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豪宅投資指南

 大白鯊rprnrb4e 2019-06-28

對于房產(chǎn)投資,李嘉誠曾經(jīng)說過一個(gè)核心原則:地段,地段,還是地段。

那么,什么是好的地段?

任澤平通過對北京10年房價(jià)走勢的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律:核心地區(qū)住房類似藍(lán)籌股,靠近中心的外圍地區(qū)住房類似成長股。一般而言,大都市圈、地鐵房、學(xué)區(qū)房、受益于城市外擴(kuò)的地區(qū)漲幅更大。

對于中心城區(qū)如何投資,這篇文章同樣提供了一個(gè)真實(shí)參考。

◎文|多多姐  ◎來源:帶你滾雪球

今天我們講講隱形人的故事,

平常你很難見到她們,

但只要有超豪的樓盤開售,

你就會(huì)看到她們的身影,

這就是廣州樓王的業(yè)主們,

很多是太太團(tuán)組成,

通常老公忙于生意,

她們就會(huì)主動(dòng)出擊尋找樓王。

在廣州稱得上樓王的無外乎是:

二沙島別墅、匯悅臺(tái)和凱旋新世界,

凱旋新世界被公認(rèn)最為國際化的社區(qū),

恒大外援、歐美領(lǐng)事館人員都喜歡住這。

今天的主角就是,

凱旋新世界的樓王業(yè)主,

她家是凱旋大宅之一,

某超大地產(chǎn)商總裁住隔壁。

她雖然一直強(qiáng)調(diào)“不是刻意投資”,

但她選房的獨(dú)特理念、管理房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),

正是她投資房產(chǎn)成功的秘訣。

我們一起來聽聽(以下是她口述)。

01.

我進(jìn)入房地產(chǎn)市場比較早,

十幾年前吧,當(dāng)時(shí)廣州房價(jià)還不是很高,

我老公手頭正好有筆錢,我們也有換房需求,

于是我就踏上了看房之路。

我記得李嘉誠說過,

決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。

當(dāng)時(shí)我遍尋整個(gè)廣州后發(fā)現(xiàn),

珠江新城當(dāng)仁不讓是核心地段了。

接著我就從環(huán)境、舒適和安全性考慮,

把目標(biāo)樓盤鎖定在大品牌的房地產(chǎn)商,

因?yàn)檫@樣的公司重視口碑和持續(xù)發(fā)展,

都會(huì)把好的設(shè)計(jì)和質(zhì)量呈現(xiàn)給客戶。

最終我選擇了凱旋新世界,

打動(dòng)我的原因是他們的物業(yè)——這點(diǎn)很多人容易忽略。

我認(rèn)為物業(yè)的好壞決定了房子的升值能力。

房子的硬件無論多好,如果不維護(hù)的話,

終究會(huì)變老,它的價(jià)值就會(huì)變低。

凱旋在物業(yè)維護(hù)的投入是很大的,

小區(qū)內(nèi)的花草、衛(wèi)生維護(hù)得非常好,

外墻每年洗一次,這在很多小區(qū)都做不到。

你看它最早那期有10多年樓齡,

外墻看起來還是很新的。

物業(yè)的維護(hù)也從側(cè)面看出房地產(chǎn)商的實(shí)力,

當(dāng)你住在這樣的樓盤,你就會(huì)很安心,

而且他們還不斷投入到社區(qū)商業(yè)地產(chǎn),

打造成高端消費(fèi)者的聚集地,

又進(jìn)一步提升了房子的價(jià)值,

這樣也能吸引更多同頻的人住在這里。

話外音:

不少粵商選擇在此定居,坊間流傳著,“十個(gè)老板八個(gè)住凱旋”的說法。

這里也是恒大歷年外援孔卡、埃神、保利尼奧、塔利斯卡的“欽定”住家。

02.

