企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，出于各種原因的考慮或者企業(yè)在不同階段，會(huì)考慮租房作為辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。因租房產(chǎn)生的水電等費(fèi)用發(fā)票如何選擇和處理成為讓財(cái)務(wù)人員頭疼的問題，今天我們一起來梳理一下。

國(guó)家稅務(wù)總局2018年第28號(hào)關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》公告，第十九條 企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方作為應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分?jǐn)偡绞降?，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)過程中，不可避免地會(huì)發(fā)生水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，在有些情況下，這些費(fèi)用是包含在租金中，有些情況下需要單獨(dú)支付。對(duì)于后一種情況，出租方的處理方式也不相同，既有采取銷售方式處理的，又有采取費(fèi)用分?jǐn)偡绞教幚淼?。因此，《辦法》第十九條規(guī)定了不同處理方式下的稅前扣除憑證管理要求，有效解決了納稅人在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中的問題。

實(shí)務(wù)操作過程中，大致分為四種情況：

一、水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱水、電等費(fèi)用，下同）等戶名為承租方

（1）承租方：按規(guī)定去水廠電廠等取得增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（2）出租方：水、電等費(fèi)用不得計(jì)入成本費(fèi)用。

二、水、電等費(fèi)用包含在租金中

（1）承租方：取得房屋租賃發(fā)票（稅率/征收率為10%/5%）, 作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

提醒：財(cái)稅〔2017〕90號(hào)文件規(guī)定，自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。

（2）出租方：水、電等費(fèi)用屬于成本，如出租方以出租為主營(yíng)業(yè)務(wù)則屬于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，或者計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。其繳納水、電等費(fèi)用應(yīng)取得增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。

三、水、電等費(fèi)用需要單獨(dú)支付且出租方采取銷售方式處理情形

（1）承租方：水、電等費(fèi)用取得出租方開具/代開的增值稅發(fā)票,作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（2）出租方：采取銷售方式處理，按適應(yīng)稅率/征收率規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票。

對(duì)與出租房銷售水、電、燃?xì)獬鼋?jīng)營(yíng)范圍，如何開票的問題在2016年5月6日國(guó)家稅務(wù)總局政策解答政策組發(fā)言材料中也已經(jīng)明確。

一般納稅人發(fā)生超出稅務(wù)登記范圍業(yè)務(wù)，是自開發(fā)票還是由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票？

答：一般納稅人一律自開增值稅發(fā)票。

水費(fèi)特殊規(guī)定：稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)（不僅僅是物業(yè)公司）的納稅人（包括小規(guī)模和一般納稅人），向服務(wù)接收方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)可以全額開具3%的稅費(fèi)專票。

本文為焦點(diǎn)財(cái)稅作者原創(chuàng)