■本文作者： 王小明 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：在過(guò)去的八至十年間，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的確權(quán)登記發(fā)證始終是包括自然資源部在內(nèi)的國(guó)務(wù)院多部委積極大力推進(jìn)的工作。從“無(wú)證”“缺證”到“證件齊全完備”，無(wú)疑是下一步農(nóng)村“三塊地”制度改革全面鋪開(kāi)、《土地管理法》大修靴子落地的重要前提條件。然而由于我國(guó)一些地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)過(guò)于薄弱，歷史欠賬過(guò)多，導(dǎo)致諸如“一戶多宅”“超占面積”“婦女權(quán)益”“非集體成員占有宅基地”等現(xiàn)象問(wèn)題層不出窮，確權(quán)登記發(fā)證工作進(jìn)展遲緩。那么，自然資源部將如何通過(guò)新規(guī)來(lái)為解決這些老大難問(wèn)題提供思路呢？

要點(diǎn)一：頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不再區(qū)分“房證”和“地證”

《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）指出，目前全國(guó)所有的市、縣均已完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，除西藏的部分市、縣外，都已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。據(jù)此，各地在對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)進(jìn)行登記時(shí)應(yīng)當(dāng)頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，而不再分別頒發(fā)房屋所有權(quán)證書和宅基地使用權(quán)證書。老百姓所熟悉的“房證”和“地證”兩份證件已經(jīng)合并成了一件。

要點(diǎn)二：權(quán)屬調(diào)查結(jié)果可發(fā)微信公示

權(quán)屬調(diào)查結(jié)果要在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示，這要求在村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果?！锻ㄖ诽貏e指出，對(duì)于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過(guò)電話、微信等方式將權(quán)屬調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。故此，“發(fā)微信”已與時(shí)俱進(jìn)地成為了對(duì)宅基地及其上房屋權(quán)屬調(diào)查結(jié)果公示的合法方式之一。

要點(diǎn)三：合法的“一戶多宅”可予以確權(quán)登記

《通知》中明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開(kāi)居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開(kāi)居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

要點(diǎn)四：宅基地超占面積問(wèn)題分階段處理

農(nóng)民集體成員未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：

1. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前建房占用的，范圍在《條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記；

2. 1982年《條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；

3. 1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過(guò)當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

據(jù)此可知，新規(guī)明確堅(jiān)持了“法不溯及既往”的原則，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地形成的“超占面積”問(wèn)題作出了更具可操作性的規(guī)定。

要點(diǎn)五：非農(nóng)業(yè)戶口居民合法取得的宅基地使用權(quán)可依法確定

非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《條例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。據(jù)此可知，非農(nóng)業(yè)戶口的城鎮(zhèn)居民在歷史上合法取得的宅基地或其上房屋在符合一定條件的前提下也是有望予以確權(quán)登記的。

要點(diǎn)六：依法維護(hù)農(nóng)村婦女和進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地權(quán)益

農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開(kāi)原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)。

農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

據(jù)此，所謂“外嫁女”的宅基地及其上房屋權(quán)利問(wèn)題基本得到解決，即只要外嫁女未在新家庭取得宅基地使用權(quán)，其原有的宅基地使用權(quán)就不應(yīng)被取消。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地及其上房屋的確權(quán)登記發(fā)證工作非常重要，大家務(wù)必要予以高度重視。一旦日后自己的宅基地上房屋面臨征收、自愿有償退出、“三權(quán)分置”試點(diǎn)改革等狀況，全面完整的確權(quán)登記發(fā)證就是農(nóng)民朋友維護(hù)自身權(quán)益的重要前提。有證與無(wú)證，畢竟不同，手上有證，心中才會(huì)不慌。