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一、相關(guān)法律沒有作出直接規(guī)定

《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《合同法》第286條是關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，該法條對(duì)于建設(shè)工程未竣工的背景下，承包人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》等司法解釋對(duì)此問題也沒有作出直接規(guī)定。

二、最高法院的著述認(rèn)為承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是以發(fā)包人欠付工程款為前提的，所以即使工程未竣工，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實(shí)，承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這樣理解，有利于保護(hù)農(nóng)民工的利益，也符合立法本意。但是如果因承包人自身原因?qū)е率┕べ|(zhì)量不合格或工程進(jìn)度未按約定完成的，就無權(quán)要求發(fā)包人支付工程款，相應(yīng)地其也不能行使工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。【最高人民法院民事審判第一庭：《建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件》，載最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》第1輯，人民法院出版社2014年版，第127～129頁。】

三、法院判決認(rèn)為承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

最高人民法院（2017）最高法民終762號(hào)民事判決認(rèn)為，《合同法》第286條規(guī)定了承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第4條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限及起算點(diǎn)以實(shí)際或者約定的竣工日起算，而非以工程是否實(shí)際竣工作為優(yōu)先受償權(quán)的構(gòu)成要件或前提條件。本案中，因發(fā)包人逾期支付工程款，因此一審判令承包人在欠付工程款的范圍內(nèi)就建設(shè)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院予以維持。發(fā)包人關(guān)于案涉工程并未竣工，承包人缺乏行使優(yōu)先權(quán)的前提條件的上訴理由并無相應(yīng)的法律依據(jù)，本院不予支持。

最高人民法院（2016）最高法民申1993號(hào)民事裁定認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予承包人的法定權(quán)利，《合同法》第286條規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使并不以工程竣工為限，案涉工程未竣工并不影響承包人訴請(qǐng)人民法院確認(rèn)其對(duì)發(fā)包人應(yīng)付工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人認(rèn)為承包人在工程竣工驗(yàn)收后方能享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的再審申請(qǐng)理由于法無據(jù)，不能成立。

最高人民法院（2018）最高法民申4627號(hào)民事裁定認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是在發(fā)包方欠付工程款的情況下，施工方由于無法取回其“實(shí)際投入”或者物化到建設(shè)工程中的該部分價(jià)值，為保障其權(quán)利設(shè)定的一項(xiàng)法定權(quán)利。即施工方可以從該工程拍賣或者折價(jià)價(jià)款中優(yōu)先取得其實(shí)際投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值，是以發(fā)包人欠付工程款為前提，即使施工合同無效或工程未竣工，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實(shí)，施工方就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

最高人民法院（2017）最高法民終410號(hào)民事判決認(rèn)為，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是以發(fā)包人欠付工程款為前提，亦無施工合同無效或工程未竣工不得行使優(yōu)先權(quán)的禁止性規(guī)定，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實(shí)，承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

最高人民法院（2018）最高法民申5719號(hào)民事裁定認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，承包人工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利是法律賦予的權(quán)利，承包人當(dāng)然對(duì)未竣工的工程享有優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以涉案工程沒有完工主張承包人無權(quán)享有本案工程優(yōu)先受償權(quán)，無法律依據(jù)，本院不以支持。

綜上可以看出，建設(shè)工程未竣工，不會(huì)導(dǎo)致承包人喪失建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

附中鐵建設(shè)集團(tuán)與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2012年9月20日，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司簽訂《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，約定由中鐵建設(shè)集團(tuán)對(duì)“龍湖灣”住宅小區(qū)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#樓商鋪、商務(wù)會(huì)所、地下車庫等工程進(jìn)行施工。承包范圍：施工圖紙中地下及地上建筑物的建筑、安裝、市政工程等，具體含基礎(chǔ)土石方工程，基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程，屋面工程（含保溫隔熱）、防水工程、保溫工程、防腐工程，裝修工程（精/豪裝修工程除外），外墻飾面工程（干掛石材工程除外），GRC構(gòu)件工程，門窗工程，欄桿工程，金屬結(jié)構(gòu)工程，飄窗隱形欄桿，動(dòng)力照明工程（樓房總動(dòng)力箱以內(nèi)）、弱電預(yù)留預(yù)埋管路及穿帶絲、接線盒預(yù)留預(yù)埋、各種封堵并按規(guī)范要求對(duì)洞口縫隙填充相應(yīng)材料、預(yù)埋金屬構(gòu)件、室外散水、室外臺(tái)階，圖紙所有土建、水電預(yù)埋及安裝，鋼結(jié)構(gòu)等。合同價(jià)款暫定一億六千萬人民幣。在施工合同專用條款部分對(duì)于合同價(jià)款及調(diào)整、工程款（進(jìn)度款）支付、發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備、竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算、違約條款等事項(xiàng)還作出詳細(xì)約定，明確本合同價(jià)款采用可調(diào)價(jià)格合同方式確定。

合同簽訂后，中鐵建設(shè)集團(tuán)依約履行合同義務(wù)，海源公司也支付了部分工程進(jìn)度款，雙方于2014年訂立《補(bǔ)充合同》（其中甲方海源公司簽字蓋章的時(shí)間為2014年6月30日，乙方中鐵建設(shè)集團(tuán)簽字蓋章的時(shí)間為2014年5月28日），約定：1.自2014年5月4日起，鋼筋由甲方統(tǒng)一供應(yīng)，鋼筋工程的進(jìn)度計(jì)價(jià)和竣工結(jié)算執(zhí)行原合同條款，在進(jìn)度計(jì)價(jià)和竣工結(jié)算中按實(shí)際乙方領(lǐng)用鋼筋量乘以該品牌鋼筋到現(xiàn)場(chǎng)的前一天“我的鋼鐵網(wǎng)”上鋼材信息單價(jià)進(jìn)行扣除，鋼筋到場(chǎng)由甲乙雙方人員共同進(jìn)行數(shù)量質(zhì)量簽字驗(yàn)收，以此作為扣款依據(jù)。2.因甲方原因，甲方現(xiàn)將“龍湖灣”住宅小區(qū)商務(wù)會(huì)所、8-2#商業(yè)、9#樓整體從與乙方簽訂的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》中另行發(fā)包，由甲方與另行發(fā)包的第三方訂立合同，第三方訂立的合同對(duì)乙方不具備約束力，任何一方不得以此作為依據(jù)，由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛與乙方無關(guān)?！褒埡场弊≌^(qū)商務(wù)會(huì)所、8-2#商業(yè)、9#樓的進(jìn)度、安全、質(zhì)量及保修等與此有關(guān)的所有有關(guān)責(zé)任義務(wù)均與乙方無關(guān)，不對(duì)與此相關(guān)資料的完整性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，由乙方歸檔甲方另行發(fā)包竣工驗(yàn)收資料，甲方支付乙方各樓棟最終結(jié)算額1%的費(fèi)用作為總包配合費(fèi)。對(duì)于甲乙雙方已簽訂建設(shè)管理主管部門的建設(shè)工程施工合同僅為報(bào)建備案手續(xù)使用，雙方均無需實(shí)際履行。

2014年11月27日，因多方原因中鐵建設(shè)集團(tuán)第一次停工。直至2014年11月27日第一次停工，雙方計(jì)量工程進(jìn)度款共計(jì)19期，海源公司確認(rèn)已完工工程價(jià)款為91,555,377.58元。