自住的問題解決了,

我就開始考慮投資房產(chǎn)。

因?yàn)槲姨煜P旋了,

所以我的房產(chǎn)投資基本是在凱旋。

我是這么考慮的,

  • 這里是核心地段,容積率2.9超低、小高層設(shè)計(jì);

  • 小區(qū)硬件設(shè)施齊全,有4.8萬平的私家園林、多個(gè)泳池和會(huì)所;

  • 物業(yè)很好,住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的隔離設(shè)計(jì)合理,鬧中取靜。

  • 商業(yè)氛圍濃厚,消閑娛樂非常方便。

這四點(diǎn)都是高端租客關(guān)心的問題。

我想好了,房子要租給高端租客。

上哪找啊?

我把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了外企高管或領(lǐng)事館人員。

當(dāng)時(shí)在廣州能滿足這類人群的租房不多,

于是我毫不猶豫地買下了凱旋190平的房子,

我選擇了泰式裝修風(fēng)格的房型。

哈哈,我押對了。

老外很喜歡泰式風(fēng)格,

關(guān)鍵是他們對房租不敏感,

因?yàn)橐话闶枪局Ц斗孔猓?/span>

(這意味著我總能租出好價(jià)錢)

他們在乎的是小區(qū)的服務(wù)和環(huán)境,

幾乎每位見到我房子的老外都很喜歡。

這12年來,我的房子沒有斷租過,

而且還保養(yǎng)得很好,

這么多年來就刷過一次墻,

其它的家私家電都沒怎么壞過。

你知道為什么嗎?

房子只要有人住,就不會(huì)壞。

話外音:

這是實(shí)話,我親戚家有套房子曾丟空一年,再租出去的時(shí)候,本來好好的電器都出現(xiàn)問題。

我用以租養(yǎng)貸的方法,抵消了房貸。

我這套房子到現(xiàn)在差不多漲了10倍。

話外音:

2004-2005年,凱旋房價(jià)1萬/平左右,

按凱旋現(xiàn)在10萬/平的均價(jià)計(jì)算,

她僅用幾十萬的首付,還不需要月供,就撬動(dòng)了1900萬的房子。

當(dāng)我掌握租房門路后,

我又用老公給我的錢,陸續(xù)買入兩套,

同樣用以租養(yǎng)貸的方式,輕松養(yǎng)房。

現(xiàn)在,我有三套房子出租,

這個(gè)好處是可以互相騰挪家具什么的,

能滿足不同租客的不同需求。

03.

