本文整理自周燕珉教授在2019年6月28日清華會講“老齡社會與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展”論壇中的演講，主題為“我國養(yǎng)老項目的創(chuàng)新理念及案例分析”，內(nèi)容有所增刪減。

今天演講的題目是“我國養(yǎng)老項目的創(chuàng)新理念及案例分析”。講這個題目的原因是，大家在社會上看到很多老人院、養(yǎng)老社區(qū)，卻分不清什么樣的機構(gòu)有什么樣的功能、針對哪種老人，以及每種機構(gòu)的優(yōu)缺點。如果今后我們?yōu)樽约杭业睦夏耆诉x擇老年人照料設(shè)施以及養(yǎng)老社區(qū)，到底應(yīng)該選擇哪種？大家也不知道。希望通過我今天的演講，大家能夠有所了解。

首先我們關(guān)注一下國家現(xiàn)在養(yǎng)老機構(gòu)的數(shù)量，以及機構(gòu)與我國老齡人口的配比?，F(xiàn)在全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施一共15.5萬個，和我們國家2.5億老年人相比，數(shù)量依然比較少。當(dāng)然并不是每個老年人都會入住機構(gòu)（如養(yǎng)老院），我們國家提出的養(yǎng)老服務(wù)體系是“9073”：3%的老年人入住機構(gòu)，7%的老年人留在社區(qū)。所以，這些機構(gòu)除了服務(wù)3%的老年人，還需要服務(wù)社區(qū)這種另外7%的老年人。

政府對養(yǎng)老項目的建設(shè)非常重視，出臺了很多相關(guān)的政策文件。各級政府也在努力建設(shè)養(yǎng)老項目，并制定發(fā)展目標(biāo)。比如按照“十三五”（到2020年）的發(fā)展目標(biāo)，北京要建成1000個社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，上海要建成200個社區(qū)綜合為老服務(wù)中心等等。政府也在積極調(diào)動社會力量來完成養(yǎng)老項目的建設(shè)，目前市場十分火熱。

上述養(yǎng)老項目的類型可以用一張圖來表示。這張圖橫軸方向是老年人的自理程度，從比較活躍自理一直到半失能甚至是失能失智的狀態(tài)，老年人所需要照顧的程度越來越高?？v軸方向是建筑規(guī)模，也就是建筑的類型——是一棟建筑還是幾棟建筑，抑或是一個類似住宅區(qū)的建筑群。這是對養(yǎng)老項目兩個維度的衡量。

對應(yīng)這兩個維度也就出現(xiàn)了很多的養(yǎng)老項目名詞，它們對應(yīng)的人群是不一樣的。比如社區(qū)融入式的養(yǎng)老設(shè)施，一般是建在社區(qū)里的養(yǎng)老設(shè)施或多功能養(yǎng)老設(shè)施，照顧的人群既有能來吃飯打牌的活躍老人，也有一些失智老人。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的護理機構(gòu)，一般照顧的都是臥床、坐輪椅等需要幫助的老年人。旅居養(yǎng)老公寓是為外出游玩的健康老人準備的，可以提高老年人在外居住的安全性。另外還有一些類似社區(qū)的建筑群，其中多棟建筑都是為健康老人、自理老人服務(wù)的。

今天我舉三個例子，第一個是比較大型的CCRC老年社區(qū)，也就是持續(xù)照顧退休老年社區(qū)，指的是從比較健康一直到最后躺在床上，都能保證提供服務(wù)的社區(qū)。第二個例子講專業(yè)護理機構(gòu)，是我們做的一個設(shè)計。第三個是一個社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

項目類型一：CCRC老年社區(qū) 

第一個例子是萬科在杭州市余杭區(qū)做的良渚文化村，叫隨園嘉樹。從鳥瞰圖可以看到，這里有16棟老人公寓、1棟護理院。老年公寓為健康老人服務(wù)，護理院為需要照顧的老年人服務(wù)。社區(qū)里還有一家醫(yī)院，服務(wù)于公寓、護理院。中間有一個“金十字”配套，里面有老年大學(xué)、食堂餐廳等活動空間，是老人活動中心。“金十字”配套位于社區(qū)中央，方便各個樓棟的老年人到達。