2015年5月7日，雙方訂立《竣工結(jié)算協(xié)議》，就中鐵建設(shè)集團(tuán)（乙方）承建的海源公司（甲方）開發(fā)的“龍湖灣”住宅小區(qū)工程項(xiàng)目的最終結(jié)算、保修等事宜協(xié)商一致，約定：1.乙方承包的工作內(nèi)容為原合同約定的工作內(nèi)容以及雙方往來函件約定的所有應(yīng)由乙方承擔(dān)的工作內(nèi)容，具體為：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8-1#、10#、11#、5-6-7#商業(yè)、1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、地下車庫及甲方委托施工的其他工作內(nèi)容。2.結(jié)算金額及支付方式。2.1結(jié)算金額：經(jīng)雙方確認(rèn)，本工程竣工結(jié)算總金額為133,000,000元（人民幣大寫：壹億叁仟叁佰萬元整）。2.2上述結(jié)算金額為最終結(jié)算額（內(nèi)含乙方的工作內(nèi)容中目前未完成施工的全部工程項(xiàng)目），包括乙方完成上述所有工作內(nèi)容及全面履行原合同及補(bǔ)充協(xié)議等約定義務(wù)所需的一切費(fèi)用及工程款利息、停工損失補(bǔ)償、且該結(jié)算金額已扣除甲方代供材料金額。雙方不再就本工程的工期、質(zhì)量等涉及本工程的一切合同因素提出任何索賠與費(fèi)用主張。乙方必須按照?qǐng)D紙及現(xiàn)行規(guī)范要求施工，若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，乙方無條件整改，若乙方不整改，甲方可以另行派工整改，所發(fā)生的費(fèi)用按照雙方簽訂合同計(jì)價(jià)方式計(jì)得費(fèi)用轉(zhuǎn)扣乙方。本協(xié)議簽訂后，雙方不得再以任何理由調(diào)減該結(jié)算金額。2015年5月7日中鐵建設(shè)集團(tuán)與海源公司還共同簽訂《工程款結(jié)算確認(rèn)書》并附有《結(jié)算造價(jià)匯總明細(xì)表》、《總包配合費(fèi)計(jì)算表》、《停工損失補(bǔ)償和利息計(jì)算表》，共同載明：原合同金額為1.6億元，雙方確認(rèn)最終結(jié)算金額為1.33億元，具體構(gòu)成如下：1#樓土建及安裝工程造價(jià)12,895,672.84元，2#樓土建及安裝工程造價(jià)12,856,953.93元，3#樓土建及安裝工程造價(jià)14,387,055.31元，4#樓土建及安裝工程造價(jià)18,113,077.92元，5#樓土建及安裝工程造價(jià)8,226,499.21元，6#樓土建及安裝工程造價(jià)8,352,690.80元，7#樓土建及安裝工程造價(jià)8,176,881.17元，8-1#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)979,530.77元，10#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)1,257,561.79元，11#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)1,775,535.80元，5-6-7#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)1,149,511.43元，1-3#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)2,769,711.77元，2-4#商業(yè)土建及安裝工程造價(jià)2,628,545.54元，地下車庫土建及安裝工程造價(jià)28,029,638.85元，人工挖孔樁土建工程造價(jià)3,489,194.04元，工程簽證土建及安裝工程造價(jià)811,535.83元，市政工程土建工程造價(jià)2,607,343.48元，甲供材-705,752.96元，總包配合費(fèi)267,939.20元，進(jìn)度款利息補(bǔ)償1,945,757.00元，停工損失補(bǔ)償2,985,116.28元（包括窩工及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)1,606,294.17元、機(jī)械租賃費(fèi)1,125,413.16元、腳手架租賃費(fèi)253,408.95元）。

2015年5月16日，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司簽訂《補(bǔ)充合同2》，就《竣工結(jié)算協(xié)議》約定的工程結(jié)算價(jià)款的支付、復(fù)工、剩余工作完成時(shí)間等作出了詳細(xì)的約定。海源公司承諾就本工程全部竣工驗(yàn)收合格日起7天內(nèi)支付到竣工結(jié)算金額的80%于中鐵建設(shè)集團(tuán)，3個(gè)月內(nèi)支付到竣工結(jié)算金額的90%于中鐵建設(shè)集團(tuán)，6個(gè)月內(nèi)支付到竣工結(jié)算金額的97%于中鐵建設(shè)集團(tuán)，剩余3%的工程款作為質(zhì)保金，按照原“施工合同”相關(guān)約定支付。復(fù)工后進(jìn)度款支付方式：每月10日前支付上月已完成工程量的80%工程款于中鐵建設(shè)集團(tuán)，以確保工程工期順利進(jìn)展。若海源公司未能按照以上條款按時(shí)支付工程款，所造成的二次停工及工程不能按照雙方約定時(shí)間點(diǎn)完成承擔(dān)一切責(zé)任及因此造成的費(fèi)用增加。2015年5月27日海源公司向中鐵建設(shè)集團(tuán)指定的中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司鷹潭分公司賬戶轉(zhuǎn)賬支付300萬元后，中鐵建設(shè)集團(tuán)當(dāng)日組織人員復(fù)工。但復(fù)工后，海源公司未嚴(yán)格依照《補(bǔ)充合同2》的約定支付剩余工程款，導(dǎo)致2015年9月1日中鐵建設(shè)集團(tuán)第二次停工。對(duì)于中鐵建設(shè)集團(tuán)2015年5月27日復(fù)工至2015年9月1日第二次停工期間施工工程造價(jià)，中鐵建設(shè)集團(tuán)與海源公司分別簽訂了《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》。《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》載明：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)、地下車庫剩余所有土建裝飾工程及剩余所有市、剩余所有簽證工程合計(jì)造價(jià)33,086,602.18元；《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》載明：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)、地下車庫剩余所有水電安裝工程造價(jià)及總包配合費(fèi)、進(jìn)度款利息補(bǔ)償（截止到2014年1月18日）合計(jì)4,701,962.08元（其中總包配合費(fèi)為267,939.20元、截止到2014年1月18日進(jìn)度款利息補(bǔ)償為569,062.16元）。

