筆者按：

據(jù)小編所了解，廣州城市更新主要分為四個(gè)階段，其中前二個(gè)階段主要是項(xiàng)目申報(bào)審批階段，第三個(gè)階段是拆遷階段，第四個(gè)階段是建設(shè)回遷階段。四階段是怎么樣的呢？接下來(lái)，請(qǐng)閱讀文章內(nèi)容

廣州城市更新政策介紹

2009年《廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（穗府〔2009〕56號(hào)）

2010年《關(guān)于加強(qiáng)舊村全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見(jiàn)》穗舊改聯(lián)字〔2010〕3號(hào)

2011年《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》（穗舊改辦[2011]51號(hào)）

2012年《廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》（穗府〔2012〕20號(hào)）

2012年《關(guān)于印發(fā)廣州市“城中村”改造成本核算指引的通知》（穗舊改辦[2012]48號(hào)）

2012年廣州市“三舊”改造涉稅政策執(zhí)行指引

2016年《廣州市城市更新辦法》廣州市人民政府令第134號(hào)

廣州市舊改主要有二個(gè)文件：1、2009年的舊辦法；2、2016年的城市更新辦法。新辦法頒布之前已審批的項(xiàng)目，仍按舊辦法執(zhí)行。

廣州市城市更新主要流程

第一階段

全面改造方案編制階段

第二階段

全面改造方案審批階段

第三階段

全面改造組織實(shí)施階段

第四階段

實(shí)施監(jiān)管階段

全面改造方案審批階段

以下為舊政策（全面改造方案審批階段）批復(fù)文件的主要內(nèi)容：

●現(xiàn)狀土地用地占地面積、建筑面積，現(xiàn)狀建筑物合法產(chǎn)權(quán)面積、無(wú)合法產(chǎn)權(quán)面積的描述。

●改造模式的批復(fù)；如果是以整村改造，一般可批復(fù)為“自主改造、協(xié)議出讓”。

●規(guī)劃指標(biāo)：廣州舊改政策將改造后的地塊分為融資地塊和復(fù)建地塊；融資地塊為開(kāi)發(fā)商的可開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊，復(fù)建地塊為回遷地塊及公共設(shè)施地塊；批復(fù)文件中包含各地塊的占地面積、用地性質(zhì)、容積率；但未說(shuō)明各地塊具體的商業(yè)、住宅、公寓的面積，比深圳的專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)稍粗。

○說(shuō)明1：（1）如果村民要的補(bǔ)償面積多于政府公布的面積；廣州的政策回遷面積及回遷地塊全部固定，最終可能與實(shí)際拆遷談判時(shí)村民的要求不符，導(dǎo)致融資面積減少。（2）如果村民的補(bǔ)償面積少于政府審批，意味著開(kāi)發(fā)商用更多的現(xiàn)金補(bǔ)償給了村民，而且村民少拿了物業(yè)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商多出的來(lái)的位于復(fù)建地塊的面積是屬于村集體土地證的房產(chǎn)證，需要補(bǔ)交地價(jià)才能辦出紅本。

○說(shuō)明2：（1）政府對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進(jìn)行了限定：合法產(chǎn)權(quán)按照1：1補(bǔ)償面積；（2）村民住宅按每戶280平方米（三層半）進(jìn)行補(bǔ)償；（3）未取得合法產(chǎn)權(quán)的面積，不予復(fù)建，給予房屋建筑成本補(bǔ)償；

○此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的問(wèn)題：（1）沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的面積，只給予建筑成本補(bǔ)償，約為1600元/平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，開(kāi)發(fā)商必須多支付補(bǔ)償款；（2）合法產(chǎn)權(quán)的面積按1：1進(jìn)行補(bǔ)償，執(zhí)行過(guò)程中可能高于此標(biāo)準(zhǔn)。（3）現(xiàn)狀可能住宅多，回遷時(shí)可能住宅少，公寓、辦公、商業(yè)多，需要與村民協(xié)調(diào)。（4）由于是整村統(tǒng)籌，項(xiàng)目可能分期，會(huì)帶來(lái)一期拆遷在二期回遷，但二期何時(shí)拆還不確定；二期還未拆遷就需要在一期預(yù)留回遷物業(yè)的情況。（5）如果分期，開(kāi)發(fā)商如何在各期實(shí)現(xiàn)資金平衡和部分利潤(rùn)，需要在分期時(shí)分析；如果首期開(kāi)發(fā)商可售面積多，利潤(rùn)大，則后面的拆遷開(kāi)發(fā)商無(wú)動(dòng)力推動(dòng)；如果首期開(kāi)發(fā)商無(wú)利潤(rùn)，由沒(méi)有動(dòng)力推動(dòng)拆遷；（6）首期一般為容易拆遷的集體物業(yè)，后面如果村民住宅多，難以推動(dòng)拆遷；

