11月1日，新周刊的微信公眾號發(fā)表了一篇《從上海到成都：中國城市時尚進化論》的文章，同期（第526期）新周刊雜志的封面文章《誰是中國最時尚的城市——2018中國時尚一線城市指數(shù)報告》也用大篇幅提到了中國時尚之都——成都。

無獨有偶，11月14日，全球化與世界城市（GaWC）研究網(wǎng)絡編制的全球城市分級排名《世界城市名冊》新鮮出爐，成都被“暴力拉升”4個等級，直接跨入全球二線城市（Beta+）行列。在這份名冊中，位列成都之前的“中字頭”的城市依次是Alpha等級的中國香港、北京、上海、中國臺北、廣州、深圳。

2018年第四季度，成都已從“中國西部核心城市”的段位兩級連跳，躍升至中國時尚之都、全球二線城市。

與之對應且首當其沖的，必然是商業(yè)與零售。

隨著近幾年成都IFS和成都遠洋太古里等國際級標桿商業(yè)項目的進駐，成都商業(yè)發(fā)展日益成熟，已然成為全國矚目的焦點市場。躋身全國商業(yè)項目銷售額前百強的成都商場越來越多，成都人開放包容又超前的消費觀念也越來越接近國內一線商業(yè)城市。

但是，成都目前的百億級商圈卻依然屈指可數(shù)?？梢灶A見，成都商業(yè)的后續(xù)發(fā)力空間巨大。

而今年動作非常頻繁的龍湖商業(yè)，憑借其超強的嗅覺和前瞻性的城市布局能力，或將率先搶占成都下一個百億商圈——人北一環(huán)心。

就在四天前，CRR剛分析過龍湖成都濱江天街的諸多亮點，及其為城東定義新商圈的商業(yè)地位與價值。今天，我們將目光移至另一座天街，即將現(xiàn)身成都一環(huán)內核心地段的——龍湖成都上城天街。

如果說，濱江天街為城東定義了全新的“新成華商圈”，那么，上城天街則極有可能成為成都下一個“百億商圈”的“關鍵先生”。畢竟，這是龍湖商業(yè)進入成都14年來，首次將項目落址于一環(huán)內的核心地段，因此也成為龍湖全方位布局成都市場的標志性作品。

14年首進“一環(huán)心”，啟動主城“百億商圈”

進入成都市場多年，龍湖商業(yè)堅定持續(xù)穩(wěn)健布局，目前已成為成都自持商業(yè)體量規(guī)模最大的開發(fā)商，但卻尚未進入到城市一環(huán)內的核心區(qū)域。

如今，這樣的一份“遺憾”，或從即將現(xiàn)身的龍湖成都上城天街處得到彌補。

正所謂無地段不商業(yè)。對于任何一個商業(yè)項目而言，選址的重要性都不言而喻?；赝~約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)……即使城市持續(xù)發(fā)展，處于核心城區(qū)的商業(yè)總是有成為城市名片的先天優(yōu)勢。

作為龍湖商業(yè)入駐成都14年首個一環(huán)商業(yè)，龍湖成都上城天街首先在地段和交通上占盡優(yōu)勢，此二者疊加帶來的持續(xù)且龐大的“客流”，無疑是其他商業(yè)難以比擬的。

奔著城市標志性商業(yè)體而去的龍湖成都上城天街，其落地于一環(huán)內的更大意義在于，或將成功啟動成都下一個百億商圈。

一個百億量級商圈，除了現(xiàn)有的交通、商氣與人氣，政策的傾斜和引導更是關鍵因素。而龍湖成都上城天街所在之處，正是位于政府大力發(fā)展的人北中央商務區(qū)核心地帶，也是落實成都南北“雙核共興”的北引擎。

依據(jù)目前該區(qū)域的規(guī)劃，人民北路商務綜合發(fā)展軸將以城市綜合體和商務樓宇為載體，打造片區(qū)商業(yè)中心，以零售商貿、商務服務為主，重點發(fā)展高端零售、時尚商業(yè)等。

在2018年，金牛區(qū)GDP已達1061億，而按照人北中央商務區(qū)的規(guī)劃，到2020年整個商務區(qū)GDP將占全區(qū)GDP的1/3，而2030年則達到1/2，百億商圈觸手可及。