2015年12月，經(jīng)友好協(xié)商，就案涉工程第二次復(fù)工、結(jié)算價(jià)款調(diào)整、價(jià)款支付等事宜中鐵建設(shè)集團(tuán)（乙方）與海源公司（甲方）達(dá)成《補(bǔ)充合同3》，約定：一、工程結(jié)算及已完工程計(jì)量。1.經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)本工程結(jié)算總價(jià)調(diào)為137,430,400（大寫:壹億叁仟柒佰肆拾叁萬零肆佰）元整，即在《竣工結(jié)算協(xié)議》約定結(jié)算總價(jià)1.33億元（以下簡(jiǎn)稱“原結(jié)算”）基礎(chǔ)上增加443.04萬元。增加的費(fèi)用包括：（1）2015年9月1日至2015年12月30日期間，乙方因停工所受的損失100萬元（不含甲方拖欠工程進(jìn)度款造成的損失）；（2）2015年8月1日至2015年12月30日期間，甲方未按《補(bǔ)充合同2》約定付款應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用178萬元；（3）乙方同意甲方按本補(bǔ)充合同約定付款，但應(yīng)承擔(dān)未按《補(bǔ)充合同2》約定付款產(chǎn)生的利息費(fèi)用165.04萬元（2015年12月31至2016年6月30日期間利息）。2.經(jīng)雙方確認(rèn)，乙方至2015年9月1日停工，已完工程計(jì)價(jià)為129,343,941.80元（不含本補(bǔ)充合同中約定的443.04萬元）。二、截至本協(xié)議簽訂之日止，甲方已付款66,336,864.66元，雙方約定工程總價(jià)款中，1.33億元的3%作為工程質(zhì)量保修金。此外，雙方還在《補(bǔ)充合同3》中對(duì)工程款支付及擔(dān)保、合同計(jì)劃竣工日期調(diào)整及復(fù)工等事項(xiàng)作出詳盡安排，并特別約定“本補(bǔ)充合同簽訂日前，已簽署的合同文件中（包括補(bǔ)充合同或協(xié)議）約定若與本補(bǔ)充合同約定不一致的，以本補(bǔ)充合同為準(zhǔn)”。2015年12月28日海源公司法定代表人方琪在該份《補(bǔ)充合同3》上簽名并加蓋海源公司合同專用章后，交予中鐵建設(shè)集團(tuán)履行簽章程序。訴訟中，中鐵建設(shè)集團(tuán)于2016年10月18日向一審法院提交《關(guān)于補(bǔ)充合同3的說明》明確表示認(rèn)可《補(bǔ)充合同3》的效力，并愿意接受《補(bǔ)充合同3》相關(guān)條款的約束。其后，于2016年11月24日向一審法院出具加蓋了中鐵建設(shè)集團(tuán)法人印章的《補(bǔ)充合同3》原件。但海源公司則認(rèn)為中鐵建設(shè)集團(tuán)在訴訟過程中才在《補(bǔ)充合同3》上簽章，充分說明《補(bǔ)充合同3》是一份未生效的協(xié)議，也是一份中鐵建設(shè)集團(tuán)在停工的情況下以復(fù)工為由欺騙、脅迫海源公司所簽訂的協(xié)議，該《補(bǔ)充合同3》的相關(guān)內(nèi)容不真實(shí)，亦并非海源公司的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議。至此，雙方就《補(bǔ)充合同3》的效力以及應(yīng)否履行發(fā)生爭(zhēng)議，在多次催討“龍湖灣”住宅小區(qū)項(xiàng)目尚欠工程款無果的情況下，中鐵建設(shè)集團(tuán)于2016年2月26日第三次停工，并于2016年8月11日提交起訴狀，將海源公司訴至一審法院。

訴訟中，一審法院組織雙方核對(duì)已付款憑證，經(jīng)梳理、剔除重復(fù)及錯(cuò)誤計(jì)算的部分憑證，海源公司提供付款憑證總金額為74,604,936元。中鐵建設(shè)集團(tuán)核實(shí)無異議確認(rèn)2013至2016年期間收到的工程款總額為66,336,864.66元（該金額與雙方在《補(bǔ)充合同3》中約定的已付款數(shù)額一致），其余8,268,071.34元系海源公司在未經(jīng)中鐵建設(shè)集團(tuán)同意、授權(quán)和指示的情況下，以借款的方式出借給案外自然人的款項(xiàng)。對(duì)于案外人出具的合計(jì)金額為8,268,071.34元的若干張借條，中鐵建設(shè)集團(tuán)均不予認(rèn)可。海源公司則主張出借款項(xiàng)實(shí)則是代中鐵建設(shè)集團(tuán)向?qū)嶋H施工人預(yù)支工程款，借條載明的8,268,071.34元借款應(yīng)計(jì)入已付工程款。另外，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司均確認(rèn)中鐵建設(shè)集團(tuán)已就案涉工程向海源公司提供發(fā)票合計(jì)金額77,257,952元。

另查明，案涉“龍湖灣”住宅小區(qū)項(xiàng)目尚有零星掃尾工程未完工（包括部分樓棟鋁合金窗框安裝工程等），亦未辦理整體竣工驗(yàn)收手續(xù)。訴訟過程中，由于雙方調(diào)解意見分歧較大，中鐵建設(shè)集團(tuán)在向海源公司郵寄書面《撤場(chǎng)通知》被拒收退回后，于2017年1月18日，在一審法院組織調(diào)解時(shí)向海源公司委托訴訟代理人出示書面《撤場(chǎng)通知》，并聲明即日起全面撤場(chǎng)，相關(guān)工程現(xiàn)場(chǎng)移交給海源公司。

再查明，庭審中中鐵建設(shè)集團(tuán)主張其訴訟請(qǐng)求中要求對(duì)位于上饒市信州區(qū)三清山中大道569號(hào)的龍湖灣小區(qū)商業(yè)幢1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8-1#、8-2#樓以及會(huì)所幢在63,557,158.89元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，相關(guān)房屋的樓棟房號(hào)表述不準(zhǔn)確，并當(dāng)庭予以更正。中鐵建設(shè)集團(tuán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍明確為其承包建設(shè)的位于上饒市××大道××小區(qū)××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃樓首層商鋪，1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、8-2#商業(yè)、9#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)及會(huì)所。對(duì)此，海源公司提供了《商鋪銷售登記表》，對(duì)相關(guān)商鋪及商業(yè)用房的銷售及權(quán)屬情況予以說明，后經(jīng)查詢房管部門官方網(wǎng)站核實(shí)，證實(shí)中鐵建設(shè)集團(tuán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)商鋪及商業(yè)用房均已簽訂書面的《商品房買賣合同》，且已辦理了網(wǎng)簽或銷售備案手續(xù)。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：西省高級(jí)人民法院（2016）贛民初49號(hào)】一、關(guān)于雙方當(dāng)事人之間就“龍灣湖”住宅小區(qū)總承包建設(shè)工程先后訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》、《補(bǔ)充合同》、《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》、《補(bǔ)充合同3》是否合法有效以及《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)否予以解除的問題?！褒埡场弊≌^(qū)系由海源公司自籌資金組織開發(fā)并由中鐵建設(shè)集團(tuán)承包建設(shè)的商業(yè)住宅小區(qū)，包括住宅、商鋪、商務(wù)會(huì)所及地下車庫。就“龍湖灣”住宅小區(qū)項(xiàng)目工程的建設(shè)施工諸項(xiàng)事宜，發(fā)包方和承包方先后簽訂《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》、《補(bǔ)充合同》、《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》、《補(bǔ)充合同3》作出詳盡約定。前述協(xié)議系合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。雖然《補(bǔ)充合同3》簽訂過程中，雙方簽字、蓋章時(shí)間存在先后差異，但無論是中鐵建設(shè)集團(tuán)向一審法院提交《關(guān)于補(bǔ)充合同3的說明》明確表示認(rèn)可《補(bǔ)充合同3》的效力，還是訴訟過程中中鐵建設(shè)集團(tuán)向一審法院出具加蓋其法人印章的《補(bǔ)充合同3》原件，從前述行為均可知，中鐵建設(shè)集團(tuán)承認(rèn)《補(bǔ)充合同3》效力，并愿意接受《補(bǔ)充合同3》相關(guān)條款的約束。況且，從中鐵建設(shè)集團(tuán)向一審法院提交起訴狀的內(nèi)容來分析，中鐵建設(shè)集團(tuán)也將《補(bǔ)充合同3》作為其主張工程款的合同依據(jù)，故《補(bǔ)充合同3》應(yīng)認(rèn)定是雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商后達(dá)成一致的真實(shí)意思表示，在未被依法撤銷之前，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。海源公司僅以中鐵建設(shè)集團(tuán)簽署《補(bǔ)充合同3》時(shí)間在后為由，抗辯《補(bǔ)充合同3》是一份未生效的協(xié)議，無事實(shí)與法律依據(jù)，不予采信。此外，海源公司還抗辯中鐵建設(shè)集團(tuán)在工程未竣工的情況下，采取違約停工、欺騙等方式，逼迫海源公司與其簽訂《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》、《補(bǔ)充合同3》等一系列違背客觀事實(shí)、違背自身意思表示的協(xié)議，上述協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為無效。一審法院認(rèn)為，“龍湖灣”住宅小區(qū)項(xiàng)目工程因多方原因于2014年11月27日第一次停工，此后雙方當(dāng)事人積極協(xié)商處理爭(zhēng)議糾紛，推進(jìn)工程建設(shè)，并先后簽訂了《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》、《補(bǔ)充合同3》。前述系列文件內(nèi)容連貫、相互印證，從文件相關(guān)表述和已查明的事實(shí)可知，停工并非承包人中鐵建設(shè)集團(tuán)違約所致，而是海源公司作為發(fā)包人籌措建設(shè)資金不足，拖欠工程進(jìn)度款引發(fā)。在此情形之下，雙方當(dāng)事人根據(jù)建設(shè)工程施工合同履行的實(shí)際情況，對(duì)于復(fù)工、尚欠工程款的支付、停工損失賠償、工程進(jìn)度款逾期支付利息以及竣工結(jié)算等事項(xiàng)達(dá)成新的合意并無不當(dāng)，當(dāng)事人意思自治和契約自由理應(yīng)得到尊重。況且，海源公司沒有提供證據(jù)證明《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》、《補(bǔ)充合同3》訂立過程中存在欺詐、脅迫等違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示的情形，故《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》、《補(bǔ)充合同3》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)誠信依約履行。實(shí)際上，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司之間就“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包建設(shè)工程先后訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》、《補(bǔ)充合同》、《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》、《補(bǔ)充合同3》系列文件內(nèi)容互為補(bǔ)充，構(gòu)成規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)的整體，而針對(duì)系列文件中不一致的相關(guān)約定，則應(yīng)當(dāng)以《補(bǔ)充合同3》有關(guān)條款為準(zhǔn)。

