??12月21日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁在北京發(fā)布《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告，對(duì)當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有及使用狀況進(jìn)行了分析。

報(bào)告指出，2011、2013、2015年和2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，其中2017年全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬(wàn)套空置住房。

報(bào)告還顯示，二、三線城市2017年空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。甘犁表示，目前我國(guó)住房空置率處于較高水平，僅低于西班牙、意大利等少數(shù)國(guó)家，住房實(shí)際空置率水平已遠(yuǎn)高于自然空置率的標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預(yù)計(jì)規(guī)模為10.3萬(wàn)億元。甘犁強(qiáng)調(diào)，空置住房占用了大量的住房貸款，蘊(yùn)含了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，甘犁建議，當(dāng)前必須研究制定空置稅和房產(chǎn)稅，盤(pán)活空置住房。報(bào)告顯示，有效房產(chǎn)稅率上升1%，將使空置率顯著下降2.46%。

以下為報(bào)告摘要：

本報(bào)告利用中國(guó)家庭金融調(diào)查2011-2017年的微觀數(shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有及使用狀況進(jìn)行了分析。

根據(jù)2017年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，全國(guó)家庭住房擁有率為92.8%，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為90.2%，農(nóng)村家庭住房擁有率為97.2%。與2013年和2015年相比，住房擁有率有穩(wěn)步的上升。

我國(guó)家庭的住房自有率位于全球前列，全國(guó)家庭住房自有率為85.0%，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為80.8%，農(nóng)村家庭住房自有率為93.6%。城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年均有所上升。2017年，城鎮(zhèn)住房套戶比已達(dá)1.18。其中，家庭自有住房套戶比為1.155，政府及單位提供住房的套戶比為0.029。

本報(bào)告將空置住房定義為在調(diào)查時(shí)無(wú)人居住的住房?？罩米》堪▋深?lèi)：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。按照一致口徑計(jì)算的城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率在2011、2013、2015年及2017年分別18.4%、19.5%、20.6%以及21.4%。據(jù)此估算，2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為6500萬(wàn)套。

空置率的區(qū)域差異表現(xiàn)在：當(dāng)前我國(guó)二線和三線城市空置情況更為嚴(yán)峻，空置率明顯高于一線城市。2017年二線城市、三線城市空置率分別高達(dá)22.2%和21.8%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，商品房的空置率在所有住房類(lèi)型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢(shì)，達(dá)26.6%。

通過(guò)對(duì)影響家庭空置住房的原因進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，持有空置住房的可能性與家庭投資風(fēng)險(xiǎn)偏好、收入水平、有家族企業(yè)、參加住房公積金、成員受雇于公共部門(mén)、家庭成員有成年未婚男性等特征呈正相關(guān)。在宏觀影響因素方面，空置住房與城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，與區(qū)位房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)。城鎮(zhèn)化率每提高10個(gè)百分點(diǎn)，持有空置房家庭的比例就會(huì)增加0.685個(gè)百分點(diǎn)。地方房?jī)r(jià)每上漲10%，持有空置房家庭比例就會(huì)降低0.255個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓收入依存度提高10個(gè)百分點(diǎn)，空置住房家庭比例將增加0.38個(gè)百分點(diǎn)。

本報(bào)告從空置率的國(guó)際比較、自然空置率的測(cè)算、空置住房的負(fù)債以及空置住房進(jìn)入市場(chǎng)的可能性四個(gè)方面，對(duì)空置住房的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入分析。

從國(guó)際比較上看，中國(guó)住房空置率仍然處于較高水平。參考 Rosen and Smith(1983)的文章，我們估算出中國(guó)的自然空置率為9.8%，一線城市的自然空置率為11.3%，二線城市為9.1%，三線城市為8.8%。我國(guó)目前的空置率水平已遠(yuǎn)高于自然空置率的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。

從住房貸款余額來(lái)看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預(yù)計(jì)規(guī)模為10.3萬(wàn)億元?？罩米》空加昧舜罅康淖》抠J款，是對(duì)貸款資源的一種浪費(fèi)，也蘊(yùn)含了金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，與非空置住房相比，由于不涉及搬遷及出租合約限制，家庭出售空置住房更加便捷。在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對(duì)住房市場(chǎng)造成沖擊。比較不同家庭2013-2015年與2015-2017年間出售住房行為可以發(fā)現(xiàn)，擁有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而擁有城鎮(zhèn)空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是擁有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明顯高于其他家庭。值得注意的是，2013-2015年間住房?jī)r(jià)格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對(duì)市場(chǎng)造成的下行壓力更大。

最后，本報(bào)告針對(duì)盤(pán)活空置住房資源的政策進(jìn)行了梳理，具體包括房產(chǎn)稅和空置稅。通過(guò)分析美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010-2017年的城市數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)越重的地區(qū)，空置率越低?；貧w結(jié)果顯示有效房產(chǎn)稅率上升1個(gè)百分點(diǎn)，空置率顯著下降2.46個(gè)百分點(diǎn)。按空置類(lèi)型分，有效房產(chǎn)稅率上升1個(gè)百分點(diǎn)，待租空置住房占比下降0.42個(gè)百分點(diǎn)，待售空置住房占比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)，不投放至市場(chǎng)中的空置住房顯著下降1.67個(gè)百分點(diǎn)。

本報(bào)告還通過(guò)整理實(shí)施空置稅的國(guó)家及地區(qū)，分析其政策難點(diǎn)及實(shí)施效果，總結(jié)歸納出對(duì)中國(guó)的可借鑒經(jīng)驗(yàn)。此外，我們認(rèn)為規(guī)范完善租房市場(chǎng)，完善房屋信息公開(kāi)機(jī)制,構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤(pán)活住房存量，促進(jìn)空置住房資源的有效利用。???