文/李暢  如是金融研究院研究員

2017年以來(lái)，很多購(gòu)房者都面臨兩個(gè)困擾，一是買不起，二是買不了。一方面，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企，負(fù)擔(dān)過(guò)重。另一方面，調(diào)控政策趨于史上最嚴(yán)，限購(gòu)限貸不斷加碼，即使手握資金也往往鎩羽而歸。法拍房作為一種比較小眾的房產(chǎn)購(gòu)買渠道，在這個(gè)時(shí)候或許值得關(guān)注。法拍房的起拍價(jià)只有市場(chǎng)價(jià)的7-8折，更重要的是在絕大部分城市不受限購(gòu)政策約束，所有人都可以競(jìng)買。當(dāng)然，法拍房市場(chǎng)也存在區(qū)別于二手房交易的諸多風(fēng)險(xiǎn)，由于“水太深”使很多人不敢入場(chǎng)。本篇文章旨在全面梳理法拍房的市場(chǎng)情況、投資優(yōu)勢(shì)和投資風(fēng)險(xiǎn)，探路如何在盡可能安全的情況下“撿漏”好房源。

看懂法拍房：一種特殊的購(gòu)房渠道

法拍房，即司法拍賣房，是指被法院強(qiáng)制查封，執(zhí)行拍賣變現(xiàn)的房產(chǎn)。法拍房的標(biāo)的包括住宅用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房和其他用房。其中，住宅用房主要包括各類商品住宅和商用住宅，數(shù)量最多，約占70%；商業(yè)用房主要包括商鋪、寫字樓等，約占20%左右；工業(yè)用房主要指工業(yè)廠房，數(shù)量最少，僅占2%；其他用房主要包括各類車庫(kù)和停車位，約占8%左右。

（一）法拍房的房源分類

根據(jù)房產(chǎn)被法院查封的原因，法拍房的房源可分為以下四類：

第一類是銀行按揭違約產(chǎn)生。當(dāng)購(gòu)房者貸款購(gòu)房，卻無(wú)法如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行會(huì)向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款。在居民杠桿率攀升，市場(chǎng)整體處于下行階段的背景下，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房最大的來(lái)源。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類房產(chǎn)后續(xù)過(guò)戶及債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

第二類是民間借貸違約產(chǎn)生。債務(wù)人和債權(quán)人自主簽訂合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時(shí)間到期后無(wú)法按時(shí)還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債權(quán)人不能直接取得抵押房產(chǎn)，需向法院申請(qǐng)債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來(lái)還款。由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大。

第三類是財(cái)產(chǎn)沒收產(chǎn)生。財(cái)產(chǎn)沒收也稱司法沒收，比如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如果財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國(guó)庫(kù)。這類房產(chǎn)多涉及刑事訴訟，可能存在與兇宅、風(fēng)水等方面相關(guān)的一些瑕疵。

第四類是無(wú)主房產(chǎn)。無(wú)主房產(chǎn)即沒有所有人或所有人不明確，權(quán)屬長(zhǎng)期無(wú)法確定的房產(chǎn)。由人民法院判決宣告為無(wú)主財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)，依法收歸國(guó)家所有或集體所有，也可進(jìn)行拍賣，但實(shí)際生活中這類法拍房比較少。

（二）法拍房的信息來(lái)源

早期法拍房信息只在各地法院公告或網(wǎng)站上公布，信息分散，競(jìng)拍成本也比較高。2012年淘寶司法拍賣平臺(tái)上線，只是當(dāng)時(shí)入駐的法院較少，知名度不高。但是線上拍賣在很大程度上方便競(jìng)買者了解房源信息，同時(shí)提高了競(jìng)拍的公開性和透明度，增強(qiáng)了法拍房的實(shí)操性。2016年底最高人民法院正式公布了五家納入名單庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)，包括：人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)（www.rmfysszc.gov.cn）、淘寶司法拍賣（www.taobao.com）、京東司法拍賣（www.jd.com）、上海公拍網(wǎng)（www.gpai.net）以及中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)（www.caa123.org.cn）。此外，中國(guó)司法拍賣網(wǎng)（www.chinesesfpm.com）、東方瀚海拍賣（原北京法拍網(wǎng)www.beijingfapai.com）、點(diǎn)拍網(wǎng)（www.dpauc.com）等地區(qū)性的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)以及部分地區(qū)的產(chǎn)權(quán)交易中心也可以找到涉訴房產(chǎn)的拍賣信息。