關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)起訴請(qǐng)求解除《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，一審法院認(rèn)為該訴請(qǐng)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。理由如下：第一、《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》專用條款第35.1款第（2）項(xiàng)約定，如發(fā)包人未按合同約定的付款期限支付工程款，所延誤的工期可順延；因發(fā)包人延期支付工程款而導(dǎo)致的工程停工，損失由發(fā)包人承擔(dān)；停止施工超過40天，發(fā)包人仍不支付工程款（進(jìn)度款），承包人有權(quán)解除合同，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償因合同解除給對(duì)方造成的損失。本案中，2015年12月28日海源公司簽訂《補(bǔ)充合同3》之后并沒有依約支付工程進(jìn)度款，中鐵建設(shè)集團(tuán)在屢次要求海源公司履行付款義務(wù)未果的情況下，于2016年2月26日停工，至今海源公司仍未支付尚欠工程款，故中鐵建設(shè)集團(tuán)依據(jù)《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》專用條款第35.1款第（2）項(xiàng)之約定，行使解除權(quán)，符合合同約定，應(yīng)予以支持。第二、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：…（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的…”之規(guī)定，海源公司長(zhǎng)期拒絕支付尚欠工程款，遲延履行支付工程進(jìn)度款的主要債務(wù)，經(jīng)催告后仍一直未履行，海源公司的根本違約行為使得中鐵建設(shè)集團(tuán)簽訂《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》的目的已無法實(shí)現(xiàn)，故中鐵建設(shè)集團(tuán)請(qǐng)求解除合同，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。綜上，根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，結(jié)合本案合同履行的實(shí)際情況，中鐵建設(shè)集團(tuán)起訴請(qǐng)求解除《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。但是，案涉合同被依法解除后，針對(duì)已履行部分，雙方應(yīng)本著誠實(shí)信用原則，相互配合，依照合同約定履行諸如提供竣工資料、組織配合竣工驗(yàn)收、依法納稅并提供發(fā)票等相關(guān)附隨義務(wù)，使已履行部分合同目的得以最大化的實(shí)現(xiàn)。

二、關(guān)于截止至2015年9月1日第二次停工，已完成工程造價(jià)、海源公司應(yīng)付工程進(jìn)度款數(shù)額以及尚欠工程進(jìn)度款金額的問題。經(jīng)查，2014年11月27日，因多方原因中鐵建設(shè)集團(tuán)第一次停工。直至2014年11月27日第一次停工，雙方計(jì)量進(jìn)度款共計(jì)19期，確認(rèn)已完工工程價(jià)款為91,555,377.58元，對(duì)此，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司雙方均無異議。對(duì)于中鐵建設(shè)集團(tuán)2015年5月27日復(fù)工至2015年9月1日第二次停工期間施工工程造價(jià)，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司雙方分別簽訂了《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》。如前已述，在海源公司無相反證據(jù)足以推翻該兩份建設(shè)工程進(jìn)度核定表的情況下，建設(shè)工程進(jìn)度核定表是計(jì)量雙方工程造價(jià)的合法依據(jù)。至于海源公司提出兩份建設(shè)工程進(jìn)度核定表上無現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理簽字不予認(rèn)可的抗辯理由，一審法院認(rèn)為不應(yīng)予以采信。理由如下：庭審中，江西省恒信建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司派駐龍湖灣住宅小區(qū)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師楊著鑫出庭作證，陳述自2012年12月起至2016年2月底其均在施工現(xiàn)場(chǎng)從事監(jiān)理工作。楊著鑫會(huì)在《工程進(jìn)度款申報(bào)表》上簽字，但沒有必要再在《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》上簽字。因《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》根本就沒有監(jiān)理簽字欄，《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》一般不需要監(jiān)理工程師楊著鑫簽字，而《工程進(jìn)度款申報(bào)表》上有監(jiān)理簽字欄，但有時(shí)也存在監(jiān)理沒有在《工程進(jìn)度款申報(bào)表》簽字的情形?！督ㄔO(shè)工程進(jìn)度核定表》載明的結(jié)算價(jià)款是根據(jù)當(dāng)期工程量按照約定的定額單價(jià)進(jìn)行計(jì)算得來，楊著鑫作為監(jiān)理工程師只審核承包方關(guān)于當(dāng)期完成工程量是否屬實(shí)，并在記載當(dāng)期完成工程量的《工程進(jìn)度款申報(bào)表》上簽字確認(rèn)即可。故考查雙方無異議的前19期《工程進(jìn)度款申報(bào)表》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》載明的簽章情況，結(jié)合楊著鑫的證人證言，一審法院認(rèn)為，《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》雖沒有監(jiān)理工程師楊著鑫簽字，但兩份建設(shè)工程進(jìn)度核定表上不僅有施工單位代表簽章還有建設(shè)單位海源公司龍湖灣住宅小區(qū)項(xiàng)目工程部經(jīng)理蘇江水、項(xiàng)目施工員肖依清、水電工程師徐正華簽字，并且建設(shè)單位主管也均簽字確認(rèn)已完工工程造價(jià)。楊著鑫簽字并非系簽署建設(shè)工程進(jìn)度核定表的必經(jīng)流程，更不能因?yàn)闂钪挝春灻穸ńㄔO(shè)工程進(jìn)度核定表的真實(shí)性與合法性。因此，當(dāng)事人在訴訟前已就工程價(jià)款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方在訴訟中要求重新結(jié)算的，不予支持。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩份建設(shè)工程進(jìn)度核定表記載當(dāng)期完成工程量的造價(jià)，發(fā)包方、承包方均予以確認(rèn)，理應(yīng)作為工程款的結(jié)算依據(jù)。經(jīng)查，《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》載明：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)、地下車庫剩余所有土建裝飾工程及剩余所有市、剩余所有簽證工程合計(jì)造價(jià)33,086,602.18元；《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》載明：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)、地下車庫剩余所有水電安裝工程造價(jià)及總包配合費(fèi)、進(jìn)度款利息補(bǔ)償（截止到2014年1月18日）合計(jì)4,701,962.08元（其中總包配合費(fèi)為267,939.20元、截止到2014年1月18日進(jìn)度款利息補(bǔ)償為569,062.16元）。綜上，截止至2015年9月1日第二次停工，已完成工程造價(jià)129,343,941.8元（91,555,377.58+33,086,602.18+4,701,962.08=129,343,941.8），該金額與《補(bǔ)充合同3》中載明“經(jīng)雙方確認(rèn)，乙方至2015年9月1日停工，已完工程計(jì)價(jià)為129,343,941.80元”完全相吻合。雖然雙方在《竣工結(jié)算協(xié)議》中確認(rèn)案涉工程合同范圍內(nèi)全部工程竣工后總造價(jià)應(yīng)為1.33億元，但中鐵建設(shè)集團(tuán)也自認(rèn)截止至2015年9月1日第二次停工，仍有諸如部分樓棟鋁合金窗框安裝工程在內(nèi)價(jià)值3,656,058.2元的部分零星掃尾工程未完工，故截止至2015年9月1日停工，已完工程計(jì)價(jià)129,343,941.80元符合工程施工進(jìn)度的客觀實(shí)際。在扣除其中的進(jìn)度款利息補(bǔ)償款及總包配合費(fèi)后，截止至2015年9月1日第二次停工，中鐵建設(shè)集團(tuán)實(shí)際完成土建裝飾、水電安裝工程總造價(jià)為128,506,940.44元（129,343,941.8-569,062.16-267,939.20=128,506,940.44）。依據(jù)《補(bǔ)充合同3》的相關(guān)約定，在扣除3%的質(zhì)量保修金后，應(yīng)付工程進(jìn)度款為124,651,732.23元（128,506,940.44×97%=124,651,732.23）。已查明，雙方無異議的海源公司已付工程款金額為66,336,864.66元（該金額與雙方在《補(bǔ)充合同3》中約定的已付款數(shù)額一致），除此以外海源公司提供付款憑證的8,268,071.34元系海源公司在未經(jīng)中鐵建設(shè)集團(tuán)同意、授權(quán)和指示的情況下，以借款的方式出借給案外自然人的款項(xiàng)。對(duì)于案外人出具的合計(jì)金額為8,268,071.34元的若干張借條，中鐵建設(shè)集團(tuán)均不予認(rèn)可。海源公司則主張出借款項(xiàng)實(shí)則是代中鐵建設(shè)集團(tuán)向?qū)嶋H施工人預(yù)支工程款，借條載明的8,268,071.34元借款應(yīng)計(jì)入已付工程款。一審法院認(rèn)為，該8,268,071.34元系海源公司在未經(jīng)中鐵建設(shè)集團(tuán)同意、授權(quán)和指示的情況下，以借款的方式出借給案外自然人的款項(xiàng)，且并沒有提供全部轉(zhuǎn)賬交付憑證，在中鐵建設(shè)集團(tuán)不追認(rèn)的情況下，現(xiàn)有的證據(jù)也不能證明借條載明的款項(xiàng)確實(shí)用于案涉工程建設(shè)之中，故海源公司主張出借款項(xiàng)實(shí)則是代中鐵建設(shè)集團(tuán)向?qū)嶋H施工人預(yù)支工程款，借條載明的8,268,071.34元借款應(yīng)計(jì)入已付工程款，沒有事實(shí)與法律依據(jù)，不予采信。據(jù)此，應(yīng)付工程進(jìn)度款124,651,732.23元扣減已付工程款66,336,864.66元后加上依約應(yīng)支付的總包配合費(fèi)267,939.2元，尚欠工程進(jìn)度款為58,582,806.77元（124,651,732.23-66,336,864.66+267,939.2=58,582,806.77）。