通過多次調(diào)研，我們收集了關(guān)于這個項目運營狀況的一些基本信息。隨園嘉樹開業(yè)4年，老年公寓入住率為100%，護理院入住率為95%。由于可能隨時有老年人去世，所以入住率95%基本代表住滿。

老年公寓共有615套，平均住戶年齡是78歲。我們通常認為健康自理老人入住年齡偏低，事實并非如此。如果老人不是特別高齡，就會選擇在家生活，因此入住老年公寓的老年人都是高齡自理老人，而非普通的年輕健康老人。

養(yǎng)老公寓的租金按時間分為15年和5年兩種，按照不同的房型和平米數(shù)收費，一般是兩室一廳或一室一廳。除了房租每月還有2500-3500元的服務(wù)費，還需要自己負擔(dān)餐飲費，每個人可以根據(jù)自己的需求靈活選擇繳費模式。剛開始兩年該項目的入住率并不高，但最近幾年大家認識到養(yǎng)老的需求，逐漸開始接受這種形式，現(xiàn)在入住率達到百分之百。

隨園嘉樹的第一個特點是位于成熟配套區(qū)，規(guī)模適中。這塊地在杭州市余杭區(qū)，處于一個非常成熟的社區(qū)中。該地區(qū)并不是全是老人院，老人院只是社區(qū)中間的一部分，所以很受歡迎。而另一個例子拿地雖然多卻不成功，比如拿到一塊3000畝的地，準備做一萬多老人的社區(qū)，做完以后也沒有公共配套，這樣的社區(qū)必然入住率低。

現(xiàn)在很多機構(gòu)入住率不到50%，空置率達50%以上。入住率沒有提升，很重要的一個原因是建設(shè)的時候沒有考慮清楚，地理位置選擇不當(dāng)，相關(guān)配套不完善，服務(wù)質(zhì)量低。一般來說，城區(qū)里的機構(gòu)相對會好一點，郊外的空置率非常高。

隨園嘉樹第二個特點是有豐富的配套服務(wù)。配套設(shè)施并不是做得多就好，而是要做得對。在調(diào)研隨園嘉樹的過程中，我們發(fā)現(xiàn)有一個茶吧沒有人使用。我們通常認為茶吧是一個適合老年人的配套，但事實使用的人并不多，為什么？空間太正式，形式感強烈。而棋牌室就很受歡迎，老年人愿意在里面打牌。工作人員反映如果兩者之間的墻體靈活處理會更好，因為方便后期拆除，使內(nèi)部空間流動起來。所以建筑設(shè)計對于老年人照料設(shè)施的運營特別重要，一旦做錯，即便擁有足夠的面積，也難以利用。

圖片展示了不同活動室進行的活動。女性老人偏愛縫紉比如織毛衣、改衣服，男性老人比較愛下棋、打臺球，這些活動就很聚人氣，是有效的活動形式。但是也有一些活動房間人相對少一些。比如圖書室就不見得有人去，因為老人們學(xué)習(xí)有各種方法，不一定非要在圖書室里看書。

從我們建筑學(xué)的角度來看，對這種空間的建議是最好可分可合，實現(xiàn)靈活使用。配套服務(wù)不是要配很多房間，設(shè)施里也沒有那么多空間。配套空間也會讓公攤面積變得更大，老年人也會為此花費更多的錢。所以空間應(yīng)該靈活限定，可以根據(jù)需要進行拆分。比如大家都喜歡下棋，這個空間就作為棋牌室，空閑的時候可以變成畫畫折紙的地方。

