“融資”和“運(yùn)營(yíng)”兩方面改進(jìn)，使得華夏幸福在近兩年獲得政府青睞并先后中標(biāo)、簽訂PPP項(xiàng)目，前者讓其在面對(duì)墊付巨額資金時(shí)能持續(xù)復(fù)制奪城，后者則在保證其強(qiáng)大招商引資能力基礎(chǔ)上，縱向深化產(chǎn)業(yè)孵化、投資、落地能力，增強(qiáng)面對(duì)政府時(shí)的議價(jià)能力。畢竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于華夏幸福，華夏屢屢得勝的核心競(jìng)爭(zhēng)力是招商引資能力與產(chǎn)業(yè)服務(wù)縱深的兩相結(jié)合，實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)落地才是地方核心訴求。

然而，如果僅憑“融資”和“運(yùn)營(yíng)”改變，相信華夏幸福還不能如此“一而再、再而三”地被納入財(cái)政部國(guó)家示范項(xiàng)目之中，畢竟此前讓財(cái)政部不去表態(tài)的關(guān)鍵在“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用以落地投資額45%計(jì)算、不分享園區(qū)未來(lái)稅收”這點(diǎn)。無(wú)論是之前提到的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）”，還是“河北新型顯示產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”，都與“45%產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用”有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至有愈演愈烈之勢(shì)。既然2年左右5個(gè)項(xiàng)目納入財(cái)政部示范，那么來(lái)看一看囊括“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用”在內(nèi)的回報(bào)機(jī)制到底有哪些改變。

在3大回報(bào)機(jī)制中，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目大多都采用“政府付費(fèi)”作為回報(bào)機(jī)制，政府所需支付費(fèi)用涉及規(guī)劃咨詢服務(wù)、土地整理服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)5方面，包括成本以及一定比例盈利兩部分。其中，盈利在PPP項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)時(shí)就已確定，且隨著華夏幸福10多年探索實(shí)踐逐漸形成：（1）土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施投資建設(shè)費(fèi)用的投資回報(bào)率為15%；（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)占入?yún)^(qū)項(xiàng)目當(dāng)年新增落地投資額比例為5%；（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢等其他服務(wù)費(fèi)等投資回報(bào)率為10%。（4）物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)及公用事業(yè)服務(wù)等按照國(guó)家定價(jià)執(zhí)行，無(wú)國(guó)家定價(jià)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)或經(jīng)甲方審計(jì)的市場(chǎng)價(jià)確定。

華夏幸福PPP項(xiàng)目回報(bào)費(fèi)用構(gòu)成

華夏幸福PPP項(xiàng)目盈利要點(diǎn)構(gòu)成

在這3大盈利要點(diǎn)中，高達(dá)45%的產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)用為溧水產(chǎn)業(yè)新城PPP模式盈利主要來(lái)源。從華夏幸福年報(bào)中更能對(duì)這一情況有清晰認(rèn)識(shí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)營(yíng)業(yè)收入已成為僅次于園區(qū)住宅配套銷售的第2大收入來(lái)源，2016年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入毛利率更是高達(dá)95.75%。

那么回報(bào)機(jī)制到底有沒(méi)有變化呢？答案是，肯定有。隨著回報(bào)機(jī)制逐步推進(jìn)，華夏幸福也在這些固定動(dòng)作的基礎(chǔ)上加上了更多的自選加分動(dòng)作：

首先，比過(guò)往“土地財(cái)政”更為恐怖的“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用以落地投資額45%計(jì)算、不分享園區(qū)未來(lái)稅收”這點(diǎn)已經(jīng)有所調(diào)整，而且是個(gè)大動(dòng)作，這個(gè)動(dòng)作也是華夏我們從《南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城綜合開發(fā)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案》來(lái)詳細(xì)看一看：

也就是說(shuō)，針對(duì)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)”這一核心服務(wù)，由原本“獲取新增落地投資額45%，不分享產(chǎn)業(yè)新城未來(lái)稅收”，調(diào)整成產(chǎn)業(yè)新城范圍內(nèi) “園區(qū)公共財(cái)政預(yù)算收入” “新增落地投資額”以及“入?yún)^(qū)企業(yè)銷售收入”3方面構(gòu)成，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)效果與社會(huì)資本方回報(bào)金額直接關(guān)聯(lián)。

