過(guò)戶是購(gòu)房過(guò)程中非常重要的一步,只有當(dāng)房子過(guò)戶完畢后,這所房子的真正主人才屬于買(mǎi)房的人。但有些購(gòu)房者首付款已經(jīng)付給房東，但在最后過(guò)戶的時(shí)候卻被告知，房子無(wú)法過(guò)戶，房子沒(méi)買(mǎi)到，還浪費(fèi)了大量的人力財(cái)力，自己也錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)房時(shí)間。

從法律的角度上講，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成后，房子才是你的，沒(méi)過(guò)戶的房子還是算賣(mài)家的。東陽(yáng)佳居房產(chǎn)在此提醒購(gòu)房者，在進(jìn)行房屋交易時(shí)，一定要提前了解好該房屋是否可以正常交易，正常過(guò)戶。如果真的不懂，可以委托東陽(yáng)佳居房產(chǎn)協(xié)助交易，這樣可以讓自己在交易過(guò)程中把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)齊全，為何無(wú)法正常過(guò)戶呢？多數(shù)情況下是因?yàn)樵恐鞯姆课葙J款沒(méi)有還清，還處于銀行的“抵押”狀態(tài)。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過(guò)戶。要想過(guò)戶，只能先還清貸款，取消銀行之前設(shè)定的“他項(xiàng)權(quán)證”。先“解押”，后再過(guò)戶。

以往國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)貸款提供優(yōu)惠的利率，不少賣(mài)家的房子當(dāng)初都是通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)獲得，現(xiàn)在賣(mài)房了，就必須把之前的貸款還清，才能辦理過(guò)戶。因此有些賣(mài)家就會(huì)要求買(mǎi)家先替原房主還清貸款，過(guò)戶后再付清余下的房款。這樣買(mǎi)家承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就大了，但也沒(méi)有辦法，東陽(yáng)市場(chǎng)的二手房買(mǎi)賣(mài)都是這樣操作的。

現(xiàn)實(shí)生活中，如果買(mǎi)房需要貸款，銀行往往會(huì)要求貸款人把不動(dòng)產(chǎn)證抵押在銀行，這樣以后賣(mài)房過(guò)戶時(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)證件不齊，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)知道無(wú)法過(guò)戶的原因，可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在不動(dòng)產(chǎn)證被抵押在銀行的情況下，原房主只有房屋貸款還清了才能拿回不動(dòng)產(chǎn)證，這也規(guī)避過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)的一種最好的辦法。

但是有的時(shí)候，由于房子即將被法院查封，還處于房屋訴訟保全的狀態(tài)，不管是房東有意還是無(wú)意，這樣在查封期內(nèi)的房子肯定是無(wú)法過(guò)戶的，即使賣(mài)家提供不動(dòng)產(chǎn)證，也是無(wú)法交易。被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)慎重，避免糾紛發(fā)生。所以在浙江東陽(yáng)買(mǎi)房時(shí)，最好找一家靠譜的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為把關(guān)辦理。

即使房屋沒(méi)有糾紛，也沒(méi)有抵押，但如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后未簽字的產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。在過(guò)戶時(shí)，必須要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，即使有人來(lái)不了，也要有授權(quán)書(shū)，委托他人來(lái)簽字。

買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有問(wèn)題，但有的經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)是不能買(mǎi)賣(mài)的，肯定就無(wú)法過(guò)戶了。即使買(mǎi)賣(mài)雙方你情我愿，私下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。真的想交易，也只能雙方私下約定滿五年之后再過(guò)戶，盡管從法律上此約定無(wú)效。

有的房屋是違規(guī)搭建的房產(chǎn)，比如有人將一樓天井改成住房、別墅周邊圈地建個(gè)附屬小屋，臨街車(chē)庫(kù)破墻開(kāi)店等等，不少業(yè)主不僅這么做，賣(mài)房時(shí)還以此為賣(mài)點(diǎn)。一些買(mǎi)家還以為自己占了便宜，殊不知，這樣的違建很可能讓房屋交易泡湯。

我國(guó)法律對(duì)違建的后果有著明確規(guī)定：對(duì)附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。只有拆除違建、恢復(fù)原狀后，經(jīng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)核查并出具已完成整改的證明文件，且經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上記載后，方可予以登記。所以，東陽(yáng)佳居房產(chǎn)請(qǐng)大家注意了，貪圖實(shí)惠，購(gòu)買(mǎi)違建房屋，就不要聲張了，也許能蒙混過(guò)關(guān)。如果有人舉報(bào)，你是無(wú)法過(guò)戶的。

如果房子處于出租的狀態(tài)，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更，只要租房合同還沒(méi)有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。所以，購(gòu)房者也就無(wú)法過(guò)戶了，即使過(guò)戶了也無(wú)法交房。而且租戶還具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以賣(mài)家在賣(mài)房之前一定要告知原租戶。

還有一種二手房無(wú)法過(guò)戶的情形，那就是沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證的房子，比如小產(chǎn)權(quán)房、或者證件不全的集資房，只有不動(dòng)證才能證明房屋的歸屬，如果賣(mài)家無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)證是過(guò)不了戶的，去了房管局也辦不了手續(xù)。