“案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”

“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/span>

“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/span>

“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/span>

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，該條件在司法實踐中爭議并不大。但實踐糾紛中，司法機關(guān)為避免案外人與被執(zhí)行人惡意串通，損害其他債權(quán)人的利益，對該項的審查甚是嚴(yán)格，筆者通過查詢相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)司法實踐中出現(xiàn)較多的被法院認定為不符合該項的情形主要有如下幾種：

（一）房產(chǎn)被法院查封之前，若出賣人與買受人簽訂商品房預(yù)售合同時未取得商品房預(yù)售許可證明的，且在起訴前仍未取得該證明的，法院將會依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認定預(yù)售合同無效，從而認定買受人不享有物權(quán)期待請求權(quán)，無法排除法院的強制執(zhí)行。如吉林省高級人民法院作出的（2017）吉民申2020號《民事裁定書》就支持了此觀點。

（二）房產(chǎn)被法院查封之前，案外人僅與出賣人口頭達成買賣關(guān)系，法院將認定買受人不能對抗債權(quán)人的申請強制執(zhí)行。如廣東省高級人民法院作出的（2018）粵民終85號《民事判決書》認為：

（三）房產(chǎn)被法院查封之前，案外人僅與出賣人簽訂《商品房認購書》，當(dāng)認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的商品房認購書認定為商品房買賣合同的情形時，雙方簽訂的《認購商品房協(xié)議書》只是預(yù)約合同，不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條第（一）項關(guān)于簽訂合法有效的書面“買賣”合同的規(guī)定，法院將認為案外人依法不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，不予支持其訴訟請求。如海南省高級人民法院作出的（2016）瓊民終43號《民事判決書》。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之二是在人民法院查封之前買受人已合法占有該不動產(chǎn)。該項適用條件在實踐糾紛中的爭議主要有兩點：

（一）關(guān)于合法占有的成立要件。有法院認為，買賣雙方交付即滿足合法占有的要件；也有法院認為，交付不等于具備合法占有的條件，必須辦理入住手續(xù)，提交物管證明、物業(yè)費繳費發(fā)票、水電氣繳費單等證據(jù)來證明其已在法院查封之前合法占有該不動產(chǎn)的事實。如吉林信達金都置業(yè)有限公司與馮鐵順、吉林華運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案【一審案號：（2017）吉02民初244號；二審案號：（2018）民終54號；再審案號：（2018）最高法民申2788號】，在華運公司與案外人馮鐵順均認可涉案房產(chǎn)已交付的情況下，吉林市中級人民法院一審認定案外人馮鐵順具有排除涉案房產(chǎn)排除執(zhí)行的民事權(quán)益。申請執(zhí)行人吉林信達金都置業(yè)有限公司上訴到吉林省高級人民法院后，吉林高院認為：

（二）關(guān)于對合法占有的理解，尤其對于房屋尚未竣工驗收、不符合交房條件情形下是否能夠構(gòu)成合法占有更是分歧較大。在李宏萍與韓淑杰等案外人執(zhí)行異議之訴一案【案號：（2017）最高法民申5092號】中，最高院認為：

在張利生與鄂爾多斯市圣圓投資集團有限責(zé)任公司、阿拉善盟美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等申請執(zhí)行異議之訴一案【案號：(2018)最高法民申4565號】中，最高院認為：

筆者認為，《建筑法》第六十一條第二款關(guān)于未經(jīng)驗收或者驗收不合格不得交付使用的規(guī)定是一種行政管理性的規(guī)定，是行政部門對開發(fā)商的要求，其目的是保護商品房買受人的權(quán)利。開發(fā)商的交房行為是否滿足行政機關(guān)對其交房時房屋質(zhì)量等方面的要求，所產(chǎn)生的法律后果是開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)受到行政處罰和業(yè)主是否向開發(fā)商主張賠償責(zé)任，并不影響開發(fā)商向業(yè)主交房這一合同履行行為的效力，交房的行為是有效的，業(yè)主對房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果并不影響業(yè)主已合法占有房屋這一法律事實。因此，不應(yīng)當(dāng)因交付房屋行為違反《建筑法》第六十一條第二款的規(guī)定而認定業(yè)主非合法占有房屋。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之三是在人民法院查封之前，買受人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)向法院提交證據(jù)，如轉(zhuǎn)款憑證、收款收據(jù)、購房發(fā)票等證據(jù)來證明其支付房款的事實。如果案外人僅提供買受人出具的收據(jù)，而無轉(zhuǎn)賬憑證等，因收據(jù)非劃款憑證，并非價款實際支付的直接證據(jù)，無法直接證明買受人已支付價款的事實，如最高人民法院作出的（2017）最高法民再331號《民事判決書》即采取此觀點。但在實際糾紛中，仍不排除某些案件中，在案外人未提供轉(zhuǎn)賬憑證類證據(jù)的情況下，法院結(jié)合當(dāng)事人提交的其他證據(jù)材料進行事實認定，進而裁決支持案外人異議申請的情況。

案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件之四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。非因買受人自身原因是指非買受人主觀或客觀原因，如出賣人不作為、標(biāo)的物瑕疵、登記部門等原因造成的產(chǎn)權(quán)未辦理過戶，買受人才算無過錯。筆者通過搜索司法案例，發(fā)現(xiàn)能夠歸責(zé)于買受人的原因，主要分為三個方面：

（一）消極不行使登記權(quán)利。例如，在房產(chǎn)符合辦理轉(zhuǎn)移登記的條件下，買受人不及時要求出賣人協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)，或有的交易雙方為了逃稅等而故意不辦理登記的，受讓人的物權(quán)期待權(quán)均不應(yīng)受到法律保護。一個有爭議的問題是，買受人本來可以通過提起確權(quán)之訴或行使物權(quán)登記請求權(quán)并通過法院強制執(zhí)行的方式來完成物權(quán)變動的結(jié)果，但卻沒有采取任何法律救濟措施，此種情況能否視為買受人的原因。有觀點認為，對于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況不能視為買受人有過錯。但更多司法案例認為，此種情況下買受人自己應(yīng)承擔(dān)怠于行使權(quán)利的不利后果，如（2017）最高法民申4723號 、（2017）最高法民申4461號案。

（二）對國家政策的忽略。例如，買受人明知自身不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶徴撸诓环蠗l件的情況下仍然購房，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。買受人應(yīng)該能夠預(yù)料到所購房產(chǎn)不能登記在自己名下的實際情況，應(yīng)自行承擔(dān)無法辦證的不利后果。

（三）未盡到審慎義務(wù)。例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。買受人應(yīng)為自己的過錯承擔(dān)不利后果。

筆者通過檢索中國裁判文書網(wǎng)、無訟案例等網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)案外人提起執(zhí)行異議之訴的案件數(shù)量增幅在逐年加大，但我國法律尚未對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護規(guī)則作出統(tǒng)一規(guī)定，且司法審判觀點分歧較多。本文基于司法案例并結(jié)合筆者自身從業(yè)經(jīng)驗，對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的法律保護問題進行了以上探究，希望引起業(yè)界關(guān)注，同時也希望立法和司法機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護制度進一步規(guī)范，各地不動產(chǎn)登記機關(guān)盡快完善登記制度，解決權(quán)證不一的情況。不動產(chǎn)買受人也應(yīng)積極、及時履行自己的權(quán)利，完成物權(quán)變更過程，將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到自己名下，為自己減少不必要的麻煩。