來源：長(zhǎng)江商報(bào)

“手拿巨資，瘋狂并購”是融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”）董事長(zhǎng)孫宏斌近年的顯著標(biāo)簽，不差錢的豪賭背后，也承受著巨大的資金壓力。

長(zhǎng)江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年至今，融創(chuàng)中國(guó)少則數(shù)億、多則百億的并購，耗資已逾2000億元。截至目前，融創(chuàng)市值1633億元，融創(chuàng)總資產(chǎn)7167億元。

一邊大舉收購，一邊攻城掠地。長(zhǎng)江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年前4個(gè)月，融創(chuàng)已經(jīng)斥資800億拿地。

巨資并購、快速拿地、快速開發(fā)的融創(chuàng)模式同時(shí)帶來高杠桿，高負(fù)債的隱患。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年融創(chuàng)總負(fù)債金額達(dá)到6435.53億元，負(fù)債率89.80%，居行業(yè)第一。此外，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率自2014年以來，連續(xù)4年大幅攀升，2017年公司凈負(fù)債率已經(jīng)超過200%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略計(jì)算，截至目前，融創(chuàng)總負(fù)債或超7000億，負(fù)債率超過90%。

針對(duì)上述財(cái)務(wù)問題，長(zhǎng)江商報(bào)記者向融創(chuàng)中國(guó)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿時(shí)止，仍未獲得具體回復(fù)。

收購商業(yè)項(xiàng)目被疑變住宅

6月5日，一篇題為《孫宏斌讓所有北京開發(fā)商驚掉了下巴》的文章，將融創(chuàng)、孫宏斌、泛海國(guó)際推到了輿論的風(fēng)口浪尖，其中關(guān)鍵詞甚至成為了微博熱搜話題。

文章指出，融創(chuàng)在接手泛海國(guó)際項(xiàng)目后，通過“神”操作更改了泛海國(guó)際部分地塊用途，將商業(yè)配套用地更改為住宅用地，增加了200億住宅貨值，將“身家普遍幾千萬的泛海業(yè)主”逼成了維權(quán)者。隨后，融創(chuàng)做出回應(yīng)，予以否認(rèn)。

事實(shí)上，融創(chuàng)并不差錢。2018年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4608.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，居行業(yè)第四，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1247.5億元，同比增長(zhǎng)89.4%，這是該公司上市以來營(yíng)業(yè)收入首次突破千億大關(guān)；凈利潤(rùn)為165.7億元，同比上漲50.6%；毛利潤(rùn)311.4億，同比增長(zhǎng)128.5，毛利率為25%，較2017年的20.7%提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)績(jī)?cè)鏊賮砜矗?015年，融創(chuàng)中國(guó)的營(yíng)收下降8.22%，此后在2016-2018年，增速分別為53.59%、86.38%及89.37%。在凈利方面，增速并不穩(wěn)定，2015年為2.35%，2016年為-24.85%，而2017年，融創(chuàng)凈利潤(rùn)同比暴增344.00%，2018年增速回落至50.55%。

2019年，融創(chuàng)預(yù)計(jì)全年有超過400個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，預(yù)計(jì)總可售資源超7800億元。在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌表示，2019年的銷售目標(biāo)是5500億元，增幅約為20%，對(duì)比往年業(yè)績(jī)，這個(gè)幅度并不算太高。他表示，“2019年融創(chuàng)將會(huì)慢下來，對(duì)于市場(chǎng)不太樂觀，必須要小心?！?/p>

今年1-5月，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1633.7億元，同比增長(zhǎng)12%；累計(jì)合同銷售面積約1124.5萬平方米，合同銷售均價(jià)約14530元/平方米。據(jù)克而瑞發(fā)布的榜單顯示，融創(chuàng)前5月的權(quán)益銷售額為1119億元，在業(yè)內(nèi)排第6。