在“百億商圈”達成的重要條件中，“以吸引高鐵、現(xiàn)代商貿、商務服務業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)總部”的總部經(jīng)濟發(fā)展方向已確定，同時，高端樓宇也在著力引進中，目前包括北成8號等10余座寫字樓正在建設中。

尤其值得關注的是，優(yōu)質中高端商業(yè)體的缺位。

成都商業(yè)發(fā)展至今，主城區(qū)大部分區(qū)域的商業(yè)已逐漸趨于飽和，更何況是一環(huán)內的黃金地段。

但現(xiàn)階段的人北中央商務區(qū)，高品質商業(yè)的供應情況并不樂觀。

盡管6年前金牛萬達廣場的落成，讓人北區(qū)域帶開始出現(xiàn)購物中心形態(tài)的商業(yè)體，但時至今日，片區(qū)內的大型集中商業(yè)依舊屈指可數(shù)，主力軍仍是傳統(tǒng)的百貨（三友、摩爾）與超市（人人樂、永輝），并且提供的產(chǎn)品與運營水平都參差不齊。

而上城天街的落地，則成為“百億商圈”落地的關鍵。

鑒于龍湖在商業(yè)運營層面的多年經(jīng)驗，以及其對成都市場與消費者的充分了解，我們有足夠理由相信，上城天街將成為城市進化過程中，塑造“城市功能中心”的重要一員。

更何況，這里還擁有早已成熟的居住氛圍，足以支撐商業(yè)體的快速發(fā)展。

項目周邊住宅情況

在仲量聯(lián)行2018年對周邊人口的數(shù)據(jù)調查中，僅上城天街輻射的3公里范圍內，就有92萬常住客群，108個品質樓盤，1公里內的中小學多達21所，企事業(yè)單位更是達到62家。

這一切都意味著，區(qū)域客群的消費潛力已經(jīng)隱忍多年，正需要一個能夠全方位滿足他們品質消費訴求的商業(yè)中心出現(xiàn)。

至于項目在交通層面上的優(yōu)勢，就有必要詳細分析TOD模式之于城市商業(yè)發(fā)展的重大意義。

80萬方綜合體，呈現(xiàn)TOD示范項目

TOD模式在百科中的釋義為：以公共交通為導向的發(fā)展模式。

其中的公共交通則包括了火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及公交干線等，其特點在于能夠集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身，最大限度發(fā)揮一個區(qū)域的“綜合性功能”。

據(jù)戴德梁行發(fā)布的TOD白皮書顯示，截止2018年8月，全國已開通地鐵城市36個，長度達3000多公里，穩(wěn)居世界第一。未來中國開設地鐵的城市將達58個，規(guī)劃建設地鐵長度達7300多公里。而TOD發(fā)展模式在中國的實踐將也隨之不斷地成熟與完善。

站在城市發(fā)展的角度，龍湖選擇與城市共謀，思考交通和空間的一體化規(guī)劃和開發(fā)；秉承以人為本的理念，研發(fā)空間、交通、產(chǎn)業(yè)和人等要素在TOD發(fā)展中的互動框架。

在項目規(guī)劃設計上，考慮多功能集成設計，包括追求空間的緊湊布局和高效利用；各個建筑體與軌道交通之間實現(xiàn)無縫銜接；各類空間及公交設施均徒步可達；空中走廊將綜合體分區(qū)連通，承載人流的疏散與交匯。

總體來說，龍湖致力于以軌交節(jié)點為中心，打造多資源整合、多業(yè)態(tài)復合、多功能交互的“站城綜合開發(fā)”的TOD項目。

龍湖成都上城天街，正是龍湖TOD產(chǎn)品系在成都的代表作之一。

項目所在的人北中央商務區(qū)，正具備了TOD模式開發(fā)的各項條件。因為，人北中央商務區(qū)，同時也是樞紐型中央商務區(qū)。

公開資料顯示，帶著強烈“樞紐性質”的人北中央商務區(qū)，目前已擁有城際快線（成灌線、成昆線、成渝線、遂成線），BRT快速公交線，多個地鐵站，一環(huán)路、二環(huán)路等多條主干道……而龍湖成都上城天街正位于作用這一系列交通優(yōu)勢的核心地段，且為兩大地鐵線（1號線、6號線）客流交匯換乘站的上蓋物業(yè)。

