??樂居財經(jīng) 劉婷 周亮 發(fā)自武漢

??今天全國樓市的頭條給了武漢，武漢樓市的頭條給了融創(chuàng)中國（01918）。4月23日，武漢一口氣推出十宗地，吸引了包括融創(chuàng)、越秀、保利等房企在內的二十余家房企前來搶地；“并購王”融創(chuàng)一改撿漏作風，大手筆砸下152億在公開市場拿下四宗地塊。

??盡管多家房企競相拿地，融創(chuàng)本輪拿下的四宗地塊中有三宗地卻不存在競爭者，甚至此前均曾遭遇流拍。在這種背景下，融創(chuàng)為何仍堅持拿地？拿地后盈利空間是否可觀？融創(chuàng)又將如何深耕武漢？時間會給我們答案。

??融創(chuàng)斥資152億元連奪武漢四宗地

??進入2019年，資金面逐步改善，房企頻頻舉牌土地市場，樓市逐漸步入“小陽春”。易居研究院中國百城土地儲備相關數(shù)據(jù)顯示，截至目前，4月份全國352個城市累計出讓土地1574幅，當前4月份的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了今年3月份全月的成交數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3月份70個大中城市二手住宅銷售價格出現(xiàn)環(huán)比普遍上漲，其中一線城市二手房售價環(huán)比上漲0.3%。

??市場一片向好的勢頭下，武漢的土拍市場迎來一波小高潮。今日，武漢一口氣推出十宗地塊，吸引了包括融創(chuàng)、越秀、金茂、保利、陽光城、景瑞、美的、雅居樂在內的二十余家房企前來搶地。

??在這場土拍盛宴中，最大的主角非融創(chuàng)莫屬。在三個小時的競拍中，融創(chuàng)以152.38億的價格大手筆競得宗關、漢鋼、江夏四宗地塊。十點十分，武漢融創(chuàng)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價28755萬元摘得P（2019）029號地塊，樓面地價1482.22元/平，溢價率19%。樂居財經(jīng)注意到，該地塊規(guī)定開發(fā)商要建不得低于180米的標志性建筑。這也意味著，融創(chuàng)將在江夏區(qū)建立一個新地標。

??拿下地標項目之外，備受關注的P（2019）039號宗關地塊與P（2019）032、033號漢鋼地塊均被融創(chuàng)收歸囊中。其中P（2019）039號起價70億、起拍樓面地價14478元，刷新去年1月30號由萬科拿下的漢宜片的單總價紀錄。該地塊位于宗關解放大道旁，硚口核心地理位置，緊挨已經(jīng)通車的軌道交通1號線和3號線，未來還規(guī)劃有軌道交通12號線。周邊新房項目有中建御景星城、時代新世界、興華尚都國際、新華尚水灣等，均價28000元/平左右，二手房小區(qū)主要有江景時代、安廈花園、秦水名邸等，均價在1.7萬到1.9萬每平之間。

??業(yè)內計算拿地成本的公式為：（地價*1.32+6000）*1.05，其中1.32為資金成本，按照4年周期計算，6000為建安成本，1.05為營業(yè)稅或抵扣后的增值稅。以此推算，P（2019）039號宗關地塊的成本價約為2.6萬元/平，按目前新房售價情況來看，融創(chuàng)拿下該地塊尚有盈利空間。

??融創(chuàng)拿下的漢鋼兩宗地塊的P（2019）032號地塊成交總價385000萬元，樓面地價6987元/平；P（2019）033號地塊成交總價410000萬元，樓面地價10250元/平，溢價率24%。以上述公式推算，漢鋼兩宗地塊的P（2019）032號地塊的成本價約1.6萬元/平；P（2019）033號地塊的成本價約為2萬元/平。

??值得注意的是，P（2019）039號的宗關地塊以及P（2019）032、P（2019）033號漢陽鋼廠地塊此前均曾經(jīng)遭遇流拍。業(yè)內人士對樂居財經(jīng)表示，他們對于漢陽鐵廠、宗關兩宗地塊十分有興趣，但鑒于難度過高無法參與。因地塊商業(yè)占比過大、均價過高、條件過于苛刻等原因，遏制了諸多品牌房企參與的可能性。

