1、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)并訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清貸款的，相關(guān)貸款合同也可以解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將從銀行收取的購房貸款和向買房人收取的首付款等房款及利息分別返還給銀行和買房人。

參考：徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期）認(rèn)定上述情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)關(guān)于以合法形式掩蓋非法目的的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

2、房屋買賣中陰陽合同的效力

當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。

3、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力

當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。

4、無權(quán)處分合同的效力

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。參考買賣合同司法解釋第三條

上述房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訴請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。

上述房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄻?biāo)準(zhǔn)時點(diǎn)以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。

5、冒名簽訂房屋買賣合同的效力.

北京高院關(guān)于房屋買賣會議紀(jì)要規(guī)定：“出賣人冒用房屋所有人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形式系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理?！?/span>

筆者不贊同會議紀(jì)要中關(guān)于“參照《合同法》48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效”的說法。合同法第四十八條規(guī)定無權(quán)代理，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任，并沒有規(guī)定該合同無效。筆者認(rèn)為，既然被冒名人（實(shí)際房主）根本沒有與買受人進(jìn)行磋商，也沒有簽訂買賣合同，房主和買受人之間根本不存在關(guān)于買賣房屋的合意，那么合同是不成立的，而不是合同無效。而冒名人（騙子）與買受人進(jìn)行磋商，就買賣某房屋達(dá)成了合意，并且簽訂合同，雖然不是以自己名義簽訂的，且騙子對房屋沒有處分權(quán)，但不妨礙認(rèn)定雙方之間成立了有效的合同，只是合同無法履行，買受人可以要求出賣人（騙子）承擔(dān)無法交付房屋的違約責(zé)任。（上述是個人理解，與北京高院會議紀(jì)要發(fā)生沖突，若讀者發(fā)現(xiàn)本人思路存在謬誤之處，請?jiān)诠娞柡笈_進(jìn)行留言指出，不勝感激）

6、連環(huán)買賣中的合同效力.

房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力。法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效的情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

7、民間借貸與代理售房的處理.

民間借貸關(guān)系的借款人在借款時出具委托書，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持。但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。

貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時退還給借款人。借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價格是否明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到當(dāng)時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。

參考：丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期）

1-7均可參考北京高院關(guān)于房屋買賣會議紀(jì)要

8、出賣人與買受人約定只辦理房屋所有權(quán)證書，土地使用權(quán)屬他人(如同一幢樓的底層用戶)所有的，是否有效?

依照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。商品房買賣合同約定只轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，該約定無效。

9、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效?包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格?因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟?出賣人的訴訟地位如何?

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效?，F(xiàn)有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

(8、9參考福建高院關(guān)于房屋買賣解答)

10、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，合同效力如何？

未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。

參考：全國民商事2016年底會議紀(jì)要

11、售后包租的效力認(rèn)定問題

　售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售,在商品房出售時與買受人約定：在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報(bào)的行為。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法院認(rèn)為,《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定,且非法律和行政法規(guī),因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系,如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。

12、附有違法建筑，房屋買賣合同效力。

房屋行政主管部門對未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。最高院認(rèn)為，善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

參考：《出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理》（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭仲偉珩法官，《民事審判指導(dǎo)與參考》2014年第1輯）

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