很顯然，龍湖成都上城天街已經(jīng)擁有TOD開發(fā)模式所必要的各項條件。而TOD模式對于區(qū)域商業(yè)的拉動與促進作用，乃至對于城市綜合功能性的提升作用，都不可小視，近年來，國內外的諸多案例都證明了這一點。

譬如東京新宿中心區(qū)，圍繞軌道交通對周邊商業(yè)、辦公以及居住進行了很好地串聯(lián)。戴德梁行在分析該區(qū)域時認為，東京新宿CBD對地下商業(yè)的打造方式值得借鑒，尤其是其通過特色品牌、業(yè)態(tài)的打造，與地上商業(yè)價值相當并形成有機融合。

圖據(jù)戴德梁行TOD白皮書

國內也有TOD發(fā)展顯著的城市，如香港。

香港作為早期發(fā)展軌道交通的中國城市，也更早意識到利用TOD模式，進行大規(guī)模人口導入，從而帶動區(qū)域和城市的經(jīng)濟發(fā)展。

另一方面，作為一個商業(yè)發(fā)展較快的城市，香港也更懂得如何將交通樞紐與城市物業(yè)的功能性進行“強強聯(lián)合”，借助軌道交通帶來的龐大客流，最大化地提升物業(yè)價值。

客流是商業(yè)發(fā)展的核心與根本，因此TOD模式在客流拉動上的巨大優(yōu)勢，也就成為商業(yè)推動的強大動力。

有數(shù)據(jù)顯示，龍湖成都上城天街所在地鐵交匯處的十字路口，每小時人流量的最大截面為39800人次。即便每小時僅有十分之一的人在此停留，項目每日收獲的客流量也是相當驚人的。

何況作為雙地鐵上蓋物業(yè)，龍湖成都上城天街特意設計了5000㎡的入口廣場，以及用于通勤客群休憩的庭院式下沉廣場，與地鐵口直接連通，無疑將更加有效地引導客流進入，使其在商業(yè)內部進行縱向拉伸，延長留駐時間。

入口廣場效果圖

下沉式廣場效果圖

而且，總建筑面積80萬㎡的龍湖上城項目，除了12萬方的購物中心之外，還規(guī)劃有寫字樓、LOFT、長租公寓以及住宅產(chǎn)品。

這意味著，項目落成之后，將自帶超過4000戶的改善型家庭住戶，以及大批量的優(yōu)質白領客群。

換句話說，在豐富片區(qū)精品商業(yè)的同時，龍湖成都上城天街，也在推進人北中央商務區(qū)的人口結構更新。而這樣的人口增長與變遷，又會反哺于商業(yè)，為商業(yè)持續(xù)不斷地輸送更多具備消費實力的優(yōu)質客群。

也正是因為如此，龍湖成都上城天街將“精致時尚家庭中心”作為項目定位，利用無死角的流線型動線設計，將全業(yè)態(tài)品牌進行合理的分類落位，兼顧豐富度與清晰度，從而讓項目內的每一寸空間價值最大化。

而其打造了全城首家隱藏式LED巨幕，也將使項目成為人民北路一環(huán)線上最耀眼的“明星”。

隱藏式LED巨幕效果圖

憑借龍湖商業(yè)多年累積的運營優(yōu)勢，在TOD模式的加持下，龍湖成都上城天街將賦予商業(yè)中心更強的“樞紐價值”，從而去吸納不斷更新的精致家庭客群，持續(xù)匯聚的商務白領客群，以及大量使用公共交通出行的通勤客群。

如果說，區(qū)域和地段給了龍湖成都上城天街足夠的“先天優(yōu)勢”，那么龍湖商業(yè)對于項目的清晰定位，在品牌資源層面的累積，以及充分利用優(yōu)勢條件，深度挖掘并放大項目的TOD特質，都是在一步步將上城天街推向新百億商圈的領軍位置。

項目鳥瞰圖

站在成都的城市商業(yè)發(fā)展角度，龍湖成都上城天街在成都TOD模式上的標桿性與示范性毋容置疑。而就商業(yè)本身而言，龍湖成都上城天街也絕對是成都天街系值得期待之作。

商業(yè)如何充分利用城市資源完善城市的綜合功能性？龍湖成都上城天街正在試圖用實際行動去給出答案。帶著如此的誠意進駐一環(huán)心，足見龍湖商業(yè)對這座城市的厚愛。