（三）法拍房的交易流程

法拍房的交易流程大體遵循一般的拍賣流程，但由于競(jìng)拍金額較大，且涉及到房產(chǎn)過(guò)戶、繳稅等手續(xù)的辦理，因此競(jìng)拍流程相對(duì)復(fù)雜，在競(jìng)拍前應(yīng)詳細(xì)了解房源相關(guān)信息，并注意支付尾款的時(shí)間和辦理過(guò)戶的條件。

圖表1：法拍房競(jìng)拍流程及注意事項(xiàng)

資料來(lái)源：如是金融研究院整理

法拍房市場(chǎng)概況：供給增加，成交下行

由于法拍房大部分由住宅用房構(gòu)成，且大部分購(gòu)房者選擇標(biāo)的也是住宅，因此我們主要分析法拍房中住宅用房的市場(chǎng)情況。從2014年起，法拍住宅市場(chǎng)供給整體數(shù)量呈逐年增加的趨勢(shì)，從2014年的5萬(wàn)余套上升到2018年的23.8萬(wàn)余套。而在法拍住宅標(biāo)的數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，從2018年6月開始變現(xiàn)折扣率卻普遍下降，市場(chǎng)成交走弱，流動(dòng)性下行。

（一）供給數(shù)量增加：市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，高杠桿人群風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)

從總體來(lái)看，住宅用房整體數(shù)量呈逐年增加的趨勢(shì)，但2016年和2018年有兩次明顯的增加。2016年淘寶司法拍賣住宅用房共計(jì)16.9萬(wàn)余次，共增加了7.5萬(wàn)套住宅標(biāo)的，同比增長(zhǎng)80%；2018年淘寶司法拍賣住宅用房共計(jì)23.8萬(wàn)余次，共增加了5.2萬(wàn)套住宅標(biāo)的，同比增長(zhǎng)27%。北上廣深法拍房住宅標(biāo)的數(shù)量合計(jì)8874套，同比增長(zhǎng)36%。分省來(lái)看，除浙江、江蘇、青海外，其他省市2018年司法拍賣住宅房產(chǎn)數(shù)量均有同比增長(zhǎng)。

圖表2：2014-2018年淘寶司法拍賣住宅用房數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：淘寶司法拍賣，如是金融研究院

我們發(fā)現(xiàn)，2016年和2018年法拍住宅標(biāo)的數(shù)量激增的原因有所不同：

2016年住宅標(biāo)的數(shù)量的快速增加主要原因是最高人民法院對(duì)線上拍賣提供政策支持。2016年起最高人民法院大力推動(dòng)司法網(wǎng)拍工作，各地區(qū)縣終端法院紛紛入駐網(wǎng)上司法拍賣平臺(tái)，使得網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)上的拍賣房源明顯增加，也逐漸為更多購(gòu)房者知悉。

2018年住宅標(biāo)的數(shù)量快速增長(zhǎng)的主要原因是市場(chǎng)流動(dòng)性收緊導(dǎo)致高杠桿人群風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，部分以首付貸形式放大杠桿的人群風(fēng)險(xiǎn)承受能力差，最容易出現(xiàn)斷供情況。

圖表3：主要省份2017年和2018年淘寶司法拍賣住宅用房數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：淘寶司法拍賣，如是金融研究院

第一，流動(dòng)性收緊，前期瘋狂追加杠桿人群風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。2015-2016年房地產(chǎn)擴(kuò)張周期促使居民加速提高杠桿，居民房貸在信貸總額中的占比于2016年達(dá)到102%的高點(diǎn)。購(gòu)房人為了放大杠桿，不惜借入首付貸等形式的貸款。首付貸是指當(dāng)購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，由地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)為其提供補(bǔ)助資金拆借的貸款形式，具有有周期短，利息高的特點(diǎn)，一些支付能力不足的人借入后，還款壓力非常大。一旦房?jī)r(jià)短期內(nèi)沒有漲到預(yù)期的價(jià)格，收益可能還不夠支付利息和費(fèi)用。雖然首付貸很快被違規(guī)叫停，但還是有部分偏好高風(fēng)險(xiǎn)人群前期利用這種手段把杠桿加到極致。2018年以來(lái)，金融穩(wěn)杠桿推進(jìn)，市場(chǎng)流動(dòng)性收縮，利率抬升，帶來(lái)的結(jié)果是金融案件增多、違約事件頻發(fā)。前期以首付貸形式追加杠桿人群現(xiàn)金流壓力增加，由于這種貸款一般都在線下進(jìn)行，對(duì)征信影響較小，因此會(huì)有部分風(fēng)險(xiǎn)承受能力差的高杠桿人群出現(xiàn)斷供。