5月單月，融創(chuàng)的合同銷售金額約人民幣443.8億元，合同銷售面積約304.7萬平米，合同銷售均價(jià)約人民幣14570元/平米。這是融創(chuàng)2019年單月銷售的最高點(diǎn)，同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比亦增長(zhǎng)13%。不過，若要達(dá)成5500億元的銷售目標(biāo)，融創(chuàng)接下來月平均銷售額需達(dá)到552億元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于融創(chuàng)來說，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)具有較好的導(dǎo)向，繼續(xù)體現(xiàn)了其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)袖地位。凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了融創(chuàng)較好的盈利能力。尤其是通過收購項(xiàng)目，能夠在很大程度上降低成本，這是利好相關(guān)費(fèi)用成本的節(jié)約和盈利空間的擴(kuò)大的。

一季度新增借款占上年末凈資產(chǎn)48%

融創(chuàng)的擴(kuò)張之路，從2014年收購綠城股權(quán)開始。

2014年，綠城遭遇資金鏈危機(jī)，孫宏斌以62.98億港元的價(jià)格收購綠城24.313%的股權(quán)；2015年，融資實(shí)施了4起并購，其中兩起是與中渝置地進(jìn)行，分別以4.5億元獲得成都國(guó)嘉志得置業(yè)、27.56億元取得妙領(lǐng)所有悅景，另兩起分別是綠城中國(guó)出售的上海融綠等7項(xiàng)交易以及武漢美聯(lián)地產(chǎn)出售的。

2016是并購大年。5月，融創(chuàng)斥資42.25億元，收購萊蒙國(guó)際6個(gè)項(xiàng)目所有股權(quán)；9月再花137.88億元收購聯(lián)想的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又用40億盤下金科16.96%的股權(quán)；11月，再斥資8億元在二級(jí)市場(chǎng)增持金科，以36.62億元的價(jià)格，收購時(shí)代城項(xiàng)目。

2017年繼續(xù)加碼。當(dāng)年1月，融創(chuàng)26億把鏈家6.25%股權(quán)收入囊中；5月，102億收購天津星耀地產(chǎn)爛尾樓——星耀五洲項(xiàng)目，21億收購華城富麗60%股權(quán)；6月，32.32億收購大連潤(rùn)德乾城的全部股權(quán)及債權(quán)；7月，斥資438.44億收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，隨后150億元收購樂視股權(quán)，2017年半年時(shí)間，融創(chuàng)累計(jì)花掉超750億擴(kuò)張資本，簡(jiǎn)直就是“豪氣沖天”。

2018年3月，融創(chuàng)再花10億增資樂視，斥資19.33億接手海航海南兩家公司；10月，62.81億全盤拿下萬達(dá)文旅；2019年2月，125億收入泛海京滬項(xiàng)目。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年至今，融創(chuàng)中國(guó)少則數(shù)億，多則百億的并購耗資已逾2000億元。

融創(chuàng)大肆并購，市場(chǎng)最為關(guān)注的是哪來那么多錢？在收購萬達(dá)項(xiàng)目的時(shí)候，孫宏斌稱，收購萬達(dá)的資金全部來自于融創(chuàng)，公司賬面上還有900多億現(xiàn)金。

事實(shí)上，這些錢是“借”來的。2016年融創(chuàng)中國(guó)借貸總額為1128.44億，僅利息支出41.62億元。當(dāng)年凈利潤(rùn)為29.4億，負(fù)債率高達(dá)121%。

截至2018年末，融創(chuàng)凈資產(chǎn)為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創(chuàng)借款金額達(dá)2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的比例超過20%。今年4月8日，融創(chuàng)發(fā)布的未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度借款新增342億元，新增借款占上年末凈資產(chǎn)的48%。

今年前4月已斥資800億拿地

一邊大舉收購，一邊攻城掠地。

今年3月剛剛表示“拿地要非常小心”的孫宏斌，4月就在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場(chǎng)上砸下152.38億元收獲了4宗地塊。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除了5月表示“暫停公開拿地”。今年前4個(gè)月，融創(chuàng)已經(jīng)斥資800億拿地。