一方面，這也顯現(xiàn)出地方政府對(duì)實(shí)實(shí)在在產(chǎn)業(yè)落地的期盼，而非“空中樓閣”的產(chǎn)業(yè)招商；另一方面，這也是華夏幸福對(duì)自身的信心，開啟戰(zhàn)略并購(gòu)、強(qiáng)化海內(nèi)外兩端產(chǎn)業(yè)孵化能力、搭建知合系“投資矩陣”等，種種跡象也體現(xiàn)出華夏幸福對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)能力的縱向深化，強(qiáng)化并筑起公司在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域的品牌壁壘。

雖然調(diào)整“45%產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)用”構(gòu)成與溧水區(qū)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)自身存在相關(guān)，并未在溧水產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目后得以廣泛推行。但從布局海內(nèi)外兩端孵化器、設(shè)立產(chǎn)業(yè)新城基金和河北新型顯示產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金可看出，華夏幸?！罢\(chéng)心正意做產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)”的決心，即由起初專注獲取招商落地服務(wù)費(fèi)用，而向投資入園企業(yè)分享企業(yè)成長(zhǎng)收益轉(zhuǎn)變。如果這一試點(diǎn)式改變與革新取得成功，相信未來(lái)將由愈來(lái)愈多的項(xiàng)目將采用此種回報(bào)方式。

相比調(diào)整“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用”構(gòu)成來(lái)說(shuō)，華夏幸福還在回報(bào)機(jī)制中加入“動(dòng)態(tài)調(diào)整”這包調(diào)味料；其實(shí)，在DBFOT運(yùn)作首次用于溧水項(xiàng)目之時(shí)，華夏便已亮出了這包調(diào)味料，此后固安高新區(qū)也如法炮制。那么，來(lái)看看溧水及固安高新區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目到底怎么說(shuō)：

這一調(diào)節(jié)機(jī)制引入，確保項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，也讓項(xiàng)目更加激勵(lì)性；比如，在政府財(cái)政吃緊無(wú)法足額支付費(fèi)用或者企業(yè)應(yīng)收賬款過(guò)高存在資金風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以通過(guò)該機(jī)制來(lái)維護(hù)雙方利益。

既然華夏幸福PPP項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制確定支付5方面成本及一定比例盈利，那么結(jié)算費(fèi)用從何而來(lái)？從《南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目專項(xiàng)結(jié)算協(xié)議》來(lái)看看具體支付比例及支付方式：

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)費(fèi)用回款來(lái)源

根據(jù)華夏幸福簽署的《產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目專項(xiàng)結(jié)算協(xié)議》來(lái)看，結(jié)算費(fèi)用來(lái)源主要包括稅收、土地使用權(quán)出讓收入、非稅收入、專項(xiàng)資金；其結(jié)束原則是：僅限于委托區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的收入的地方留成部分，按照約定比例上解地方財(cái)政后的剩余部分全部作為支付華夏幸福投資成本及投資回報(bào)，若委托區(qū)域內(nèi)財(cái)政收入不增加，則企業(yè)無(wú)利潤(rùn)回報(bào)，不形成政府債務(wù)。其中，稅收、土地使用權(quán)出讓收入、非稅收入、專項(xiàng)資金結(jié)算所涉及時(shí)間具體為：

甲乙雙方指定專員，每月負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)企業(yè)、個(gè)人在委托區(qū)域內(nèi)繳納國(guó)稅、地稅、非稅收入及專項(xiàng)收入、專項(xiàng)基金并在每月10日前向雙方提交上月有關(guān)財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)表、臺(tái)賬；每月15日前將上月數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)憑證，匯總上報(bào)甲方主管部門確認(rèn)。

（1）土地使用權(quán)出讓收入：乙方于每一宗土地交易后盡快向甲方提交付款申請(qǐng)，甲方在每一宗土地出讓交易結(jié)束且財(cái)政部門收到該宗地的土地出讓收入后30日內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)支付乙方；