三、關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)施工工程質(zhì)量是否合格以及其主張海源公司支付尚欠工程款應(yīng)否予以支持的問題。已查明，2015年5月7日雙方簽訂《竣工結(jié)算協(xié)議》約定“雙方不再就本工程的工期、質(zhì)量等涉及本工程的一切合同因素提出任何索賠與費(fèi)用主張”。2015年12月28日海源公司簽署的《補(bǔ)充合同3》約定“除非本補(bǔ)充合同另有約定，雙方就本工程的工期、質(zhì)量互不向?qū)Ψ搅硇兄鲝堖`約或賠償責(zé)任”。因此，在雙方明確約定不再就質(zhì)量問題提出主張且海源公司未提供初步證據(jù)證明案涉工程存在明顯質(zhì)量缺陷的情況下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條“建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照本解釋第三條規(guī)定處理”之規(guī)定，建設(shè)工程施工合同依法解除后，就已經(jīng)完成的建設(shè)工程中鐵建設(shè)集團(tuán)要求海源公司支付尚欠工程款，有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

四、關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)主張海源公司支付尚欠工程進(jìn)度款的損失及利息應(yīng)如何計(jì)算的問題。對(duì)于尚欠工程進(jìn)度款的損失及利息雙方曾作出多次階段性結(jié)算確認(rèn)：1.雙方在《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》中明確約定截止到2014年1月18日進(jìn)度款利息補(bǔ)償為569,062.16元；2.《補(bǔ)充合同3》約定“經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)本工程結(jié)算總價(jià)調(diào)為137,430,400（大寫:壹億叁仟柒佰肆拾叁萬零肆佰）元整，即在《竣工結(jié)算協(xié)議》約定結(jié)算總價(jià)1.33億元（以下簡(jiǎn)稱“原結(jié)算”）基礎(chǔ)上增加443.04萬元。增加的費(fèi)用包括：（1）2015年9月1日至2015年12月30日期間，乙方因停工所受的損失100萬元（不含甲方拖欠工程進(jìn)度款造成的損失）；（2）2015年8月1日至2015年12月30日期間，甲方未按《補(bǔ)充合同2》約定付款應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用178萬元；（3）乙方同意甲方按本補(bǔ)充合同約定付款，但應(yīng)承擔(dān)未按《補(bǔ)充合同2》約定付款產(chǎn)生的利息費(fèi)用165.04萬元（2015年12月31至2016年6月30日期間利息）”。一審法院認(rèn)為，以上損失及利息約定均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是在全面綜合合同履行具體情況的基礎(chǔ)上，海源公司就己方違約行為作出的補(bǔ)償承諾，在未提供證據(jù)證明利息約定明顯高于違約損失的情形下，海源公司應(yīng)依約履行承諾。因此，截止至2016年6月30日，海源公司應(yīng)支付尚欠工程進(jìn)度款損失及利息合計(jì)為4,999,462.16元（569,062.16+4,430,400=4,999,462.16）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。本案中，雙方訂立的《補(bǔ)充合同3》雖然對(duì)于工程款的支付進(jìn)度、支付方式予以明確，但對(duì)于逾期支付工程進(jìn)度款的利息承擔(dān)未作出明確約定，故自2016年7月1日始至清償之日止，尚欠工程款的利息應(yīng)以本金58,582,806.77元為基數(shù)，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。