○此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的好處：有明確的標(biāo)準(zhǔn)，由政府協(xié)助，可按標(biāo)準(zhǔn)直接執(zhí)行，避免部分個(gè)人漫天要價(jià)。

○另外：以上補(bǔ)償超過(guò)政府認(rèn)定部分的金額，如何算作帶票成本，還需要最終與政府溝通。

◆改造成本與復(fù)建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：

◆改造成本與復(fù)建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：拆遷費(fèi)用、復(fù)建物業(yè)建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

問(wèn)題：（1）政府審批的拆遷費(fèi)用在實(shí)際操作中不夠，需要開(kāi)發(fā)商額外支出；（2）復(fù)建物業(yè)及公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，隨著時(shí)間的推移，材料價(jià)格會(huì)上漲；（3）回遷住宅按簡(jiǎn)單裝修已考慮裝修成本在復(fù)建資金內(nèi)，但拆遷戶要求的裝修標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)變化。（4）復(fù)建地塊的建設(shè)需要征求拆遷戶的意見(jiàn)，可能在短期內(nèi)難以達(dá)成一致，影響項(xiàng)目進(jìn)展，進(jìn)而影響項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)售。

■補(bǔ)交地價(jià)：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%繳納；但政策未注明是哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

全面改造組織實(shí)施階段

1.以下為舊政策第三階段（項(xiàng)目全面改造實(shí)施階段）的主要政策關(guān)注點(diǎn)：

招標(biāo)之前村民的表決比例：（十四）充分保障村民的知情權(quán)和參與權(quán)。“城中村”改造方案、拆遷補(bǔ)償安置方案、實(shí)施計(jì)劃以及股權(quán)合作、土地轉(zhuǎn)性等重大事項(xiàng)決策應(yīng)當(dāng)充分尊重村民的意見(jiàn)，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織90%以上成員同意方可生效。 見(jiàn)：關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn) 【穗府2012(20)號(hào)】。

2.復(fù)建資金繳納的最晚時(shí)間點(diǎn)：在啟動(dòng)拆遷之前，需繳納50%現(xiàn)金+50%保函。在最晚繳納時(shí)間之前的繳納金額，根據(jù)村里自行確定，在招標(biāo)文件中進(jìn)行說(shuō)明?？梢苑制诶U納。

3.啟動(dòng)拆遷。啟動(dòng)拆遷工程之前，應(yīng)當(dāng)與改造范圍內(nèi)被拆遷的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。當(dāng)80%以上被拆遷戶數(shù)簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，才可啟動(dòng)拆遷。見(jiàn)：關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知 【穗舊改辦〔2011〕51號(hào) 】。

4.融資地塊開(kāi)工時(shí)間。政策要求在安置房建成后，才可以開(kāi)始融資地塊的建設(shè)。實(shí)際操作中，只要開(kāi)發(fā)商繳納了復(fù)建資金50%現(xiàn)金+50%保函后，由開(kāi)發(fā)商自行確定是否開(kāi)工，政府主要是確保安置房和配套設(shè)施的建設(shè)。

5.復(fù)建地塊的房產(chǎn)證：紅本，與融資地塊的房產(chǎn)證一樣，只是上面有注明：未辦理國(guó)有土地有償使用手續(xù)，未補(bǔ)交土地出讓金。屆時(shí)村民如果想轉(zhuǎn)讓，必須要先交評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)30%的土地出讓金后才可以轉(zhuǎn)讓。

6.拆遷安置爭(zhēng)議的解決。對(duì)不履行村集體經(jīng)濟(jì)組織成員決定通過(guò)的拆遷補(bǔ)償安置方案的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法提起訴訟?！蛾P(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”(舊村)整治改造的實(shí)施意見(jiàn)》

融資用地全面改造實(shí)施分為：公開(kāi)出讓和協(xié)議出讓二種方式，以下為協(xié)議出讓的流程

改造實(shí)施階段的主要流程：

1.經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織90%以上成員同意改造方案。村股份公司成立全資子公司，將來(lái)將融資地塊權(quán)益辦在全資子公司名下。

2.公開(kāi)招標(biāo)