第三個特點是我們觀察到的一些問題，這也是很多開發(fā)商、運營方以及設(shè)計方的共性問題，在空間設(shè)計和使用時展示大于實用。比如運營方覺得應(yīng)該宣傳，就會選擇很多照片，老年人的攝影、繪畫作品，放在走廊里展示。但這種做法效果并不好，走廊只是一個走道，路過看一眼就過去了，無法停留。我們更希望把觀察、欣賞的活動和休閑空間放在一起。比如這些展示板的旁邊放置兩把椅子就很好，老年人除了在走廊里走來走去，還可以坐下來歇一會兒欣賞這些畫。所以設(shè)計中有很多技巧，能夠配合提升老年人的生活質(zhì)量和管理運營水平。如果做得不好，不僅浪費空間，也達不到相應(yīng)效果。

比如左邊這張圖片展示的院子里整齊擺放的桌椅，老年人并不愛坐，而且使用率也取決于天氣。如果這里有一個雨棚效果就會變好，座位的利用率也會提高。另外，很多空間喜歡把四個椅子整齊擺放，但是老年人也不是每次都有四個人來坐，所以可以把它做得靈活一點，凳子稍微輕一點，方便老人搬動。沒有必要刻意追求整齊，而是非常自然、自由的，營造像家一樣的感覺。要做到這種感覺，需要我們在設(shè)計時注意人群的使用狀態(tài)而非設(shè)計狀態(tài)。

小結(jié)一下，CCRC這一類項目多位于郊外，養(yǎng)老社區(qū)擁有更好的風(fēng)景；主要面向活力老人，因為生病的老年人傾向于選擇離城里近、離醫(yī)院近的設(shè)施；這類社區(qū)規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)，老人行動能力有限，太大的社區(qū)不方便活動，而且需要相對成熟的配套；另外設(shè)計時要滿足老年人真正的生活需求，而不是隨意設(shè)置一些諸如圖書室、影音室之類的空間。應(yīng)該觀察老人到底需要什么，不同地域的老年人要求也可能不一樣，我們要針對性地選擇配套。

項目類型二：護理型養(yǎng)老設(shè)施 

下面講第二個例子，是我們做的一個設(shè)計——泰頤春養(yǎng)老中心，位于北京市豐臺區(qū)，總面積1.5萬㎡，190個床位。一般來說，養(yǎng)老設(shè)施比較合適的規(guī)模應(yīng)該是200~300床，床位數(shù)太少時，工作人員配比較多，不經(jīng)濟。

更多信息可看公眾號往期文章

北京泰頤春養(yǎng)老中心——三年時間打造走心、細致的養(yǎng)老設(shè)計（上）

北京泰頤春養(yǎng)老中心——三年時間打造走心、細致的養(yǎng)老設(shè)計（下）

上面的圖片展示了這個設(shè)施的建筑外觀，還有受老年人歡迎的餐廳、咖啡廳和陽光房，這些多元的活動空間，能夠給老年人帶來持續(xù)的新鮮感，老年人每天可以選擇停留在不同的空間，從而保持精神振奮、心情愉悅。

上面這張圖是建筑的首層平面圖，我們把它做成了“口”字形，中間是一個天井，這樣就形成了一條回游動線：一方面，工作人員可以在里面方便地到達任何一個空間，提高工作效率；另一方面，老年人可以圍繞著中庭轉(zhuǎn)圈走而不致迷路或走失，在天氣不好的時候這條回游動線更是能夠滿足他們基本的活動需求。

這張圖是建筑標(biāo)準層的功能分布，可以看到每一層既有公共部分又有居室部分，并且劃分成兩個組團。這樣劃分的原因是，在老年人患有認知癥時，一個組團里人數(shù)太多（超過十幾人二十人）會讓老年人因為不認識人而神經(jīng)緊張，不利于保持良好的心理狀態(tài)。因此，我們希望把空間分隔得小一些，可以分成小組來吃飯、活動，這樣更容易營造出一種家的氛圍。

上面這張圖片展示的是多人護理套間的形式，針對的是需要重度護理的老年人。因為這些老年人需要護工進行24小時的監(jiān)護，所以把中間（紅色的部分）做成了護理員的工作室，向兩邊開窗。這樣一來，一個護理人員就可以同時照顧到八張床，有效地節(jié)約了人力，提高了護理效率。所以，設(shè)計者要積極與管理人員進行溝通，盡量能夠在空間層面上實現(xiàn)人力的節(jié)約，而又可以同時滿足正常的護理服務(wù)需求，減輕設(shè)施的運營壓力。