五、關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)主張對(duì)位于上饒市信州區(qū)三清山中大道569號(hào)的龍湖灣小區(qū)商業(yè)幢房產(chǎn)在尚欠工程款的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)否予以支持的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。本案中，雙方訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》專用條款第35.1款第（2）項(xiàng)約定，如發(fā)包人未按合同約定的付款期限支付工程款，所延誤的工期可順延；因發(fā)包人延期支付工程款而導(dǎo)致的工程停工，損失由發(fā)包人承擔(dān)；停止施工超過40天，發(fā)包人仍不支付工程款（進(jìn)度款），承包人有權(quán)解除合同，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償因合同解除給對(duì)方造成的損失，并且承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由承包人申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。故中鐵建設(shè)集團(tuán)主張對(duì)涉訴龍湖灣小區(qū)商業(yè)幢房產(chǎn)在尚欠工程款的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。由于中鐵建設(shè)集團(tuán)訴狀中相關(guān)房屋的樓棟房號(hào)表述不準(zhǔn)確，經(jīng)當(dāng)庭更正，中鐵建設(shè)集團(tuán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍明確為其承包建設(shè)的位于上饒市××大道××小區(qū)××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃樓首層商鋪，1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)、8-2#商業(yè)、9#商業(yè)、10#商業(yè)、11#商業(yè)及會(huì)所。但是依據(jù)中鐵建設(shè)集團(tuán)（乙方）與海源公司（甲方）簽訂《補(bǔ)充合同》中“因甲方原因，甲方現(xiàn)將龍湖灣住宅小區(qū)商務(wù)會(huì)所、8-2#商業(yè)、9#商業(yè)整體從與乙方簽訂的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》中另行發(fā)包，由甲方與另行發(fā)包的第三方訂立合同，第三方訂立的合同對(duì)乙方不具備約束力，任何一方不得以此作為依據(jù)，由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛與乙方無關(guān)。龍湖灣住宅小區(qū)商務(wù)會(huì)所、8-2#商業(yè)、9#商業(yè)的進(jìn)度、安全、質(zhì)量及保修等與此有關(guān)的所有有關(guān)責(zé)任義務(wù)均與乙方無關(guān)，不對(duì)與此相關(guān)資料的完整性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，由乙方歸檔甲方另行發(fā)包竣工驗(yàn)收資料，甲方支付乙方各樓棟最終結(jié)算額1%的費(fèi)用作為總包配合費(fèi)”的相關(guān)約定可知，8-2#商業(yè)、9#商業(yè)及小區(qū)商務(wù)會(huì)所已從中鐵建設(shè)集團(tuán)總承包合同范圍中另行發(fā)包給第三方另行施工，且相應(yīng)的質(zhì)檢、保修等義務(wù)也由第三方承擔(dān)，故8-2#商業(yè)、9#商業(yè)及小區(qū)商務(wù)會(huì)所因并非中鐵建設(shè)集團(tuán)實(shí)際施工，不應(yīng)屬于中鐵建設(shè)集團(tuán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍。由于10#商業(yè)、11#商業(yè)幢在中鐵建設(shè)集團(tuán)提交的起訴狀及若干份《增加訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書》、《變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書》中均未提及，中鐵建設(shè)集團(tuán)當(dāng)庭要求擴(kuò)大優(yōu)先受償權(quán)范圍，依法不予準(zhǔn)許，故10#商業(yè)、11#商業(yè)幢亦不應(yīng)屬于中鐵建設(shè)集團(tuán)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍。因此，中鐵建設(shè)集團(tuán)主張?jiān)谏星饭こ炭畹姆秶鷥?nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的對(duì)象應(yīng)確認(rèn)為其施工建設(shè)的位于上饒市××大道××小區(qū)××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃樓首層商鋪，1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)。海源公司以相關(guān)商鋪均已簽訂書面《商品房買賣合同》且已辦理了網(wǎng)簽或銷售備案手續(xù)為由，就中鐵建設(shè)集團(tuán)主張的優(yōu)先受償權(quán)之訴訟請(qǐng)求提出系列抗辯，一審法院認(rèn)為海源公司的相關(guān)抗辯理由均不成立，不予采信，具體分析如下：第一、海源公司與購房業(yè)主僅成立了商品房預(yù)售合同關(guān)系，商品房所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在涉訴商鋪所有權(quán)未轉(zhuǎn)移登記至購房業(yè)主的情況下，該商品房的所有權(quán)仍應(yīng)屬于海源公司所有。第二、預(yù)售登記備案手續(xù)屬于行政管理手段，不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的公示效力。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售登記備案手續(xù)僅是行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政管理的方式，并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的公示效力。第三、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。該條款的立法本意是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的基本生存權(quán)益，而非經(jīng)營者的商業(yè)利益，即購房應(yīng)是直接用于其生活消費(fèi)，滿足其必要的生活居住需求，而不是商業(yè)經(jīng)營用途，否則，即使買受人交付了全部或大部分款項(xiàng)，其對(duì)該商品房亦不能享有優(yōu)先權(quán)。也就是說，從立法本意來分析，平衡保護(hù)建設(shè)工程承包人與商品房買受人的基本權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條中的“消費(fèi)者”應(yīng)作限縮解釋，即非住宅商品房的買受人并非該批復(fù)第二條規(guī)定的“消費(fèi)者”，不應(yīng)受到該批復(fù)的保護(hù)。本案中，中鐵建設(shè)集團(tuán)主張優(yōu)先受償權(quán)的房產(chǎn)均屬于商業(yè)性質(zhì)，且海源公司也未提供證據(jù)證明買受人支付了全部或者大部分款項(xiàng)，故海源公司主張商鋪買受人就相關(guān)房產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)，于法無據(jù)，不予采信。第四、《補(bǔ)充合同3》約定，海源公司同意本工程合同竣工日期調(diào)整至2016年3月20日。本案中，非因承包人的原因，案涉建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，至今尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，但承包人依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。故中鐵建設(shè)集團(tuán)于2016年8月向一審法院提交書面申請(qǐng)?jiān)黾釉V訟請(qǐng)求，主張對(duì)涉訴龍湖灣小區(qū)商業(yè)幢房產(chǎn)在尚欠工程款的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，并未超過法定期限，應(yīng)予以支持。況且，在訴訟過程中中鐵建設(shè)集團(tuán)已提出解除合同之訴請(qǐng)，雙方也確認(rèn)合同已實(shí)際終止履行，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限依法應(yīng)自合同解除或終止履行之日起計(jì)算，故海源公司關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)已超法定期限之抗辯，與事實(shí)不符，于法無據(jù)，不予采信。第五、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第三條規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。因此，中鐵建設(shè)集團(tuán)享有優(yōu)先受償權(quán)僅限于在尚欠工程款58,582,806.77元的范圍內(nèi)，而不包括違約損失、利息等其他款項(xiàng)。

綜上，中鐵建設(shè)集團(tuán)的訴訟請(qǐng)求部分應(yīng)予以支持，該院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百八十六條、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條、第十七條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條、第三條、第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除中鐵建設(shè)集團(tuán)與海源公司于2012年9月20日訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》；二、自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵建設(shè)集團(tuán)支付尚欠工程款58,582,806.77元；三、自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵建設(shè)集團(tuán)支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息為4,999,462.16元，自2016年7月1日始至清償之日止，尚欠工程款的利息應(yīng)以本金58,582,806.77元為基數(shù)，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；四、中鐵建設(shè)集團(tuán)對(duì)于位于上饒市××大道××小區(qū)××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃樓首層商鋪，1-3#商業(yè)、2-4#商業(yè)、5-6-7#商業(yè)、8-1#商業(yè)在尚欠工程款58,582,806.77元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；五、駁回中鐵建設(shè)集團(tuán)的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)381,343.89元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)386,343.89元，中鐵建設(shè)集團(tuán)承擔(dān)49,057.5元，海源公司承擔(dān)337,286.39元。

