作者：兵團(tuán)第七師中級人民法院 殷栗平??發(fā)布時間：20140702

????2012年11月3日，錢某與何某簽訂了《房屋買賣合同》，該合同約定：錢某將坐落于奎屯市某房屋（以下簡稱訴爭）出售給何某，合同價款324000元。雙方在付款時間中進(jìn)一步約定，何某于簽訂合同后五日內(nèi)支付房于款10萬元，于進(jìn)駐訴爭房屋后支付20萬元，于錢某協(xié)助何某辦理房屋過戶手續(xù)后支付24000元。合同簽訂后，何某按約定支付了房款30萬元，錢某也將房屋交付給了何某，由何某占有使用?，F(xiàn)錢某要求何某支付剩余房款24000元，何某辯稱，此房屋尚未過戶到自己名下，只有當(dāng)錢某協(xié)助自己將訴爭房屋過戶后，才支付房屋余款。

????【意見分歧】

????本案在審理中存在兩種意見，即以協(xié)助過戶為付款前提的，到底是附條件的民事法律行為還是履行期限約定不明？

????一種意見認(rèn)為，原、被告之間達(dá)成房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且原告已實(shí)際向被告轉(zhuǎn)移占有了房屋，履行了合同的主要義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約定支付價款。被告雖在出具欠條中載明“于錢某協(xié)助何某辦理房屋過戶手續(xù)后支付24000元”，但在房屋買賣合同中，交付與付款是相對價的合同主義務(wù)，而協(xié)助過戶僅是合同的一項(xiàng)附隨義務(wù)，買方并不能以協(xié)助過戶這項(xiàng)附隨義務(wù)來對抗付款的主義務(wù)。故雙方是對付款期限約定不明，原告可隨時向被告主張權(quán)利。

????另一種意見則認(rèn)為，房屋買賣合同上明確約定了“于錢某協(xié)助何某辦理房屋過戶手續(xù)后支付24000元”，因此，雙方當(dāng)事人是將協(xié)助過戶約定成了被告支付剩余房款的前置條件。現(xiàn)原告未將爭議房屋協(xié)助過戶，被告有權(quán)拒絕履行支付余款24000元。

????【法理分析】

????筆者同意第一種意見。根據(jù)民法通則第六十二條的規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效?！焙贤ǖ谒氖鍡l也規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！边@是法律對附條件的民事法律行為的具體規(guī)定。法律所規(guī)定的“條件”，是當(dāng)事人以將來客觀上不確定的事實(shí)，作為決定合同效力的附加條款。附生效條件的合同雖已成立，但未生效，其效力屬于停止?fàn)顟B(tài)，須待條件成就，方才發(fā)生法律效力。如果條件終不成就，則該合同終不生效。附條件的民事法律行為中的條件特征是：須為將來發(fā)生的事實(shí)；發(fā)生與否是不確定的；由當(dāng)事人議定；必須合法；能引起民事法律行為的發(fā)生或消滅。

????本案中，原、被告之間的房屋買賣合同在雙方達(dá)成協(xié)議時就已成立并生效。原告已實(shí)際交付和轉(zhuǎn)移了約定的房屋，履行了合同的主要義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)支付合同的價款，這是其法定的義務(wù)。盡管雙方約定了“于錢某協(xié)助何某辦理房屋過戶手續(xù)后支付24000元”，但根據(jù)協(xié)助過戶義務(wù)是原告的法定義務(wù)，同時也是合同的附隨義務(wù)。因此，原告協(xié)助被告過戶爭議房屋是一個將來必然發(fā)生的事實(shí)，而不是發(fā)生與否無法確定的事實(shí)。其實(shí)，從合同的用語上看，該約定表達(dá)的仍是一個時間概念，而不是一個條件概念，被告并沒有不支付余款的意思表示。所以，該約定并非附條件的民事法律行為，而是履行期限約定不明。

????由于本案雙方對履行期限約定不明，按照合同法第六十二條第（四）項(xiàng)“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間”的規(guī)定，被告應(yīng)依法在原告催要后的合理期限內(nèi)支付剩余房款24000元。

責(zé)任編輯：劉運(yùn)琦????

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