3.開(kāi)發(fā)商投標(biāo)。

4.開(kāi)發(fā)商與村股份公司簽訂正式合作協(xié)議

5.開(kāi)發(fā)商繳納第一筆監(jiān)管資金，約為本項(xiàng)目一期監(jiān)管資金的10%。

6.簽約達(dá)到80%后，付清全部監(jiān)管資金。

7.簽約達(dá)到80%后，申請(qǐng)拆遷許可證，開(kāi)始拆遷。

8.根據(jù)與村股份公司合同約定，簽訂正式合同后，逐步將全資子公司股權(quán)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。

9.完成拆遷后（可分期），補(bǔ)交地價(jià)；

10.辦理土地證。

復(fù)建安置資金繳存（存入）：

舊村全面改造項(xiàng)目由村集體自行融資改造的，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案確定的復(fù)建安置資金總額，向村集體經(jīng)濟(jì)組織或其指定的復(fù)建項(xiàng)目建設(shè)主體發(fā)出《復(fù)建安置資金繳存通知》；

村集體經(jīng)濟(jì)組織或其指定的復(fù)建項(xiàng)目建設(shè)主體可采用現(xiàn)金加無(wú)條件銀行保函的形式存入復(fù)建安置資金，但存入的現(xiàn)金額度原則上不低于復(fù)建安置資金總額的50%；

復(fù)建安置資金足額存入后，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機(jī)構(gòu)向村集體經(jīng)濟(jì)組織或其指定的復(fù)建項(xiàng)目建設(shè)主體出具《復(fù)建安置資金存入證明》，村集體經(jīng)濟(jì)組織或其指定的復(fù)建項(xiàng)目建設(shè)主體在辦理后續(xù)用地手續(xù)時(shí)應(yīng)提交《復(fù)建安置資金存入證明》。

城市更新辦法

第十三條 下列土地申請(qǐng)納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)后，可列入城市更新范圍：

（一）城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；

（三）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)低端、使用效率低下的原廠房用地；

（四）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)境要求的廠房用地；

（五）在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的舊村莊和列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊；

（六）由政府依法組織實(shí)施的對(duì)棚戶區(qū)和危破舊房等地段進(jìn)行舊城區(qū)更新改造的區(qū)域。

第十四條 城市更新方式包括全面改造和微改造方式

第二十四條 城市更新片區(qū)策劃方案的編制應(yīng)當(dāng)符合以下原則：

（二）優(yōu)先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項(xiàng)目。鼓勵(lì)增加公共用地，節(jié)約集約利用土地。鼓勵(lì)節(jié)能減排，促進(jìn)低碳綠色更新。公共服務(wù)設(shè)施以及市政公用設(shè)施等用地面積結(jié)合片區(qū)策劃面積規(guī)模，原則上不少于策劃方案總面積的30％。

第三十五條 舊城鎮(zhèn)更新項(xiàng)目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議組織落實(shí)補(bǔ)償完畢后，向市國(guó)土資源主管部門提出供地申請(qǐng)，由市國(guó)土資源主管部門按國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓程序，組織地塊出讓。

舊廠房更新項(xiàng)目，政府收儲(chǔ)的，納入土地供應(yīng)計(jì)劃，由政府按規(guī)定組織土地供應(yīng)；允許自行改造的，由原產(chǎn)權(quán)人向國(guó)土資源主管部門辦理補(bǔ)交土地出讓金或完善土地出讓手續(xù)并變更土地權(quán)屬證書(shū)。

舊村改造項(xiàng)目用地，村集體可選擇保留集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；復(fù)建安置地塊只能確權(quán)給集體經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的可采取劃撥方式供地，融資地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，可采取公開(kāi)出讓給市場(chǎng)主體或協(xié)議出讓給村集體經(jīng)濟(jì)組織、村全資子公司或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與按規(guī)定公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體組成的合作企業(yè)等方式供應(yīng)土地。

第四十六條 按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與、互利共贏”的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和居民的積極性，動(dòng)員社會(huì)力量廣泛參與城市更新改造。

第五十七條 本辦法自2016年1月1日起施行，《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（穗府〔2009〕56號(hào)）、《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》（穗府〔2012〕20號(hào)）同時(shí)廢止。本辦法施行前項(xiàng)目實(shí)施方案已通過(guò)原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議且仍在有效期內(nèi)的，可按項(xiàng)目實(shí)施方案批準(zhǔn)時(shí)的政策執(zhí)行。