??明知山有虎，偏向虎山行。在流拍后仍敢接盤，融創(chuàng)對武漢市場的看好可見一斑。此輪融創(chuàng)大手筆砸向武漢，主要原因有三：首先，武漢市場潛力巨大，2019年全市住房保障和房屋管理工作會資料顯示，2018年武漢新房成交均價在19個副省級以上城市中居第13位，新房銷量居全國第3位。其次，目前融創(chuàng)集中布局核心一二線城市，土儲中約有85%分布于一二線城市，未來一線和強二線將是融創(chuàng)發(fā)力的增長點，武漢是融創(chuàng)在華中布局的重點城市；第三、要想發(fā)展，首先要有地。截至2018年年末，融創(chuàng)在武漢擁有總土地儲備477.92萬平方米，權益土地儲備386.22萬平方米，2017年末對應數(shù)值分別為517.72萬平方米和420.50萬平方米。對比可知融創(chuàng)在武漢的土地儲備正在縮水，如果再不拿地恐怕難以支撐其發(fā)展。

??孫宏斌的武漢情結

??事實上，孫宏斌與武漢的結緣可追溯到他的大學時期。1979年至1983年，孫宏斌就讀于武漢水利水電大學治河系，此后，該校正式并入武漢大學。孫宏斌表示對武漢很有感情，笑稱許多人的初戀都在武漢，投資武漢既是出于感情也是出于對市場的看好。

??2015年8月，“并購王”收購美聯(lián)地產(chǎn)旗下項目公司，正式進入武漢；2016年初，融創(chuàng)攜手星海集團共同開發(fā)后湖躍進村；兩個月后，融創(chuàng)又從中航地產(chǎn)手中拿下華中金融城地塊，計劃開發(fā)融創(chuàng)中心。

??“今年絕對是當之無愧的武漢年?！?017年，孫宏斌常常占領武漢樓市新聞的頭條，在這一年期間，他到武漢的次數(shù)比過去十五年加起來的還要多。2017年8月，融創(chuàng)與武漢簽約融創(chuàng)第二總部、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)基地項目，融創(chuàng)體育公園項目，融創(chuàng)華中金融城二期及融創(chuàng)青山文創(chuàng)科技城。至此，融創(chuàng)在武漢便已經(jīng)布局11個項目，速度令人側目。

??此后，融創(chuàng)通過合作開發(fā)、招拍掛、并購等方式拿地，進一步深耕武漢。

??當被問及這些年來武漢最大的變化時，孫宏斌調侃說武漢越來越熱了，一方面是天氣越來越熱了，另一方面是外界對武漢的投資也越來越熱了。進軍武漢四年來，孫宏斌毫不掩飾對武漢市場的看好?！拔錆h現(xiàn)在是全中國當之無愧的投資熱土，無論是城市本身的發(fā)展機遇，還是各種創(chuàng)業(yè)和投資政策，都極具吸引力。并且一個城市花這么大的力氣來吸引人才，在全世界都是第一次?！?/p>

??“一旦進到武漢就必定深耕，別人三十個城市才能實現(xiàn)的銷售額，我們只用十來個城市就可以實現(xiàn)，這就是深耕?！痹趯O宏斌的規(guī)劃里，武漢已經(jīng)不再是橫向的布局，而是縱向的深耕。

??有意思的是，2018年10月19日，武漢融創(chuàng)基業(yè)投資控股有限公司正式更名為武漢融創(chuàng)基業(yè)控股集團有限公司，注冊資金也進行了變更由1000萬增到10億。同時，對經(jīng)營范圍進行變更，由原來對房地產(chǎn)項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房屋祖?zhèn)愖兏鼮樯虡I(yè)運營管理、工程項目管理服務、園區(qū)管理服務、旅游信息咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。業(yè)內人士猜測，此舉意味著融創(chuàng)在武漢的布局將更加多元，由原來單一的地產(chǎn)開發(fā)轉向文旅、文化等方向。

??三個月后的一次合作印證了業(yè)內的猜想。1月15日，武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司在青島東方影都舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。根據(jù)協(xié)議，雙方將大力推進包括金融、文化、旅游、地產(chǎn)等在內的相關項目合作。孫宏斌在現(xiàn)場表示，未來融創(chuàng)將依靠自身品牌優(yōu)勢，和武漢地產(chǎn)集團共同推動武漢市舊城改造、城市建設，以及長江主軸經(jīng)濟帶等全國重點城市區(qū)域項目拓展等。