市十五屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議今日表決通過(guò)《上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），將于明年3月1日起正式施行。

小區(qū)里的事該由誰(shuí)來(lái)管？

業(yè)委會(huì)應(yīng)如何發(fā)揮作用？

物業(yè)費(fèi)的定價(jià)怎么規(guī)范？

《決定》堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向和效果導(dǎo)向，針對(duì)物業(yè)管理矛盾最集中、社會(huì)關(guān)注度最高的重點(diǎn)突出問(wèn)題進(jìn)行細(xì)化完善，聚焦了小區(qū)里居民身邊那些“急難愁”的“大事”。

@管理部門(mén)

本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作。

@業(yè)主

您將享有以下權(quán)利

按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

提出制定和修改管理規(guī)約、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)；

選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

您應(yīng)履行以下義務(wù)

遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

按照有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

@業(yè)主委員會(huì)

委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)

召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù)；

代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

擬訂業(yè)主大會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案和決算方案；

擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

擬訂印章管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、停車(chē)管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度；

監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用以及組織專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

關(guān)于任期屆滿(mǎn)換屆

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

關(guān)于提前換屆

業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)提前換屆改選程序：

業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足半數(shù)的；

業(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月未開(kāi)展工作的；

業(yè)主委員會(huì)作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；

因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常運(yùn)作的。

@物業(yè)公司

關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

市房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告經(jīng)審計(jì)的上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示）

關(guān)于物業(yè)的臨時(shí)保障機(jī)制

區(qū)房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫(kù)中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng)，由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫(kù)中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。

臨時(shí)物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

關(guān)于物業(yè)的緊急維修

發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。

發(fā)生下列情況，需要對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新方案：

水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

電梯故障，電梯專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)要求停運(yùn)的；

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的；

外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；

屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。

小區(qū)的公共收益怎么用？

根據(jù)《決定》，利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動(dòng)。

公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。

公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

小區(qū)里的停車(chē)難問(wèn)題怎么破？

關(guān)于車(chē)位

根據(jù)《決定》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車(chē)位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車(chē)位，一戶(hù)業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車(chē)輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車(chē)位滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門(mén)建立停車(chē)資源共享協(xié)調(diào)制度。停車(chē)位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車(chē)條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車(chē)方案，鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車(chē)資源共享。

關(guān)于停車(chē)費(fèi)

建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會(huì)成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主大會(huì)按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門(mén)備案。

車(chē)輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類(lèi)管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。