這是老人房間入口處的照片，其中包含了很多細節(jié)的設(shè)計。例如報警燈、房間號、老人信息牌、置物臺等等，這些小細節(jié)能夠讓老年人更容易地分辨出自己的房間，不至于因為出現(xiàn)認知癥癥狀而找不到房間，以至出現(xiàn)一些安全隱患。

從上面的圖表里我們可以看到，由于剛開業(yè)不久，設(shè)施的入住率并不是特別高，入住老人的年齡以七八十歲為主，而特別年輕的老年人由于一般在家看孫子，所以不會入住這些養(yǎng)老設(shè)施，因此，我們做的老年人照料設(shè)施其實是面向高齡的。目前，這里的收費是單人間9800元/月/套，雙人間12000—13000元/月/套。實際上，這個價格對于普通老人來說有些偏高，因為泰頤春定位比較高端，這個價格和其他的高端設(shè)施定價相近。

通過幾次回訪我們發(fā)現(xiàn)，老年人偏愛單人間和南向的居室，并且這個現(xiàn)象越來越明顯。以前的老人院都是四人間、六人間，人數(shù)多條件差，但現(xiàn)在老年人更愿意選擇單人間，而且要求朝南。從上面這張圖片我們可以看到，這個設(shè)施3到5層的南向居室已經(jīng)基本全部住滿。

這說明老人對生活品質(zhì)的要求越來越高，特別是定位高端的設(shè)施，它的老年客群更是對朝向和房型有要求。這樣一來，最好的房間都被選擇之后，服務(wù)人員的工作難度加大，每一層的南向房間都住了老人，而同層的其他房間空置率極高，無法實現(xiàn)集中服務(wù)的需求，致使服務(wù)效率低下，帶來運營壓力的增加。因此，建筑師在未來設(shè)計時要充分考慮到房間的朝向和單人間數(shù)量的配比，盡可能地順應(yīng)當(dāng)前老年人居室市場的發(fā)展趨勢。

另外回訪時還發(fā)現(xiàn)，很多老人喜歡打開房門、裝上門簾，增強通風(fēng)的同時來保證隱私。實際上，我們在設(shè)計時已經(jīng)注意到通風(fēng)的問題——房間都是單走廊的布局，并且還有中央空調(diào)，應(yīng)該來說能夠滿足老人的通風(fēng)需求。但是，老人還是希望打開房門來獲得更多的自然通風(fēng)，并且掛上各種門簾保證隱私，這種自發(fā)的行為，一方面是提醒設(shè)計者和運營者老年人的實際需求，另一方面也在為老年設(shè)施增加更多的生活氣息和親和感，對于老人的生活實際上是十分有利的。

總的來說，養(yǎng)老設(shè)施需要結(jié)合運營需求來進行空間組織和設(shè)計，需要探尋老年人對真實生活的需求，根據(jù)這些需求來打磨設(shè)計細節(jié)，比如房間類型，房間的視線還有通風(fēng)，都需我們給予充分的重視，努力為老年人創(chuàng)造出更好的生活服務(wù)環(huán)境。

 項目類型三：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施 

最后一類案例，跟大家分享一些有關(guān)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況?！笆濉币詠?，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施類型逐漸多元化，就餐、娛樂、上課、短期入住等越來越多的服務(wù)和功能出現(xiàn)在社區(qū)機構(gòu)中，而這些社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)也成了國家積極推動的重要發(fā)展方向。

左邊照片展示的是上海一家老年人活動中心，主要是為老年人提供健身活動的場所。實際上，不光年輕人喜歡去健身房，老年人也希望減肥，希望調(diào)整自己的血壓血脂，所以，這間老年人活動中心就配備了很多適老化的健身設(shè)備。不同于一般場所常見的機械，這家活動中心根據(jù)老年人的身體狀態(tài)和活動特點進行了改造，并且在空間中設(shè)置了很多休息座位，方便老年人疲憊后及時休息，或者用于單純地休閑聊天，這種跟老年人活動需求相匹配的場所受到了很多老年人的喜愛。