圖表4：居民房貸在信貸總額中的占比于2016年超過(guò)100%

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，如是金融研究院

第二，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性下降，自主變現(xiàn)困難引起強(qiáng)制變現(xiàn)增加。一般來(lái)說(shuō)，如果企業(yè)或個(gè)人資金鏈斷裂，首選是通過(guò)二手房市場(chǎng)將房產(chǎn)變現(xiàn)用以償債。但2018年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，全國(guó)二手房成交普遍低迷，成交價(jià)格也有所下降。統(tǒng)計(jì)局16城二手住宅成交套數(shù)同比繼續(xù)下滑16%。70大中城市二手住宅價(jià)格漲幅由高點(diǎn)1.4%收窄至0.3%。4季度北上深一線城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下跌。自主變現(xiàn)難度加大，不得已進(jìn)入法院強(qiáng)制變現(xiàn)通道。

圖表5：二手住宅市場(chǎng)成交同比增速不斷下滑

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、如是金融研究院

圖表6：70大中城市二手住宅價(jià)格漲幅不斷收窄

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，如是金融研究院

（二）成交下行：變現(xiàn)折扣率下降，市場(chǎng)較為平淡

變現(xiàn)折扣率是變現(xiàn)率/評(píng)估價(jià)的數(shù)值。數(shù)值越高，表明市場(chǎng)流動(dòng)性越好，房源越搶手，數(shù)值越低，則表明市場(chǎng)流動(dòng)性下降，交易冷清。從2018年6月開始全國(guó)住宅用房變現(xiàn)折扣率開始出現(xiàn)明確下降趨勢(shì)，起拍折扣率相對(duì)平穩(wěn)，溢價(jià)下行。這一數(shù)據(jù)反映出目前成交價(jià)格趨于理性，市場(chǎng)熱度減退，交易比較平淡，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)比較一致。

圖表7：全國(guó)住宅用房成交折扣率下降

資料來(lái)源：淘寶司法拍賣，如是金融研究院

法拍房的投資優(yōu)勢(shì)：買的起也買的了

法拍房的投資優(yōu)勢(shì)主要有兩點(diǎn)：一是會(huì)有一些“筍盤”，價(jià)格便宜且房源較新。二是絕大部分城市不受限購(gòu)約束，凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可以競(jìng)買，在熱點(diǎn)城市普遍限購(gòu)的環(huán)境下不失一種購(gòu)置房產(chǎn)的新選擇。

（一）價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：起拍價(jià)平均7-8折，成交價(jià)平均8.5-9折

一般來(lái)說(shuō)，法拍房的起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的7-8折，成交價(jià)平均能達(dá)到8.5-9折。但在市場(chǎng)流動(dòng)性較好的情況下，也可能會(huì)以高于評(píng)估價(jià)成交?？傮w來(lái)說(shuō)，法拍房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)購(gòu)房者而言仍存在比較大的吸引力。

起拍價(jià)往往比較低，最低能到5折。根據(jù)最高人民法院關(guān)于司法拍賣的條例規(guī)定，人民法院確定的起拍價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低起拍價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%，最多可以進(jìn)行三次拍賣。也就是說(shuō)，若一套法拍房的評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)，那么通常情況下一拍的時(shí)候起拍價(jià)會(huì)設(shè)定為800萬(wàn)元，如果出現(xiàn)流拍，那么房?jī)r(jià)還有在前一次起拍價(jià)基礎(chǔ)上降價(jià)160萬(wàn)元的下行空間。由于法拍房的評(píng)估價(jià)一般會(huì)低于同類型的市場(chǎng)價(jià)，這樣折算下來(lái)有些房屋的起拍價(jià)甚至?xí)_(dá)到市場(chǎng)價(jià)的5-7折。

