(wù)業(yè)績?nèi)〉糜?5%的升幅。

雅生活服務(wù)(3319.HK)此前公告顯示，預(yù)期截至今年6月底止六個(gè)月之集團(tuán)未經(jīng)審核綜合純利及公司未經(jīng)審核股東應(yīng)占溢利，將較2018年同期皆錄得超過50%的大幅增長。增長主要是由于集團(tuán)物業(yè)管理在管面積的增加及多元化增值服務(wù)所產(chǎn)生的收入的上升，帶來利潤的大幅提升。

永升生活服務(wù)（1995.HK）早前亦發(fā)盈喜，預(yù)期截至6月30日止中期純利按年增加超過90%．該集團(tuán)指，純利增加主因物業(yè)在管建筑面積增加，以及來自對非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的收入增加所致。

此外，彩生活(1778.HK)7月19日盤后公告像京東及360戰(zhàn)略配股，受此影響，彩生活今日高開高走，漲幅位居板塊第一。

截至發(fā)稿，港股的內(nèi)陸物業(yè)股大部分都呈現(xiàn)逆市上漲的走勢。其中，彩生活以超7%的漲幅領(lǐng)漲全板塊，奧園健康緊隨其后，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)等均有不同程度的上漲。

不過，當(dāng)我們談及物業(yè)行業(yè)，很難脫離房地產(chǎn)行業(yè)的板塊去討論，2019年上半年的數(shù)據(jù)已然出爐，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)怎樣？

房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩

2018年1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61,609億元，同比增長10.9%，較1-5月下降0.3pct。其中，6月單月商品房投資增速10.1%，較5月上升0.6pct。住宅方面，1-6月，住宅投資45,167億元，同比增長15.8%，較1-5月下降0.5pct，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%，較1-5月持平，其中，6月單月住宅投資增速14.4%，較5月下降0.5pct。 

而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，百城土地成交下降，但溢價(jià)率持平略降，隨土地端調(diào)控政策頻出，預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)降溫。 

從銷售指標(biāo)來看，1-6月的商品房銷售面積為7.6億平方米，同比下降1.8%，較1-5月下降0.2pct，1-6月的商品房銷售額為7.1萬億元，同比增長5.6%，較1-5月下降0.5pct，其中，6月單月銷售額為18,925億元，同比增長4.2%，較5月上升3.6pct。住宅方面，1-6月全國住宅銷售面積為6.6億平米，同比下降1.0%，較1-5月下降0.3pct，其中，6月單月同比下降1.8%，較5月上升2.2pct，并且6月單月環(huán)比增長46.7%。 

6月銷售面積單月同比繼續(xù)保持負(fù)增長，主要源于棚改退坡對三四線市場的負(fù)面影響仍在持續(xù)，以及熱點(diǎn)城市調(diào)控政策結(jié)構(gòu)性小幅收緊的影響仍在持續(xù)，同時(shí)，6月銷售面積單月同比降幅低位略有收窄，則更多源于18年6月銷售低基數(shù)的影響。

盡管中國房地產(chǎn)開發(fā)投資在上半年增速有所放緩，但依然不改的是物業(yè)管理板塊的藍(lán)海市場頗受投資者的青睞。而在傳統(tǒng)住宅行業(yè)天花板隱現(xiàn)的背景下，“多元化”成為房企尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)的重要路徑。

物業(yè)或迎“黃金時(shí)代”

中國房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”已逐步進(jìn)入平穩(wěn)增長“白銀時(shí)代”。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛依托于現(xiàn)有資源和業(yè)務(wù)體系開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中物業(yè)板塊也是發(fā)展的重點(diǎn)之一。

物管分拆已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路的必然選擇，恰巧物業(yè)服務(wù)類公司在香港資本市場正處于投資風(fēng)口，實(shí)力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風(fēng)登陸資本市場，通過資本之力拓展更大的業(yè)務(wù)版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場上，物業(yè)板塊包含16只個(gè)股。按照市值來分，前三大龍頭分別為碧桂園服務(wù)(06098.HK)、綠城服務(wù)（2869.HK）以及雅生活服務(wù)(3319.HK)。

