不動產(chǎn)登記中，無論何種登記類型，申請人辦理登記時均需提交身份證明材料。按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.8.4.1的規(guī)定，境內(nèi)法人或其他組織提交營業(yè)執(zhí)照，或者組織機構代碼證，或者其他身份登記證明。企業(yè)申請不動產(chǎn)登記時，通常提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照作為其身份證明?！秶鴦赵恨k公廳關于加快推進“三證合一”登記制度改革的意見》（國辦發(fā)〔2015〕50號）將由工商行政管理、質(zhì)量技術監(jiān)督、稅務三個部門分別核發(fā)不同證照，改為由工商行政管理部門核發(fā)一個加載法人和其他組織統(tǒng)一社會信用代碼的營業(yè)執(zhí)照，即“一照一碼”登記模式。雖然形式上有所變化，但實質(zhì)并未發(fā)生改變。企業(yè)法人仍提交營業(yè)執(zhí)照作為身份證明。不動產(chǎn)登記實務中，時常遇到企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或注銷營業(yè)執(zhí)照的問題，遇到此類情況，不動產(chǎn)登記機構還能不能為其辦理不動產(chǎn)登記呢？

1 什么是注銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

注銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照實際是企業(yè)法人解散和清算的結果，即企業(yè)辦理注銷登記的結果。按照《公司法》的規(guī)定，公司清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。《企業(yè)法人登記管理條例》規(guī)定，企業(yè)法人歇業(yè)、被撤銷、宣告破產(chǎn)或者因其他原因終止營業(yè)，應當向登記主管機關辦理注銷登記。企業(yè)法人辦理注銷登記，應當提交法定代表人簽署的申請注銷登記報告、主管部門或者審批機關的批準文件、清理債務完結的證明或者清算組織負責清理債權債務的文件。經(jīng)登記主管機關核準后，收繳《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本，收繳公章，并將注銷登記情況告知其開戶銀行。按照上述規(guī)定，注銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，辦理注銷登記以企業(yè)申請為前提，是企業(yè)的主動行為，是企業(yè)合法退出市場的唯一途徑，它既是出資人、股東的合法權利，又是其必須履行的法定義務。

2 什么是吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

按照《公司法》《公司登記管理條例》《合伙企業(yè)登記管理辦法》《個人獨資企業(yè)登記管理辦法》《企業(yè)法人登記管理條例》《產(chǎn)品質(zhì)量法》《消費者權益保護法》的相關規(guī)定，企業(yè)會因虛假注冊、無故不開業(yè)或者停業(yè)、不申請注銷、逃避年檢、濫用執(zhí)照或非法經(jīng)營等原因，被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理局根據(jù)法律法規(guī)對違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照并不直接導致企業(yè)法人資格的喪失，企業(yè)一旦被吊銷營業(yè)執(zhí)照，其一切經(jīng)營行為均為非法行為。企業(yè)對被吊銷營業(yè)執(zhí)照不服，可以在處罰決定做出的3日內(nèi)，書面要求聽證，也可以向上一級工商管理部門提起行政復議，也可以在收到?jīng)Q定的3個月內(nèi)提起行政訴訟。企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，不能再從事經(jīng)營活動，但因其法人資格未喪失，仍可參與訴訟活動及清算活動。

3 兩者的區(qū)別與聯(lián)系

兩者的區(qū)別：

（一）企業(yè)主動性不同。吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是工商部門的主動行為，對于企業(yè)而言是被動的；注銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)的主動行為。

（二）兩者的法律性質(zhì)不同。吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)因違法而導致的一種行政處罰；而注銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)終止的一種正常法律行為。

（三）兩者的法律后果不同。民事主體資格方面：企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，經(jīng)營主體資格被強行剝奪，不能進行經(jīng)營活動，但是法人主體資格仍然存在，僅停止清算范圍外的一切活動。企業(yè)被注銷營業(yè)執(zhí)照后，法人主體資格已不存在，已沒有民事權利能力和民事行為能力。訴訟主體資格方面：企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，仍然具有訴訟主體資格，能夠以企業(yè)名義參與訴訟，企業(yè)被注銷營業(yè)執(zhí)照后，不能作為訴訟主體。

（四）行為結果不同。企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，有可能恢復營業(yè)，但是企業(yè)被注銷營業(yè)執(zhí)照后，主體已滅失，不可能恢復。此外，吊銷營業(yè)執(zhí)照會給企業(yè)及其法定代表人和直接責任人帶來一定的限制。國家工商行政管理總局《企業(yè)名稱登記管理辦法》第31條規(guī)定，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)名稱3年之內(nèi)不得使用?！豆痉ā返?7條規(guī)定，擔任因違法被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并對該企業(yè)違法行為負有個人責任，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起未逾3年的，不得擔任公司的董事、監(jiān)事、經(jīng)理。