成交價(jià)不確定性大，最低有6折，最高達(dá)到評(píng)估價(jià)1.3倍以上。由于法拍房需拍賣叫價(jià)成交，部分地理位置優(yōu)越、產(chǎn)權(quán)明晰、配套良好的房源，雖然起拍價(jià)較低，但經(jīng)過(guò)多人搶拍競(jìng)價(jià)，最后的成交價(jià)可能高于評(píng)估價(jià)，縮小購(gòu)買者的收益空間。

圖表8：相同小區(qū)二手房和法拍房的價(jià)格對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：淘寶司法拍賣，鏈家網(wǎng)，如是金融研究院整理

注：折扣率=法拍成交單價(jià)/二手房單價(jià)。由于部分法拍房源并無(wú)同小區(qū)同面積的二手房源掛牌，因此折扣率按同小區(qū)每平方米單價(jià)折扣計(jì)算。

（二）大部分城市不受限購(gòu)約束：除北廣深外地區(qū)自然人均可競(jìng)買

當(dāng)下嚴(yán)厲的限購(gòu)政策使許多手握資金的購(gòu)房者難以入場(chǎng)。目前，一線城市北上廣深和熱點(diǎn)二三線城市都執(zhí)行了比較嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，本地人限套數(shù)，外地人既限套數(shù)又要求社保。比如北上廣深本地居民單身限購(gòu)1套，家庭限購(gòu)2套，外地人需連續(xù)繳納5年社保才能購(gòu)買1套。天津、杭州、鄭州、廈門、南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)二線城市也規(guī)定本市限購(gòu)2套，外地人需連續(xù)繳納1-3年不等的社保并限購(gòu)1套。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策不僅抑制了投資需求，也在很大程度上限制了部分剛需和改善性需求。

在法拍房市場(chǎng)，為了快速有效的處置法院查封的財(cái)產(chǎn)并有效變現(xiàn)，絕大部分城市法拍房不受限購(gòu)政策的約束。不限購(gòu)可以理解為不限制購(gòu)買對(duì)象(包括自然人、法人、其它機(jī)關(guān)或社會(huì)組織)，不限制購(gòu)買數(shù)量（一套可以，數(shù)套也行），不限制支付方式(現(xiàn)金、支票都可以)。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，目前上海的法拍房市場(chǎng)就沒有限購(gòu)方面的要求，本市戶籍居民無(wú)論名下有幾套房產(chǎn)均可以競(jìng)買，外地戶籍居民無(wú)需滿足5年社保條件，如果有置業(yè)需求也可以參加競(jìng)買。因此對(duì)各類購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都無(wú)疑是一個(gè)比較大的利好。

目前只有北京、深圳、廣州的法拍房市場(chǎng)需按照當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策執(zhí)行。如果競(jìng)買標(biāo)的需要滿足限購(gòu)要求，一般在房屋競(jìng)買公告中會(huì)有明確規(guī)定。有一種情況是，如果異地法院拍賣位于北京、深圳、廣州的標(biāo)的，也可能無(wú)需遵循當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策。比如河南省鄭州市管城回族區(qū)人民法院拍賣被執(zhí)行人在北京市豐臺(tái)區(qū)的一處房產(chǎn)，在競(jìng)買公告中明確凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競(jìng)買。

圖表9：異地法院拍賣位于北京的標(biāo)的有不限購(gòu)的情況

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圖表10：重點(diǎn)城市限購(gòu)政策一覽

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法拍房的投資風(fēng)險(xiǎn)：水到底有多深

與二手房相比，法拍房存在兩方面的特殊性。一是房屋產(chǎn)權(quán)、取得方式、土地性質(zhì)、占用情況等房屋信息不透明；二是多涉及債務(wù)案件，容易出現(xiàn)債權(quán)債務(wù)糾紛?？傮w來(lái)說(shuō)，法拍房交易中存在以下6類值得警惕的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（一）標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀存在隱藏瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，法拍房的標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院并不承擔(dān)標(biāo)的的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。若評(píng)估報(bào)告對(duì)房屋質(zhì)量信息披露不詳細(xì)，競(jìng)買人很難全面了解標(biāo)的的實(shí)際情況。如果標(biāo)的現(xiàn)狀存在隱藏瑕疵、缺陷和損毀，損失均由競(jìng)買人承擔(dān)?？赡艹霈F(xiàn)的房屋隱藏瑕疵包括涉及刑事案件的“兇宅”，房屋朝向、風(fēng)水問(wèn)題、房屋裝修問(wèn)題等等。