二審【案號(hào)：最高人民法院（2017）最高法民終762號(hào)】本案中，2012年9月20日中鐵建設(shè)集團(tuán)和海源公司簽訂《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，約定海源公司將案涉工程的施工建設(shè)發(fā)包給中鐵建設(shè)集團(tuán)，并約定了承包范圍和合同金額等。在該合同的實(shí)際履行過程中，雙方又陸續(xù)簽訂了《補(bǔ)充合同》、《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》、《補(bǔ)充合同3》，對(duì)原合同中約定的承包范圍、合同金額、付款方式等進(jìn)行了變更，并簽訂若干份《建設(shè)工程進(jìn)度核定表》以及《建設(shè)工程進(jìn)度核定表一》、《建設(shè)工程進(jìn)度核定表二》對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確認(rèn)。其中《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》、《補(bǔ)充合同》、《竣工結(jié)算協(xié)議》、《補(bǔ)充合同2》均有雙方當(dāng)事人的蓋章及法定代表人或委托代理人簽章，各份建設(shè)工程進(jìn)度核定表由雙方經(jīng)辦人員簽字，應(yīng)認(rèn)定雙方已經(jīng)對(duì)此達(dá)成了一致。關(guān)于《補(bǔ)充合同3》，雖然中鐵建設(shè)集團(tuán)最初提供的《補(bǔ)充合同3》僅有海源公司的蓋章及其法定代表人的簽章，中鐵建設(shè)集團(tuán)是在一審訴訟過程中補(bǔ)蓋公章，但由于該份證據(jù)是由中鐵建設(shè)集團(tuán)保有并向一審法院提交，且中鐵建設(shè)集團(tuán)在一審中表示對(duì)該份合同的真實(shí)性、合法性及拘束力予以認(rèn)可，可以認(rèn)定《補(bǔ)充合同3》能夠體現(xiàn)雙方當(dāng)事人共同的意思表示。海源公司在本案中主張《竣工結(jié)算協(xié)議》、《建設(shè)工程核定進(jìn)度表一》、《建設(shè)工程核定進(jìn)度表二》、《補(bǔ)充合同2》、《補(bǔ)充合同3》等系列協(xié)議均系中鐵建設(shè)集團(tuán)采取違約停工、欺騙等方式逼迫海源公司與其簽訂，上述協(xié)議并非海源公司的真實(shí)意思表示，但海源公司并未就其前述訴訟主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)，故海源公司主張上述合同不是其真實(shí)意思表示這一上訴理由不能成立，本院不予采信。因此，前述各份協(xié)議均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)受其拘束，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述系列協(xié)議的約定履行權(quán)利義務(wù)。一審判決關(guān)于上述系列協(xié)議合法有效的認(rèn)定，事實(shí)和法律依據(jù)充分，本院予以維持。就雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題，評(píng)述如下：

一、關(guān)于《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》中約定的解除條件是否成就的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢?，《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》專用條款第35.1款第（2）項(xiàng)約定：“如發(fā)包人未按合同約定的付款期限支付工程款，所延誤的工期可順延；因發(fā)包人延期支付工程款而導(dǎo)致的工程停工，損失由發(fā)包人承擔(dān)；停止施工超過40天，發(fā)包人仍不支付工程款（進(jìn)度款），承包人有權(quán)解除合同，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償因合同解除給對(duì)方造成的損失。”根據(jù)《補(bǔ)充合同3》的記載，2014年11月27日因多方面原因中鐵建設(shè)集團(tuán)被迫第一次停工，2015年5月16日雙方簽訂《補(bǔ)充合同2》就《竣工結(jié)算協(xié)議》約定的工程結(jié)算價(jià)款的支付、復(fù)工、剩余工作完成時(shí)間等作出了約定，2015年5月27日中鐵建設(shè)集團(tuán)收到《補(bǔ)充合同2》約定的第一筆資金300萬元，并于當(dāng)日復(fù)工。復(fù)工之后，海源公司未嚴(yán)格按照《補(bǔ)充合同2》的約定支付剩余工程進(jìn)度款，2015年9月1日，因海源公司未按《補(bǔ)充合同2》的約定支付工程進(jìn)度款，中鐵建設(shè)集團(tuán)被迫二次停工，待復(fù)工至今。截止到《補(bǔ)充合同3》簽訂之日，雙方確認(rèn)海源公司已付款66,336,864.66元，后續(xù)的付款計(jì)劃為2016年1月4日前支付275萬元、1月10日前支付500萬元、1月25日前支付1,225萬元、6月30日前支付至133,440,400元。《補(bǔ)充合同3》簽訂后，海源公司并未根據(jù)該合同的約定支付工程款。無論是從2015年9月1日停工之日起計(jì)算，或是從2016年2月26日停工之日起計(jì)算，至中鐵建設(shè)集團(tuán)2016年11月11日向一審法院明確要求解除合同時(shí)均已超過40天，符合合同中關(guān)于“停止施工超過40天，發(fā)包人仍不支付工程款（進(jìn)度款），承包人有權(quán)解除合同”的約定。因此，一審判決關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)享有合同解除權(quán)的認(rèn)定，事實(shí)和法律依據(jù)充分，本院予以維持。海源公司關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)違約停工的上訴理由，與《補(bǔ)充合同3》中雙方共同確認(rèn)的事實(shí)不符，本院不予采信?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。”本案中，中鐵建設(shè)集團(tuán)公司于2016年8月11日向一審法院提起訴訟，并于2016年11月11日增加訴訟請(qǐng)求，明確表明要求解除《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，當(dāng)該意思表示到達(dá)海源公司時(shí)，即產(chǎn)生通知解除的法律效果。因此，海源公司以中鐵建設(shè)集團(tuán)未經(jīng)通知程序，不得解除合同的上訴理由不能成立，本院不予支持。