說來也挺自豪的,

我算是廣州最早一批租給外企高管和領(lǐng)事館人員的房東,

我租房的原則是不怎么議價(jià),

我會(huì)和中介說好一個(gè)價(jià)格,比如按25000元/月出租,

如果租客要談價(jià)錢就免看。

為何我能這么有底氣,那是我摸準(zhǔn)了中介的脾性。

中介總是希望你降低租金,這樣他們比較容易找到租客。

但如果你堅(jiān)守租金的價(jià)位(前提也要房屋保養(yǎng)比別家好),

就會(huì)倒逼中介去找能夠承受這樣價(jià)位的租客。

而我因?yàn)橐恢笔亲饨o較高素質(zhì)的租客,

很少擔(dān)心房屋裝飾、家私、家電被破壞等,

房屋保養(yǎng)得好,自然租客就多。

還有一個(gè)重要的原因,

在租客眼里我是好房東。

這也和我用心經(jīng)營房子有關(guān),

我把租賃房屋當(dāng)成一項(xiàng)事業(yè)來做。

很多房東會(huì)覺得管理房子很瑣碎,

他們只想把房子租出去并不打理它,

而我不怕麻煩,我要讓每個(gè)租客都住的舒服,

所以我每套出租的房子,都會(huì)打掃得很干凈。

曾經(jīng)有一位以色列領(lǐng)事來租房,

他已經(jīng)看了50多套房子都不滿意,

當(dāng)看到我家超干凈,浴缸沒有水漬時(shí),立馬說要租。

原來他之前在二沙島看好一套別墅,

卻因?yàn)樵「子兴疂n而沒租。

我告訴自己,

只要是房東應(yīng)該做的事情,我都要做好。

比如燈壞了,電器不行了等,

我都會(huì)很快地處理好,

因?yàn)槲医M合了關(guān)于房子的一切資源,

我只需要協(xié)調(diào)好就能快速地解決問題。

而且我還會(huì)不時(shí)地去租客那,

看看房子還有什么需要維護(hù)的,

這也是維護(hù)好房子的重要原因哦。

但我也有原則,

不是我的責(zé)任,我堅(jiān)決不負(fù)責(zé)。

有一次我的租客忘了帶鑰匙,

找了開鎖公司開鎖,然后提出費(fèi)用我出。

我說開鎖是因?yàn)樽饪屯鼛ц€匙,

所以責(zé)任在租客,費(fèi)用不應(yīng)該由房東承擔(dān)。

后來客戶也理解了,

相處久了他們都覺得我真誠待人非??煽?。

我對每個(gè)租客都很好,

有需要的話也會(huì)給租客送花、送禮物啊,

與租客保持良好的關(guān)系。

04.

無論租房還是賣房,

房子的保養(yǎng)會(huì)最終影響到房價(jià)或租金。

我因?yàn)闀?huì)保養(yǎng)房子,

不僅租房能租個(gè)好價(jià)錢,

賣房也賣出了當(dāng)時(shí)小區(qū)的最貴價(jià)格。

我在10年前賣了一套房子,

當(dāng)時(shí)的買家看都沒看過房子,

只是根據(jù)資料圖以及聽我介紹,

就立馬決定要買,

并爽快地給了100萬定金(原本只需要給20萬定金)。

不過他現(xiàn)在也賺翻了,

那時(shí)200方左右的房子我賣1000多萬,

現(xiàn)在房子漲到了2000多萬了。

現(xiàn)在回頭來看,

我是運(yùn)氣好,趕上了國內(nèi)陸產(chǎn)黃金期,

我的每套房子至少翻了一倍,

我一直沒有抱著炒房的心態(tài),

我是按照我的能力范圍內(nèi)去做,

一套一套地慢慢攢,

當(dāng)這套可以以租養(yǎng)貸,就再入手一套。

我看重的是房子的升值空間。

這樣,我的資產(chǎn)也在一步步增值。

一個(gè)好的房子,

離不開地段+社區(qū)配套+安全。

只要這三方面都很優(yōu)秀,

就具備優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的特征:

漲得比別人快,跌得比別人慢。

05.

停頓了兩年房產(chǎn)投資的她,

最近入手了別墅,

她說是從別墅的稀缺性、自住投資兩方面考慮。

總結(jié)來看,

她有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y邏輯,

她首先選擇核心區(qū)域購置房產(chǎn),

就如美劇《紙牌屋》中的經(jīng)典臺(tái)詞,

“權(quán)利就像房地產(chǎn),位置是所有的一切,

你離中心越近,你的財(cái)產(chǎn)就越有錢。”

同時(shí),她是以長遠(yuǎn)的眼光來投資:

投資房產(chǎn)+經(jīng)營房產(chǎn)相結(jié)合。

當(dāng)樓市在高峰時(shí),她選擇賣掉一套房子,

但不會(huì)全賣,會(huì)讓房租作為長期的穩(wěn)定回報(bào)。

而如何能讓房租收益更高,

她努力當(dāng)好房東這個(gè)角色。

她笑說,她老公說她愛折騰,

實(shí)際上她是明白“你想要高回報(bào)必定要付出”,

這也注定了她能在房產(chǎn)經(jīng)營上獲得豐厚回報(bào)。

其實(shí)我們并不需要懂很多才能賺到錢,

我們只需要在一個(gè)事情上努力做好即可。


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