回答該問(wèn)題，要根據(jù)土地性質(zhì)的不同，區(qū)分集體土地征收流程和國(guó)有土地房屋征收流程兩種情況。知道征收流程，增加談判的籌碼。

首先是農(nóng)村土地征收流程(集體土地征收流程):

征地，是征收農(nóng)民集體所有土地的簡(jiǎn)稱(chēng)。國(guó)家為公共利益的需要，可以按照法定程序強(qiáng)制征收農(nóng)民集體所有土地，并給予被征地農(nóng)民一定的補(bǔ)償。集體所有土地被征收后，其所有權(quán)屬于國(guó)家，不再屬于農(nóng)民集體。

征地的程序包括：征地的批準(zhǔn)程序和征地的實(shí)施程序。

(一)征地的批準(zhǔn)程序

1、建設(shè)項(xiàng)目依法經(jīng)國(guó)務(wù)院、省政府或其它有權(quán)批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

2、建設(shè)單位向市、縣政府地政部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

3、市、縣政府地政部門(mén)審查后擬訂征收土地等方案。

4、經(jīng)市、縣政府同意后逐級(jí)上報(bào)。

5、征收土地方案依法由國(guó)務(wù)院或者省政府批準(zhǔn)。

(二)征地的實(shí)施程序

1、發(fā)布征地預(yù)公告(在征地獲批前)

(1)發(fā)布機(jī)關(guān)：市縣政府地政部門(mén)。

(2)發(fā)布范圍：被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組。

(3)公告內(nèi)容：擬征地的用途、位置、面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等。

(4)發(fā)布后果：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

2、征地調(diào)查(在征地獲批前)

(1)調(diào)查機(jī)關(guān)：市縣政府地政部門(mén)。

(2)調(diào)查內(nèi)容：擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀。

(3)確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。市縣政府地政部門(mén)應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。

3、發(fā)布征地公告

(1)發(fā)布機(jī)關(guān)：市縣政府，由地政部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施。

(2)發(fā)布范圍：被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組。

(3)公告內(nèi)容：批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜取?/p>

(4)發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農(nóng)作物或搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。

4、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

(1)登記機(jī)關(guān)：征地公告指定的政府地政部門(mén)。

(2)登記申請(qǐng)人：被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人、青苗及地上附著物所有權(quán)人。

(3)登記期限：征地公告規(guī)定的期限。

(4)登記所需材料：土地權(quán)屬證書(shū)證書(shū)、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明等文件。

(5)不辦理登記的后果：不列入補(bǔ)償范圍。

5、擬訂征地補(bǔ)償安置方案

(1)擬訂機(jī)關(guān)：市、縣政府地政部門(mén)會(huì)同有關(guān)單位。

(2)擬訂根據(jù)：土地登記資料、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)結(jié)結(jié)果、經(jīng)核對(duì)的征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r、法律法規(guī)規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(3)方案內(nèi)容：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)等事項(xiàng)。

(4)方案公告：市、縣政府地政部門(mén)在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公告方案，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，應(yīng)組織聽(tīng)證。

(5)報(bào)批：由市、縣政府地政部門(mén)報(bào)市、縣政府批準(zhǔn)。

6、確定征地補(bǔ)償安置方案

確定和批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：市、縣政府(并報(bào)省政府地政部門(mén)備案)。

7、實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案

(1)組織實(shí)施機(jī)關(guān)：縣級(jí)以上政府地政部門(mén)。

(2)費(fèi)用支付：在方案之日起3個(gè)月內(nèi)全部支付給被征地的單位和個(gè)人，未按規(guī)定支付費(fèi)用的，被征地的單位和個(gè)人有權(quán)拒交土地。

8、土地交付

被征地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的期限交付土地。

再次是城市房屋征收(拆遷)程序：

在城市飛速建設(shè)當(dāng)中，這就不可避免的會(huì)出現(xiàn)對(duì)規(guī)劃以?xún)?nèi)的房屋進(jìn)行拆除的現(xiàn)象。

房屋征收決定是政府根據(jù)公共利益的需要，對(duì)公益項(xiàng)目需要使用的土地范圍內(nèi)的房屋予以征收、土地使用權(quán)同時(shí)收回的行政決定。該行政決定具有強(qiáng)制性，故須嚴(yán)格按照法定程序做出。本文即根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定簡(jiǎn)要介紹房屋征收決定做出的一般正規(guī)程序。

一、擬啟動(dòng)征收的市、縣級(jí)人民政府在有條件的情況下應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)對(duì)征收項(xiàng)目的公益性質(zhì)、征收必要性進(jìn)行論證。同時(shí)，征收項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)發(fā)展改革部門(mén)審 查是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)要審查是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)審查是否符合土地利用總體規(guī)劃。

二、征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，房屋權(quán)利人、利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查登記的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在擬征收范 圍內(nèi)進(jìn)行公布。在此過(guò)程中，市、縣級(jí)人民政府還應(yīng)當(dāng)對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。亦即所謂無(wú)證房屋的調(diào)查、認(rèn)定和處理，如認(rèn)定為違法建筑和超過(guò) 批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)執(zhí)法部門(mén)依法進(jìn)行處置。

三、房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)擬定房屋征收補(bǔ)償方案，市、縣級(jí)人民政府對(duì)方案組織論證， 并向公眾征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)的時(shí)間不得少于30日。對(duì)于公眾提出的合理意見(jiàn)，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)采納，并據(jù)此對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行修改。值得注意的是，征求意見(jiàn)情況和 根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況都應(yīng)當(dāng)由市、縣級(jí)人民政府予以公布。

四、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告，集體研究審定。

五、落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用，在討論房屋征收決定時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用。

六、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，而公告中應(yīng)當(dāng)含有告知被征收人不服征收決定者有提起行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利之內(nèi)容。

七、宣傳解釋工作。《征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，?guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

國(guó)有土地上房屋征收流程圖