二、關(guān)于海源公司的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何確定，即海源公司應(yīng)否承擔(dān)繼續(xù)支付工程價(jià)款、賠償利息損失等違約責(zé)任，以及利息支付標(biāo)準(zhǔn)的確定等問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照本解釋第三條規(guī)定處理。因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因此而給對(duì)方造成的損失?！北景钢校蚝Ｔ垂疚茨馨凑蘸贤s定支付工程款導(dǎo)致中鐵建設(shè)集團(tuán)行使合同解除權(quán)，根據(jù)上述規(guī)定中鐵建設(shè)集團(tuán)作為承包方有權(quán)就已經(jīng)完成的建設(shè)工程請(qǐng)求支付工程款，由于海源公司與中鐵建設(shè)集團(tuán)已經(jīng)在《竣工結(jié)算協(xié)議》、《建設(shè)工程核定進(jìn)度表一》、《建設(shè)工程核定進(jìn)度表二》、《補(bǔ)充合同2》、《補(bǔ)充合同3》中對(duì)已完工程計(jì)價(jià)等進(jìn)行了詳盡的約定，確認(rèn)已完工程計(jì)價(jià)為129,343,941.80元，一審法院在將已完工程總價(jià)129,343,941.80元扣除總包配合費(fèi)267,939.20元、進(jìn)度款利息補(bǔ)償569,062.16元計(jì)算出已完工程總造價(jià)為128,506,940.44元，在此基礎(chǔ)上再行扣除3%的質(zhì)量保修金，計(jì)算出應(yīng)付工程進(jìn)度款為124,651,732.23元，并根據(jù)雙方確認(rèn)的海源公司已付款為66,336,864.66元，最終得出海源公司應(yīng)付工程款為58,582,806.77元（124,651,732.23元-66,336,864.66元+267,939.2元=58,582,806.77元），事實(shí)依據(jù)充分，本院予以維持。對(duì)于海源公司認(rèn)為其已付工程款為77,715,456元的上訴主張，本院認(rèn)為，由于海源公司在一審中提供的付款憑證僅為74,604,936元，除雙方共同確認(rèn)的66,336,864.66元外，剩余的8,268,071.34元是以借款性質(zhì)支付給分包隊(duì)，該支付方式與雙方在合同中的約定不符，且中鐵建設(shè)集團(tuán)對(duì)此也不予確認(rèn)，因此，一審法院未將此部分款項(xiàng)作為已付工程款并無不當(dāng)。關(guān)于海源公司以中鐵建設(shè)集團(tuán)的施工工程質(zhì)量不合格為由主張拒付工程款的上訴理由，本院認(rèn)為，由于雙方在《補(bǔ)充合同3》中明確約定：“除非本補(bǔ)充合同另有約定，雙方就本工程的工期、質(zhì)量互不向?qū)Ψ搅硇兄鲝堖`約或賠償責(zé)任”，該約定是雙方對(duì)自身權(quán)利的處分，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予尊重。且海源公司二審中僅主張案涉工程的外墻質(zhì)量存在問題，即使該事實(shí)成立，也不足以成為拒絕支付工程款的抗辯事由。因此，海源公司以工程質(zhì)量為由拒付工程款，不僅與合同約定相悖，也缺乏相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于合同解除后，海源公司應(yīng)當(dāng)采取何種計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)支付尚欠工程款利息的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。”雖然雙方在《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》中約定“延期支付發(fā)生的第三個(gè)月內(nèi)（超過二個(gè)月），承包人按發(fā)包人應(yīng)付而未付款額的1.2%計(jì)取月利息”，但是由于雙方在《補(bǔ)充合同3》中約定2015年8月1日至2015年12月30日期間，海源公司未按《補(bǔ)充合同2》約定付款應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為178萬元，2015年12月31日至2016年6月30日的利息費(fèi)用為165.04萬元，對(duì)利息部分重新進(jìn)行了約定，且《補(bǔ)充合同3》中存在“本補(bǔ)充合同簽訂之日前，已簽署的合同文件中（包括補(bǔ)充合同或協(xié)議）約定若與本補(bǔ)充合同約定不一致的，以本補(bǔ)充合同為準(zhǔn)”的約定內(nèi)容，故雙方之間就未付工程款的延期利率不應(yīng)適用《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》，而應(yīng)當(dāng)適用《補(bǔ)充合同3》中約定的利率標(biāo)準(zhǔn)。由于《補(bǔ)充合同3》中僅約定了利息，而未約定利率標(biāo)準(zhǔn)，且雙方約定的利息數(shù)額也難以確定利率標(biāo)準(zhǔn)，因此一審判決以雙方對(duì)逾期支付工程進(jìn)度款的利息承擔(dān)約定不明為由，判令海源公司按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率支付逾期付款的利息，并無不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于海源公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)逾期支付的100萬元損失承擔(dān)違約責(zé)任的問題，根據(jù)《補(bǔ)充合同3》的約定，該100萬元是指2015年9月1日至2015年12月30日期間中鐵建設(shè)集團(tuán)因停工所受的損失，并非海源公司欠付的工程款，而《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》對(duì)于欠付款利息的約定僅是針對(duì)欠付工程款，而不包括其他款項(xiàng)，且在《補(bǔ)充合同3》中也沒有約定逾期支付100萬元損失的違約責(zé)任，因此一審判決僅判令海源公司支付100萬元損失，而未判令逾期支付100萬元的利息，并不違反合同約定，本院予以維持。中鐵建設(shè)集團(tuán)要求海源公司按照月息1.2%的標(biāo)準(zhǔn)支付100萬元損失的逾期付款違約金的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。

三、關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)對(duì)其承建的工程是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限及起算點(diǎn)以實(shí)際或者約定的竣工日起算，而非以工程是否實(shí)際竣工作為優(yōu)先受償權(quán)的構(gòu)成要件或前提條件。本案中，因海源公司作為發(fā)包人逾期支付工程款，因此一審判令中鐵建設(shè)集團(tuán)在欠付工程款的范圍內(nèi)就建設(shè)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院予以維持。海源公司關(guān)于案涉工程并未竣工，中鐵建設(shè)集團(tuán)缺乏行使優(yōu)先權(quán)的前提條件的上訴理由并無相應(yīng)的法律依據(jù)，本院不予支持。至于中鐵建設(shè)集團(tuán)的優(yōu)先受償權(quán)能否對(duì)抗相關(guān)業(yè)主的權(quán)利，并不屬于本案的審理范圍，本院在本案中不予理涉。海源公司關(guān)于案涉工程已經(jīng)對(duì)外銷售、中鐵建設(shè)集團(tuán)不享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟理由并無相應(yīng)的法律依據(jù)，本院不予支持。

四、關(guān)于一審法院的審理程序是否適當(dāng)?shù)膯栴}。第一，關(guān)于中鐵建設(shè)集團(tuán)變更訴訟請(qǐng)求是否符合法律規(guī)定的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百三十二條規(guī)定:“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。”經(jīng)查，中鐵建設(shè)集團(tuán)提起一審訴訟后，雖然多次變更訴訟請(qǐng)求，但是均是在法庭辯論終結(jié)前，符合上述法律規(guī)定，一審法院予以受理并無不當(dāng)。第二，關(guān)于一審法院庭審結(jié)束后再行組織雙方質(zhì)證是否違法的問題。經(jīng)查，2016年11月11日庭審中中鐵建設(shè)集團(tuán)將僅加蓋海源公司公章的《補(bǔ)充合同3》以及中鐵建設(shè)集團(tuán)出具的《關(guān)于補(bǔ)充合同3的說明》作為證據(jù)提交，表明中鐵建設(shè)集團(tuán)認(rèn)可《補(bǔ)充合同3》的合同效力。庭后，中鐵建設(shè)集團(tuán)在《補(bǔ)充合同3》上加蓋中鐵建設(shè)集團(tuán)公章后再次作為證據(jù)提交，一審法院出于查清案件事實(shí)的目的，組織雙方質(zhì)證并無不當(dāng)。且在此次質(zhì)證過程中，法院也組織雙方對(duì)海源公司提交的付款憑證進(jìn)行質(zhì)證，給予雙方均等的補(bǔ)充提交證據(jù)的機(jī)會(huì)和權(quán)利，審理程序公平公正。在此過程中，中鐵建設(shè)集團(tuán)根據(jù)庭審中變更訴訟請(qǐng)求的實(shí)際情況整理了一份新的訴狀提交給法院，符合案件審理的客觀情況，在此訴狀中中鐵建設(shè)集團(tuán)提出的訴訟主張與庭審相符，一審法院予以接受并無不妥。第三，關(guān)于一審法院未通過鑒定程序或調(diào)查取證查明已完工程量、工程質(zhì)量、已付工程款等事項(xiàng)是否違法的問題。由于雙方在《補(bǔ)充合同3》中已經(jīng)明確約定了已完工程計(jì)價(jià)、已付工程款，并約定“除非本補(bǔ)充合同另有約定，雙方就本工程的工期、質(zhì)量互不向?qū)Ψ搅硇兄鲝堖`約或賠償責(zé)任”，一審法院根據(jù)合同約定認(rèn)定案件事實(shí)是對(duì)當(dāng)事人意思自治原則的尊重，并無不當(dāng)。綜上，一審法院在審理本案的過程中，程序合法、正當(dāng)，上訴人海源公司關(guān)于一審法院在審理本案的過程中違反法定程序的上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上，中鐵建設(shè)集團(tuán)、海源公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)371,794.05元，由上訴人中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)1,794.05元，江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)370,000元。

本判決為終審判決。