兩者的聯(lián)系：

《企業(yè)登記程序規(guī)定》規(guī)定，企業(yè)被依法撤銷設立登記或者吊銷營業(yè)執(zhí)照的，應當停止經(jīng)營活動，依法組織清算。自清算結束之日起30日內(nèi)，由清算組織依法申請注銷登記?！豆痉ā芬惨?guī)定，公司依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照而解散的，應當清算，清算后申請注銷公司登記，公告公司終止。即吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，很可能會發(fā)展為企業(yè)注銷。值得注意的是，吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照并不必然導致注銷。企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照實質(zhì)上是被剝奪企業(yè)的經(jīng)營資格，而其法人主體資格依然存在。

4 企業(yè)注銷營業(yè)執(zhí)照后如何登記

企業(yè)辦理注銷登記后，其法人資格歸于消滅，所以一旦企業(yè)已注銷，便不能再申請不動產(chǎn)登記了。按照《公司法》的規(guī)定，公司解散前應當進行清算，由清算組處理與清算有關的公司未了結的業(yè)務；清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；清理債權、債務；處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動等。按照該規(guī)定，企業(yè)在清算期間處置企業(yè)不動產(chǎn)的，由清算組代表企業(yè)簽訂不動產(chǎn)買賣合同，申請不動產(chǎn)登記。清算組有自己的印章，有成立清算組的書面材料。有限責任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會確定的人員組成。逾期不成立清算組進行清算的，債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算?！豆痉ā芬?guī)定“清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關的經(jīng)營活動”，是否屬于與清算有關的經(jīng)營活動，登記機構無從判斷。但既然《公司法》認定公司仍然存續(xù)，其民事權利能力及民事行為能力仍具備，那么以企業(yè)的名義對外簽訂不動產(chǎn)合同，申請不動產(chǎn)登記的行為就是合法有效的。企業(yè)注銷是企業(yè)的主動行為，企業(yè)名下的不動產(chǎn)一般會在清算時處置完畢，當時公章和營業(yè)執(zhí)照都在有效期，可以正常使用。實務中，往往遇到企業(yè)已注銷，后又發(fā)現(xiàn)登記在該企業(yè)名下的未被處置的不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)該如何進行處分呢？按照《最高法院關于民事訴訟法的解釋》第64條，企業(yè)法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業(yè)法人為當事人；未依法清算即被注銷的，以該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為當事人。企業(yè)注銷后，其民事權利能力和行為能力喪失，不能再參與民事活動，因此不能再申請不動產(chǎn)登記。對于未處置的不動產(chǎn)，可由當事人向人民法院起訴，原企業(yè)已注銷，由該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為原告或被告。當事人憑生效法律文書直接向登記機構辦理登記。

5 企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照后如何登記

最高院《關于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函》（法經(jīng)〔2000〕24號）規(guī)定，吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理局根據(jù)國家工商行政法規(guī)對違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應當依法進行清算，清算程序結束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅。因此，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應視為存續(xù)，可以自己的名義進行訴訟活動。因其法人資格仍存在，故可以簽訂合同，申請不動產(chǎn)登記。但是按照《企業(yè)法人登記管理條例》的規(guī)定，企業(yè)法人被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，登記主管機關應當繳其公章。公章被繳，則企業(yè)無法簽訂合同或申請不動產(chǎn)登記。若企業(yè)吊銷營業(yè)執(zhí)照后欲解散，則需按照《公司法》的規(guī)定進行清算，最終注銷公司。清算期間，由清算組簽訂合同，辦理不動產(chǎn)登記。

6 結語

綜上所述，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照作為企業(yè)的身份證明材料，在不動產(chǎn)登記中非常重要。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》明確了不動產(chǎn)登記機構在受理時應查驗身份證明，登記機構應注意企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，企業(yè)在申請材料上的名稱、印章是否與營業(yè)執(zhí)照上的名稱、印章一致。企業(yè)注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照后，無法提供有效的身份證明及單位公章，因而無法辦理不動產(chǎn)登記。企業(yè)注銷后，因喪失法人資格而無法辦理不動產(chǎn)登記，其名下不動產(chǎn)需通過民事訴訟的途徑解決權屬問題，當事人憑生效法律文書申請不動產(chǎn)登記。

劉翎艷

常州市不動產(chǎn)登記交易中心