在市場(chǎng)分布上，孫宏斌表達(dá)出對(duì)一二線市場(chǎng)的看好，并認(rèn)為從去年底到今年一季度出現(xiàn)一波窗口期。從3、4月間融創(chuàng)的新增項(xiàng)目來看，二線城市是發(fā)力的重點(diǎn)，從早前的分布配比上來看，融創(chuàng)85%的土地儲(chǔ)備都在一二線市場(chǎng)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備規(guī)模較為集中，過去來看，一二線城市房地產(chǎn)管控的力度太大了，這往往會(huì)有各類新的問題。但是現(xiàn)在來看，此類城市到了2019年會(huì)有較好的反彈機(jī)會(huì)，所以實(shí)際上土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是合理到位的。

事實(shí)上，2018年，融創(chuàng)在市場(chǎng)偏謹(jǐn)慎的情況也放緩了拿地節(jié)奏，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備約4820萬平方米，相較于2017年的6764.2萬平方米下降28.74%，權(quán)益土地面積約2631萬平方米，平均土地成本3723元/平方米。據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年1-12月中國(guó)房企新增土地貨值TOP100，融創(chuàng)中國(guó)以8782億元高居第二。

截至2019年3月28日，包括舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，融創(chuàng)中國(guó)拿下88宗土地，權(quán)益規(guī)劃建筑面積為1037.38萬平方米，權(quán)益拿地總價(jià)為642.82億元，樓面均價(jià)為6197元/平方米。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至5月，融創(chuàng)中國(guó)今年的拿地金額居行業(yè)第二。

總負(fù)債或超7000億元

連續(xù)多年大規(guī)模的收并購，導(dǎo)致融創(chuàng)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)如同是在站在刀尖上跳舞。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年總負(fù)債金額達(dá)到6435.53億元，負(fù)債率89.8%，居行業(yè)第一。融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率自2014年以來，連續(xù)4年大幅攀升，2017年公司凈負(fù)債率已經(jīng)超過200%，高于行業(yè)3/4分位數(shù)。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略計(jì)算，截至目前，融創(chuàng)總負(fù)債或超7000億，負(fù)債率超過90%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，70%已經(jīng)是資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線了。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理前2018年前30家上市房企的負(fù)債率發(fā)現(xiàn)，基本都才超過了70%，整體踏足在警戒線之外。2017年上市房企的整體資產(chǎn)負(fù)債率是78.76%，有近6成的房企負(fù)債率超過去年的平均值。

2018年，融創(chuàng)中國(guó)嚴(yán)控拿地速度，加速去杠桿的策略確實(shí)有了不少的成績(jī)，資產(chǎn)增厚至7166.60億元，相比上年末增長(zhǎng)了15%。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的賬上現(xiàn)金余額為1201.98億元，高于市場(chǎng)預(yù)期?，F(xiàn)金充裕的同時(shí)，融創(chuàng)的負(fù)債也在逐步降低。融創(chuàng)的凈負(fù)債率水平繼續(xù)保持穩(wěn)步下降的趨勢(shì)，截至2018年底的凈負(fù)債率為149%，同比大幅下降了53個(gè)百分點(diǎn)，降杠桿取得明顯成效。

有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來兩年隨著利潤(rùn)的釋放，現(xiàn)金與凈資產(chǎn)會(huì)穩(wěn)步提升，凈負(fù)債率會(huì)持續(xù)下降至100%以內(nèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目前整個(gè)行業(yè)都面臨著高負(fù)債的情況。融創(chuàng)作為行業(yè)的領(lǐng)頭羊，高速擴(kuò)張的同時(shí)也需警惕債務(wù)償還高峰期時(shí)給企業(yè)帶來的資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期處于高負(fù)債率，必然會(huì)出現(xiàn)極其危險(xiǎn)信號(hào)?？焖贁U(kuò)張市場(chǎng)版圖和大筆收并購，對(duì)公司的現(xiàn)金流勢(shì)必造成強(qiáng)大經(jīng)營(yíng)壓力和市場(chǎng)的考驗(yàn)。