（2）稅收收入、非稅收入：乙方于每季度第1個(gè)月內(nèi)向甲方提交上季度付款申請(qǐng)甲方在接到申請(qǐng)后一個(gè)月內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)支付乙方。

在以“二、三線城市發(fā)展落后的新區(qū)”為標(biāo)的項(xiàng)目選址同時(shí)，“固安模式”南下奪城讓華夏幸福關(guān)注起“中心城市遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)”。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后可承接大城市人口、產(chǎn)業(yè)、資金外溢與轉(zhuǎn)移不同，前者經(jīng)濟(jì)落后，后者無(wú)力開發(fā)，但兩種選址標(biāo)準(zhǔn)共同點(diǎn)在于：確保華夏幸福在面對(duì)政府時(shí)有較強(qiáng)的議價(jià)能力，使地方接受45%產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)。

面對(duì)一直為人所詬病的“招商代理”式產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，在南下發(fā)起溧水產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目后，華夏幸福也在不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)促進(jìn)手段、苦練內(nèi)功。在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)〉梅€(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，將“產(chǎn)業(yè)孵化”與“產(chǎn)業(yè)基金”相結(jié)合，通過(guò)產(chǎn)學(xué)研合作模式搭建孵化器，運(yùn)用資本干預(yù)等方式加速創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化，投資入園企業(yè)分享企業(yè)成長(zhǎng)收益等，以股權(quán)投資方式與實(shí)體企業(yè)達(dá)成利益共同體，將產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出收益納入利潤(rùn)點(diǎn)之中。在將知合系創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)資源與華夏幸福園區(qū)招商落地進(jìn)行閉環(huán)對(duì)接后，利用“國(guó)內(nèi)端火炬孵化”以及“國(guó)外端太庫(kù)”將知合系產(chǎn)業(yè)投資孵化培育成熟，使華夏幸福不再只是為產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與發(fā)展提供服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商，以股權(quán)形式投資產(chǎn)業(yè)，筑高產(chǎn)業(yè)新城品牌壁壘。

高達(dá)45%的產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)用為產(chǎn)業(yè)新城PPP模式盈利主要來(lái)源之一，伴隨先前布局落地的產(chǎn)業(yè)新城建逐步推進(jìn)，以及“中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）”、“河北新型顯示產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資、落地的操作，產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)用未來(lái)將有望繼續(xù)遞增。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用嘗試將“園區(qū)公共財(cái)政預(yù)算收入”“新增落地投資額”以及“入?yún)^(qū)企業(yè)銷售收入”納入其中，也顯示出未來(lái)前期基建投資、中期招商引資方面收入將不會(huì)長(zhǎng)久，在地方政府對(duì)實(shí)實(shí)在在產(chǎn)業(yè)落地的期盼之下，后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)將成華夏幸福“產(chǎn)業(yè)新城生長(zhǎng)紅利”要點(diǎn)。

16年間的產(chǎn)業(yè)新城實(shí)踐發(fā)展，讓華夏幸福在PPP這一新風(fēng)口下起舞多時(shí)，可稱得上PPP學(xué)習(xí)班“優(yōu)秀生”。如今，當(dāng)初“我愛(ài)北京城正南50公里”的“固安模式”已在全國(guó)其他地區(qū)復(fù)制推廣，相同的故事正在全國(guó)眾多縣域城市紛紛上演，“選址價(jià)值洼地”、“融資扛鼎”、“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”及“45%產(chǎn)業(yè)服務(wù)”更是鑄就著一場(chǎng)有一場(chǎng)復(fù)制奪城、5入國(guó)家示范的“神話”?！疤?hào)角”與“寒風(fēng)”并起的2018年，既是PPP市場(chǎng)回歸理性、規(guī)范發(fā)展的一年，也是民營(yíng)資本入場(chǎng)競(jìng)搏、共襄盛舉的一年，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部將更大限度地鼓勵(lì)民間資本參與PPP項(xiàng)目，這場(chǎng)盛宴的下半場(chǎng)才剛剛開始，期待華夏幸福PPP模式新度蝶變下，繼續(xù)高歌猛進(jìn)的“黑馬奇跡”。