對(duì)不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在企業(yè)所得稅申報(bào)過程中，無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）的成本扣除是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、技術(shù)要求高的涉稅事項(xiàng)，稍有不慎就易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。日前，A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）誤將無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）成本一次性扣除，最終補(bǔ)繳企業(yè)所得稅300多萬元。

車庫租賃收入無相應(yīng)資產(chǎn)入賬

稅務(wù)人員在對(duì)A公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司開發(fā)的某小區(qū)已售罄，在公司財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅申報(bào)表中，都有無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）的長期租賃收入（20年租賃期），均按租金收入進(jìn)行賬目處理和稅款申報(bào)。但在公司固定資產(chǎn)和相關(guān)賬戶中，未見地下車位相應(yīng)的資產(chǎn)入賬記錄。

稅務(wù)人員初步判斷，A公司企業(yè)所得稅申報(bào)存在異常，可能存在多計(jì)支出的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)很可能未將無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）列入資產(chǎn)核算，未分期扣除相應(yīng)的資產(chǎn)折舊費(fèi)用，而是按照公共配套設(shè)施處理，將其開發(fā)成本在開發(fā)產(chǎn)品中一次性扣除。

不符合公共配套設(shè)施的條件

借助金稅三期系統(tǒng)，稅務(wù)人員了解到，A公司某小區(qū)項(xiàng)目于2018年完成建設(shè)且全部售罄，已交房使用。該項(xiàng)目地下車庫有非人防面積近1000平方米，因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，A公司采取長期租賃（20年）的方式由業(yè)主使用，并就租金收入按照“經(jīng)營租賃服務(wù)”項(xiàng)目繳納增值稅。但在公司的會(huì)計(jì)報(bào)表和企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表上，均未看到A公司對(duì)這部分地下車位進(jìn)行資產(chǎn)處理。

稅務(wù)人員核查發(fā)現(xiàn)，A公司簡(jiǎn)單地按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文件）第三十三條的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目中不辦產(chǎn)權(quán)、對(duì)外長期租賃部分的地下非人防車位，作為公共配套設(shè)施，將相關(guān)的成本支出分?jǐn)偨o地上可售部分予以扣除。

實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，哪些項(xiàng)目可歸為公共配套設(shè)施，哪些成本可按項(xiàng)目可售面積分?jǐn)偪鄢?，是有明確規(guī)定的。31號(hào)文件規(guī)定，計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)，專指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。同時(shí)對(duì)車位的處理作出特別規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

對(duì)照上述規(guī)定，對(duì)于A公司長期租賃的營利性地下車位，因其不符合公共配套設(shè)施的非營利性條件，應(yīng)作為單獨(dú)的成本對(duì)象或企業(yè)資產(chǎn)予以核算，相應(yīng)成本也不能作為公共配套設(shè)施支出在開發(fā)成本中一次性扣除，而應(yīng)分期扣除相應(yīng)的資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

經(jīng)過稅務(wù)人員的耐心解釋，A公司作了納稅調(diào)增處理，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅和滯納金300多萬元。

應(yīng)用稅收規(guī)定不能以偏概全

本案中，A公司之所以發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要原因在于沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)稅法規(guī)定，對(duì)稅收政策的理解和執(zhí)行比較片面，產(chǎn)生了嚴(yán)重偏差。

因此，建議企業(yè)積極主動(dòng)地參加稅收政策培訓(xùn)，準(zhǔn)確把握政策變化。同時(shí)，企業(yè)可借助風(fēng)險(xiǎn)分析平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表以及各稅種間的關(guān)聯(lián)分析，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局）