隨著時(shí)間增長，物管行業(yè)的集中度在逐年上升，主要是由于上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升。按截至2018年底的管理面積來看，百強(qiáng)物管企業(yè)市占率增長至38.8%，而Top 10物管企業(yè)市占率則增長至11.3%。

（圖源：安信國際）

以這種趨勢發(fā)展下去，物管行業(yè)未來集中度會(huì)進(jìn)一步加速提升，背靠大型開發(fā)商的物管公司具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢；但是長期來看物管行業(yè)未必能達(dá)到開發(fā)行業(yè)的高集中度，主要是受制于物管行業(yè)的地域差異性以及行業(yè)內(nèi)已存在部分不依賴于關(guān)聯(lián)方的龍頭物管公司，如長城物業(yè)、彩生活等。

因此，需要關(guān)注的是，物業(yè)管理公司的盈利增速大多取決于服務(wù)面積和服務(wù)單價(jià)的上升，以及一些增值服務(wù)產(chǎn)生的額外收入。一般來說，在管面積增長方面，開發(fā)商的合約銷售通常需要2-3年才能轉(zhuǎn)化成物業(yè)管理公司能創(chuàng)造收入的在管面積。因此，物業(yè)管理公司未來發(fā)展將受益于其相關(guān)開發(fā)商的合約銷售的強(qiáng)勁增長。但在未來房地產(chǎn)銷售增速逐漸放緩，進(jìn)入存量時(shí)代之后，如何發(fā)展出新的利潤增長點(diǎn)將是全行業(yè)關(guān)注的一件事情。

大行怎么看？

中金公司發(fā)研報(bào)指，物管公司在園區(qū)增值服務(wù)方面有挖掘空間，同時(shí)龍頭公司有潛力以較低成本進(jìn)入其他相關(guān)細(xì)分領(lǐng)域、拓寬業(yè)務(wù)范圍、增加公司利潤，故建議今年下半年物業(yè)管理板塊選增長質(zhì)量高、盈利確定性強(qiáng)的龍頭目標(biāo)。

中金推薦碧桂園服務(wù)(6098.HK)、中海物業(yè)(2669.HK)及永升生活服務(wù)(1995.HK)，預(yù)期三家公司上半年盈利按年增速分別達(dá)30％，20％及95％，并將其目標(biāo)價(jià)分別上調(diào)至22港元，5港元及5.5港元。中金續(xù)指，行業(yè)科技賦能進(jìn)程仍未結(jié)束，搶先布局的龍頭公司不僅能夠進(jìn)一步節(jié)約成本、提高利潤，還有望對外輸出智慧化解決方案、成為底層平臺企業(yè)。

中信證券近日發(fā)布研報(bào)指，物業(yè)管理或位于風(fēng)口。存量社區(qū)養(yǎng)護(hù)的難題已經(jīng)引起了社會(huì)廣泛關(guān)注，而未來制度改革的破局，則可能推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步走向市場化。高盛普遍上調(diào)物管股目標(biāo)價(jià)，瑞銀亦首次覆蓋中國物管業(yè)，看好行業(yè)長期增長以及輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。

進(jìn)入7月以來，物業(yè)管理公司普漲。港股方面，永升生活服務(wù)本月累計(jì)漲幅達(dá)26.82%，佳兆業(yè)物業(yè)累計(jì)漲幅逾22%，雅生活服務(wù)漲幅19%，奧園健康漲幅亦有13%以上，總市值最大的碧桂園服務(wù)同期漲幅亦有近5%。

值得注意的是，不少物業(yè)公司中報(bào)告捷的消息早在前兩周接連引發(fā)全板塊暴漲，消息已發(fā)酵至今，此時(shí)不少公司股價(jià)已經(jīng)走高，需要警惕由中報(bào)前后整個(gè)板塊炒作估值的風(fēng)險(xiǎn)。