右邊的照片是我們調(diào)研過的一家老年人日間照料中心，主要用于就餐。實際上，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對于很多日間照料中心來說，就餐是最重要的服務(wù)。因為老人自己買菜做飯十分麻煩，而吃飯又是人們的剛需，所以很多社區(qū)都有老人的小飯桌，滿足附近老人的就餐需求。

這些社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施有兩個明顯的特點，第一就是小規(guī)模、多功能。社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施如果只做某一種功能，必然無法吸引到足夠量的老人，所以要盡可能地包含更多樣的服務(wù)類型——打牌、下棋、吃飯、短期入住、臨時看護等。功能豐富的社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施更容易受到社區(qū)老人的喜愛，充足的人流量再加上政府的補貼，這些設(shè)施就更容易實現(xiàn)盈利。除此之外，這些設(shè)施最好能夠規(guī)模小一些、實現(xiàn)連鎖，規(guī)?；缶湍軌虬岩恍┣捌诔杀緮偙?，服務(wù)更有效率、更有體系也更專業(yè)化，從而更容易盈利。

第二個特點，這些社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施多是改造類項目。因為有社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施需求的小區(qū)大多是城市中建設(shè)年代較早的小區(qū)，在這些小區(qū)中找到新房子來建設(shè)的可能性極小，所以基本都是改造類，而改造類項目又面臨著很多的改造難題。

我們在參與制定、修改一些相關(guān)法規(guī)過程中發(fā)現(xiàn)，目前我們國家的部分涉老法規(guī)較為僵化和嚴格，導(dǎo)致很多舊建筑不滿足改造的條件，所以有些老齡化嚴重的小區(qū)沒法找到地方改造出這種老年設(shè)施，跟老年人需要近距離服務(wù)需求相悖。因此我們希望未來的法規(guī)修訂可以更加寬松靈活，不要因為嚴苛的規(guī)定導(dǎo)致很多老年人的迫切需求無法得到滿足。

養(yǎng)老服務(wù)未來的發(fā)展方向非常明確，就是要走向社區(qū)——不需要大量地建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老社區(qū)，而是要將養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)化，將養(yǎng)老服務(wù)的意識融入到更多的普通社區(qū)之中，這種觀念也是現(xiàn)在國際上比較認可和推崇的思路。

德國的養(yǎng)老設(shè)施就經(jīng)歷了一代一代的發(fā)展。第一代的老年設(shè)施比較像“監(jiān)獄”，類似于我們以前福利院那種大院鎖起來的模式；第二代特別像“醫(yī)院”，在溫飽問題上，加強了對衛(wèi)生護理的重視，但整體而言仍舊缺乏生活化的空間氛圍營造，對老年人的生活依然不是特別友好；第三代比較像“宿舍”，增加了一些公共活動空間，老年人更加自由，但人數(shù)較多生活狀態(tài)依然不夠理想；第四代開始營造“家”的氛圍，組團化的居住模式給老年人帶來了更多的安全感、親和感，生活逐步正?；⑷粘；蛔詈蟮谖宕呦蛄松鐓^(qū)，在原來的居住環(huán)境里增加老年服務(wù)，社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)能力逐步提升，越來越多的老年人可以在原來的社區(qū)里實現(xiàn)養(yǎng)老照護，而這也將是我們未來的發(fā)展方向。

 總結(jié) 

總的來說，我國現(xiàn)在的養(yǎng)老項目類型多、發(fā)展速度快，各種設(shè)施齊頭并進，而政府也在積極推動養(yǎng)老設(shè)施的社區(qū)化。對于目前的各種養(yǎng)老設(shè)施而言，我們希望它能夠更像家一點，更加組團化，更加定制化，以此來更好地滿足老年人的養(yǎng)老照護需求。

END

演講整理：李雪菁

微信編輯：曾卓穎