在我國，按揭貸款這種買房貸款方式，其實(shí)并不是一開始就有，而是隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展而發(fā)展起來的，按揭貸款本質(zhì)上與信用貸款有一定的關(guān)聯(lián)度，銀行以個人房產(chǎn)作為基本貸款抵押物，綜合評估個人信用后，給予個人的買房貸款支持行為。

根據(jù)買房需求的不同和買房出發(fā)點(diǎn)的不同，購房行為分為兩種，一種是個人自己家里人居住的購房行為，另一種是純粹為了投資買房行為，前者買房自己居住或者自己家里人共同居住，統(tǒng)稱為“剛性自住購房需求”；后者買房是為了賺錢，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)變化，借助于房價上漲的東風(fēng)，總想著賺一筆錢，通過快進(jìn)快出的房屋買賣撈一筆，統(tǒng)稱為“炒房者”。

按揭貸款對于剛需而言，是一個“好幫手”，一方面按揭貸款的利率相對較低，這也與國家始終堅持的“剛需住房保障”政策有關(guān)，另一方面對于普通人而言，一生之中，能一次性從銀行貸到幾十萬的款項(xiàng)，可謂次數(shù)不多，也對緩解剛需購房壓力有幫助，因?yàn)閯傂铔]有誰能隨隨便便全款買房。

在買房按揭貸款時，很多人會遇到一個問題，究竟是按揭貸款“10年”和“30年”哪個劃算？過來人：選錯吃了啞巴虧！我們分為以下幾種情況來看待和分析這個問題，你就能一目了然地看清結(jié)果了：

一、假如是買房投資，按揭貸款該怎么選呢？幾十年最劃算？

假如現(xiàn)在你買了一套200萬元的房子，5年后漲價了，準(zhǔn)備賣掉賺一點(diǎn)錢，那時的市場價是400萬元，即便是真的不能賣到理想的400萬元市場價，那就便宜50萬元出售可以嗎？很容易脫手。就算只賣了350萬元，比起兩年前的200萬元，也足足凈賺150萬元，幾乎是翻倍，也相當(dāng)劃算的。

那么投資買房能用按揭貸款嗎？其實(shí)根本不用，因?yàn)橥顿Y買房講求的是快進(jìn)快出的買賣方式，以最短的時間，最大限度地降低中間成本，所以大多數(shù)都采用全款方式買房，而不是按揭貸款方式。這一點(diǎn)就無所謂哪種方式，更無所謂貸款時間長短的問題。

二、剛性需求自己居住買房，按揭貸款多少年最劃算？

很多人說，買房子按揭貸款是一種壓力，所以要盡量選擇貸款期限最短的方式進(jìn)行，如果個人能力充足，能不貸款就不貸款，能貸款5年的，就不要貸款10年。真的是這樣嗎？這種想法存在一定的誤解和偏差。畢竟作為個人來說，從銀行帶到這種低利率的款項(xiàng)機(jī)會確實(shí)不多，另一方面由于利率較低，只有自己手上的錢生錢速度高于這個貸款利率，就是劃算的，相當(dāng)于借銀行的錢生錢。

回到文章主題，剛需自住購房按揭貸款期限越短越好還是越長越好，我們以100萬元作為貸款本金，同時采用等額本息的貸款方式來計算，分別看看看兩種年限下的利息差距有多少，一個是貸款10年，另一個是貸款30年，如下：

1、貸款本金100萬元，等額本息貸款10年，每月固定還款金額是10,557.74多元。這種還款法，對于多數(shù)剛需而言，壓力相當(dāng)?shù)拇?，貸款10年的總利息一共是26.6萬元。

2、貸款本金仍然是100萬元，等額本息貸款30年的話，每月固定還款金額是5,307.27元。貸款30年下來，總計利息一共是910,616.19元。從中可以看出，這種長期貸款方式，每月的還款金額相對較少，5000多元錢，一般剛需每月都拿得出來、還相當(dāng)?shù)妮p松，貸款買房壓力很小，不過也有個大問題，30年下來利息快接近本金了，貸款100萬元，總利息達(dá)到了90多萬元，看起來挺嚇人的數(shù)字。

不過，這是時間線不在同一個水準(zhǔn)上而已，如果把眼光拉的更長遠(yuǎn)，把貸款時間看的更久，你就有幾個“新發(fā)現(xiàn)”，又或許是“小驚喜”。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，適當(dāng)范圍內(nèi)的貨幣對內(nèi)貶值是必要的、也是合理的，畢竟老百姓的收入也越來越高了嘛。幾十年前的50萬元，那在全國都排的上榜的，放到現(xiàn)在一個人一兩年就可以做到。

所以說，按揭貸款如果不放在一個水平線上，簡單看10年與30年的差距，看不出所以然，我們用一個例子來解釋一下：

下邊是一則1989年的報紙，清晰還原了當(dāng)時的房價水平和各種看法，報紙上清晰地看那時的房價水平。當(dāng)時的一個大學(xué)生的收入大約是89元每月，一個月吃飯花費(fèi)40元后，節(jié)衣縮食能省下來接近50元，當(dāng)時的房價已經(jīng)很高，2300元/平米，一個人需要花費(fèi)100年才能勉強(qiáng)買下來一套兩居室的房子。但是如果是按揭貸款呢，假如每月需要還款月供60元，在當(dāng)時可是個人月工資占比90%以上，債臺高筑并不好過，工資不高才89元，還要月月還款，不過當(dāng)時的一個雞蛋也才幾分錢而已。

假如當(dāng)時購買了一套5萬元巨款的房子，在當(dāng)時是不可思議的，這可能相當(dāng)于30年后的100多萬元。如果當(dāng)時就把這5萬元還給了銀行，相比起按揭貸款30年，到2019年還在按月還給銀行200多元的月供來說，哪種方式劃算？結(jié)果一目了然了吧！選擇提前還款的可能相當(dāng)于白送了一大筆錢給銀行。

所以結(jié)論很明了，按揭貸款期限“越短越好”？銀行經(jīng)理直言：很多人選錯“白送”錢，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、生活水平越來越高、貨幣購買力相對降低的情況下，如果條件允許或者有需求的話，剛需選擇貸款時間或許越長越好，如果沒有這三個前提條件，則結(jié)論基本不成立。當(dāng)然了，實(shí)際操作中，根據(jù)個人實(shí)際情況辦理即可。