（二）房屋被人占用無(wú)法入住的風(fēng)險(xiǎn)

房屋占用分為合法占用和非法占用。合法占用是指拍賣的房屋本身帶有租約且在法院決定拍賣前就已經(jīng)訂立租賃合同。競(jìng)買人競(jìng)拍成功后要遵守買賣不破租賃的原則，繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束。如果房屋本身存在10年-20年的租約，即使競(jìng)拍成功也會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)法獲得房屋的使用權(quán)。非法占用是指原業(yè)主拒不搬離或原業(yè)主的其他債權(quán)人以欠錢為理由占用房屋。非法占用雖然不受法律保護(hù)，但給競(jìng)買者帶來(lái)了清場(chǎng)入住的障礙。部分法院會(huì)在競(jìng)拍公告中明確是否負(fù)責(zé)房屋的交吉（房屋清場(chǎng)交付），如果法院不負(fù)責(zé)交吉，則需要競(jìng)買者自行處理。

圖表11：法院在競(jìng)拍公告中明確不負(fù)責(zé)房屋交吉

圖片來(lái)源：淘寶司法拍賣

（三）后續(xù)發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)

多發(fā)在民間借貸違約產(chǎn)生的拍賣標(biāo)的。多數(shù)房產(chǎn)在拍賣前存在被原業(yè)主多次抵押的行為，分為兩種情況。第一種是已在房管局對(duì)抵押物進(jìn)行登記，不存在重復(fù)抵押。那么根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，競(jìng)買者可以在競(jìng)拍公告中看到明確的抵押情況。第二種是在民間借貸行為中出借方扣押了房產(chǎn)證，但沒有在房管局對(duì)抵押物進(jìn)行登記，容易出現(xiàn)重復(fù)抵押的情況。雖然從法律上來(lái)說(shuō)這種行為抵押權(quán)不生效。但后期容易產(chǎn)生民事糾紛。如果涉訴房產(chǎn)是被執(zhí)行人唯一財(cái)產(chǎn)，競(jìng)買人可能還需承擔(dān)部分債務(wù)責(zé)任。

（四）競(jìng)買人戶籍無(wú)法遷入的風(fēng)險(xiǎn)

如果法拍房原業(yè)主已經(jīng)落戶，在競(jìng)買者拿到房屋產(chǎn)權(quán)之后可以協(xié)商遷出戶口。但如果原業(yè)主不愿遷出，法院也沒有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利，因此競(jìng)買人存在無(wú)法落戶的可能性。部分房源在競(jìng)買公告上會(huì)明確是否存在戶口，但從法院調(diào)查戶口情況到競(jìng)買人過(guò)戶成功往往會(huì)相隔一定的時(shí)間，如果原業(yè)主在這段時(shí)間內(nèi)遷入戶口，競(jìng)買人也是無(wú)法落戶的。

（五）房屋證件不全無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)

最典型的就是合同房，即房屋原業(yè)主只有買賣合同，卻沒有房產(chǎn)證，也沒有在房管局合同備案。這樣的房屋即使競(jìng)買者獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

（六）房屋存在高額隱藏費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)

高額隱藏費(fèi)用包括高額稅費(fèi)和長(zhǎng)期拖欠的物業(yè)費(fèi)和水電燃?xì)赓M(fèi)。在稅費(fèi)方面，可能產(chǎn)生高額稅費(fèi)的情況分為三種：

第一種是公司產(chǎn)權(quán)的房屋。如果房產(chǎn)的原持有人為企業(yè)，那么競(jìng)拍成功后需要繳納土地增值稅和增值稅（相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅）。企業(yè)出售住宅需繳納的土地增值稅為過(guò)戶價(jià)與登記價(jià)差額的30%-60%（四級(jí)累進(jìn)稅率）。2018年深圳羅湖區(qū)的一處法拍房，買家370萬(wàn)競(jìng)拍的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的登記價(jià)不到5萬(wàn)，按差額的60%計(jì)算，需繳納土地增值稅就高達(dá)218萬(wàn)。增值稅稅率為5.55%，一套200萬(wàn)的房子，增值稅也要11萬(wàn)左右。

