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隨著房地產(chǎn)行業(yè)加快了轉(zhuǎn)型進程，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商“自持物業(yè)”已經(jīng)成為常態(tài)。那么，“自持物業(yè)”如何納稅，本文就這一問題做一探討。 一般來說，“自持物業(yè)”主要有三種用途，一種是用于租賃，其次是用于辦公等，三是用于高管或員工宿舍。租賃屬于企業(yè)的經(jīng)營行為，辦公屬于自用，而員工宿舍則屬于職工福利，所以，三種用途的稅務(wù)處理也各不相同。 增值稅 對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃(租賃環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各項稅收不在本文討論范圍)和辦公，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條和財稅〔2016〕36號附件1第十四條，不屬于視同銷售行為，所以這兩種行為不征收增值稅。對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1第二十七條，屬于用于集體福利的不動產(chǎn)，應(yīng)當作進項稅轉(zhuǎn)出。 有一個問題需要關(guān)注，就是辦理不動產(chǎn)證的問題。在實踐中，辦理不動產(chǎn)證是需要發(fā)票的，而開具發(fā)票就要繳納稅收，但房地產(chǎn)企業(yè)能否自己給自己開具發(fā)票，由于相關(guān)規(guī)定既沒有明令禁止，也沒有允許，所以在實務(wù)中是有爭議的，不過大多數(shù)稅務(wù)機關(guān)對自己給自己開票是持負面態(tài)度的。如果是一般納稅人，開具的是增值稅專用發(fā)票，自己也可以認證抵扣，稅負并沒有增加。所以，這個問題還要咨詢當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加以解決。 此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)自用一段時間后，又銷售的，如何納稅的問題，根據(jù)相關(guān)政策精神，主要取決于是否已辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果已辦理產(chǎn)權(quán)登記，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；如果未辦理產(chǎn)權(quán)登記，則適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，開發(fā)商將房產(chǎn)自用，并將產(chǎn)權(quán)登記在房企名下，然后再對外出售，就不屬于自行開發(fā)的產(chǎn)品，而是“二手房”。如果未將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，自用后再出售的，仍按自行開發(fā)的“一手房”計稅。 企業(yè)所得稅 國稅發(fā)【2009】31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算：（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃和辦公，不視同銷售，不征收企業(yè)所得稅；對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，雖然屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利，但根據(jù)國稅函〔2008〕828號文件精神，資產(chǎn)的所有權(quán)屬沒有發(fā)生改變，也不視同銷售，不征收企業(yè)所得稅。 從財務(wù)核算的角度，對于用于租賃的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，折舊允許稅前扣除；用于辦公的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，折舊允許稅前扣除；用于員工宿舍的，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，計提的折舊屬于福利費，允許在福利費額度（不超過工資薪金總額14%）內(nèi)進行稅前扣除。 土地增值稅 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條規(guī)定，（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃和辦公，不視同銷售，不征收土地增值稅；對于將房產(chǎn)用于員工宿舍，雖然屬于職工福利，但產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不征收土地增值稅。 房產(chǎn)稅 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。 對于將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃、辦公以及員工宿舍的，均應(yīng)按照規(guī)定從使用月份次月起繳納房產(chǎn)稅。 此外，根據(jù)財稅[2000]125號文件第一條：“對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅”。對于符合相關(guān)政策的企業(yè)，向職工出租的單位自有住房是免征房產(chǎn)稅的。但是這一政策限制條件較多，普通的房地產(chǎn)企業(yè)很難符合要求。 土地使用稅 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(財稅[2006]186號)的規(guī)定，關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)用于租賃、辦公以及員工宿舍的，均應(yīng)按照規(guī)定從土地交付月份次月起繳納土地使用稅。 契稅 《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅”和第八條：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天”。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于租賃、辦公以及員工宿舍的，商品房的權(quán)屬既沒有變化，也沒有以土地使用權(quán)作為交易條件，因此，不需要繳納契稅。 轉(zhuǎn)自正和稅參 |
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