第二種是存在遺產(chǎn)繼承的房屋。如果房產(chǎn)是原業(yè)主取得的無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)（包括受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式），競(jìng)拍成功后需要按差額的20%的適用稅率繳納個(gè)人所得稅。一個(gè)案例是，鄭州市民楊某花230萬(wàn)元競(jìng)得一套法拍房，過(guò)戶時(shí)被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過(guò)戶總價(jià)只有500元，再次過(guò)戶需要補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅近46萬(wàn)元。

第三種是土地性質(zhì)為劃撥的房屋。如經(jīng)濟(jì)適用房，如果過(guò)戶還需要補(bǔ)繳土地出讓金。各地對(duì)于土地出讓金的征收方式有自己的規(guī)定。以杭州為例，如果是一級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房需要按600/平米繳納土地出讓金，使購(gòu)房成本提高不少。

圖表12：杭州市區(qū)國(guó)有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅交易土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市政府官網(wǎng)

圖表13：法拍房應(yīng)繳稅費(fèi)明細(xì)

資料來(lái)源：如是金融研究院整理

在其他費(fèi)用方面，正常二手房交易涉及的物業(yè)、水電燃?xì)赓M(fèi)用一般由賣方承擔(dān)。但法拍房不同的是，法院會(huì)要求買受人承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用。不排除原業(yè)主長(zhǎng)期拖欠相關(guān)費(fèi)用的可能性，阿里拍賣平臺(tái)上就曾出現(xiàn)拖欠物業(yè)、水電費(fèi)超2萬(wàn)元的房源。因此競(jìng)拍前應(yīng)提前做好房屋狀況調(diào)查，確認(rèn)這部分費(fèi)用，以免造成較大損失。

圖表14：競(jìng)買公告中明確物業(yè)、水電費(fèi)由買受人承擔(dān)

圖片來(lái)源：淘寶司法拍賣

（七）悔拍需承擔(dān)補(bǔ)繳差價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)

如果競(jìng)買人在競(jìng)拍成功后悔拍，一方面繳納的保證金不予退還。另一方面由于二拍的起拍價(jià)會(huì)在一拍基礎(chǔ)上再下調(diào)20%，如果保證金低于重新拍賣價(jià)款與原價(jià)款差價(jià)的，還應(yīng)予以補(bǔ)足。因此一旦悔拍也要承擔(dān)一筆不菲的損失。

法拍房的投資建議：如何選擇相對(duì)安全的房源

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從緊的大環(huán)境下，法拍房投資優(yōu)勢(shì)明顯，是一種值得關(guān)注的購(gòu)房渠道。但由于潛在風(fēng)險(xiǎn)較高，因此需要購(gòu)房者仔細(xì)甄別，篩選出相對(duì)安全的標(biāo)的，理性競(jìng)買，盡可能避免撿到“大麻煩”。

（一）選擇產(chǎn)權(quán)明晰，無(wú)多重抵押的房源

一般情況下，競(jìng)買公告中會(huì)對(duì)標(biāo)的物權(quán)證情況和標(biāo)的物抵押情況做出說(shuō)明。產(chǎn)權(quán)明晰的標(biāo)的應(yīng)該只有單一原所有權(quán)人，擁有房產(chǎn)證，無(wú)多重抵押。此外，房屋用途為住宅，土地性質(zhì)為國(guó)有土地出讓更佳。屬性明確的房源可以在很大程度上避免后續(xù)債務(wù)糾紛、無(wú)法過(guò)戶以及繳納高額稅費(fèi)的問(wèn)題。

圖表15：競(jìng)買公告中可發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)相對(duì)明晰的房源

圖片來(lái)源：淘寶司法拍賣

（二）選擇已清場(chǎng)交付，無(wú)占用的房源

競(jìng)買公告中會(huì)明確房屋占用和租賃情況。通常來(lái)說(shuō)，但凡未清場(chǎng)的房屋，一方面可能存在長(zhǎng)期租賃合同，另一方面家中或有老弱病殘盤踞并惡意阻撓，這些是競(jìng)拍人所無(wú)法掌控的。雖然價(jià)格可能更便宜，但風(fēng)險(xiǎn)極大，建議不要去碰。

圖表16：競(jìng)買公告中表示房屋無(wú)占用情況