2018年10月8日龍光玖云著近500業(yè)主被通知拆除違建

文｜信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師 張茂榮

違法建筑，是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物，包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其它建筑?！?span>《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》

10月8日，深圳查違“誓師大會(huì)”——深圳市全面開(kāi)展查違三年攻堅(jiān)行動(dòng)暨產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)歷史違建處理動(dòng)員大會(huì)召開(kāi)，會(huì)議提出要切實(shí)把違建整治作為重中之重，今年將繼續(xù)保持違建“零增量、減存量”的勢(shì)頭。

同日，深圳市坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局在龍光玖云著小區(qū)張貼致業(yè)主《告知信》，明確將對(duì)近500戶(hù)擅自加（改、擴(kuò)）建拒不恢復(fù)原狀的違法建設(shè)行為進(jìn)行“凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”、“限制學(xué)位”、“禁止出租”、“停水停電”、“上傳征信”等多途徑無(wú)死角處罰！

依法行政，法無(wú)明文規(guī)定不可罰，上述處罰措施是否有法律依據(jù)，是真處罰還是嚇唬人是業(yè)主們所關(guān)心的，筆者就相關(guān)規(guī)定和處罰現(xiàn)狀予以梳理并評(píng)論如下：

一、“凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”：法律規(guī)定明確，已有多起處罰案例

1、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》第39條：

對(duì)涉及規(guī)劃違法行為或者土地違法行為的房地產(chǎn)，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)可以作出決定，限制其初始登記或者轉(zhuǎn)移、抵押登記。房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)收到規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)限制房地產(chǎn)權(quán)利的決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理。

違法狀態(tài)消除或者當(dāng)事人履行有關(guān)行政處罰決定后，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出決定，并及時(shí)通知房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)解除對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)利限制。

2、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第26條：有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)可作出暫緩登記的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人：

（一）產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；

（二）涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或者正在處理之中的；

（三）受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或者補(bǔ)齊的；

（四）發(fā)生本條例第二十條第一款（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)情形而需暫緩登記的；

（五）法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)暫緩登記的其他事由。

暫緩登記事由消失后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予核準(zhǔn)登記。

張茂榮律師評(píng)論：“凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”是坊間對(duì)執(zhí)法機(jī)關(guān)限制違法建筑房地產(chǎn)權(quán)利，暫緩初始登記、轉(zhuǎn)移登記和抵押登記的俗稱(chēng)，即適用于一手房，也適用于二手房，既可以處罰開(kāi)發(fā)商，也可以處罰小業(yè)主，被暫緩登記的房地產(chǎn)在暫緩登記事由消失后可以恢復(fù)登記，政府機(jī)關(guān)對(duì)違法建筑“凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”法律依據(jù)明確，實(shí)踐中適用較為普遍（如下圖）。

“凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”措施適用較為普遍

二、“限制學(xué)位”：就近入學(xué)原則沒(méi)有規(guī)定就近住房情形，實(shí)踐中違法建筑不可以，存在違建的合法建筑不詳，尚未關(guān)注到處罰案例

1、《義務(wù)教育法》第12條第2款：

適齡兒童、少年免試入學(xué)。地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)保障適齡兒童、少年在戶(hù)籍所在地學(xué)校就近入學(xué)。

2、深圳各區(qū)義務(wù)教育招生文件（如2018年福田區(qū)義務(wù)教育招生問(wèn)答、2018年寶安區(qū)小一初一學(xué)位申請(qǐng)相關(guān)問(wèn)題解答、龍崗區(qū)2017年義務(wù)教育階段招生指南、光明新區(qū)2017年秋季小一、初一學(xué)位申請(qǐng)指南等）問(wèn)答：

問(wèn)：我購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，沒(méi)有在國(guó)土局備案，也未辦理過(guò)戶(hù)，但有律師見(jiàn)證書(shū)，可用它申請(qǐng)學(xué)位嗎？

答：不能。市司法局2009年9月7日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷(xiāo)售行為提供公證和律師見(jiàn)證服務(wù)的通知》中明文禁止公證機(jī)構(gòu)和律師為違法建筑買(mǎi)賣(mài)提供相關(guān)公證和見(jiàn)證服務(wù)。用以申請(qǐng)學(xué)位的房屋必須符合相關(guān)規(guī)定，提交合法的證明材料，因此2009年9月7日后私人之間買(mǎi)賣(mài)的房屋不能用來(lái)申請(qǐng)學(xué)位。

張茂榮律師評(píng)論：雖然法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定就近入學(xué)中就近住房的情形，但整體違法建筑具有隨時(shí)被拆除的可能，不是穩(wěn)定住所，故同意深圳各區(qū)教育局關(guān)于用以申請(qǐng)學(xué)位的房屋必須符合相關(guān)規(guī)定的觀點(diǎn)，但業(yè)主在合法購(gòu)買(mǎi)并持有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的房屋里違規(guī)搭建不同于房屋整體違建，不應(yīng)當(dāng)連坐到合法房屋居住者孩子的權(quán)利，同時(shí)行政行為依據(jù)法律和行政法規(guī)，市司法局通知不是行政執(zhí)法依據(jù)，以此為由拒絕孩子入學(xué)依據(jù)不足。

三、“禁止出租”：整體違建規(guī)定明確，違規(guī)搭建不明確，尚未關(guān)注到處罰案例

1、《商品房屋租賃管理辦法》第6條：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

2、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條：

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

張茂榮律師評(píng)論：個(gè)人認(rèn)為上述規(guī)定僅適用于整體建筑物處于違法狀態(tài)的情況，即房屋本身不合法，如果存在違規(guī)搭建的房屋本身是合法市場(chǎng)商品房，且有政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，不論違規(guī)搭建的嚴(yán)重情形一律禁止整個(gè)房屋出租不妥。深圳司法實(shí)踐中，有因房屋打隔斷被認(rèn)定為違法建筑判決租賃合同無(wú)效的，也有判決合同有效的。

四、“停水停電”：僅針對(duì)無(wú)合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件或無(wú)臨時(shí)土地使用權(quán)證明文件的違法建筑

《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》第二條：

市政府應(yīng)堅(jiān)決實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》；堅(jiān)決依法清理、拆除違法建筑，懲罰違法行為，保證城市規(guī)劃和城市建設(shè)的有序進(jìn)行。

（六）供水、供電、供氣部門(mén)不得給無(wú)合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件或無(wú)臨時(shí)土地使用權(quán)證明文件的違法建筑供水、供電、供氣。

張茂榮律師評(píng)論：合法房屋違規(guī)搭建者持有合法房地產(chǎn)權(quán)證，對(duì)應(yīng)該規(guī)定予以停水停電依據(jù)不充分。

五、“上傳征信”：法律規(guī)定明確

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》54條：

當(dāng)事人拒不履行規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)作出的行政處罰決定的，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知征信機(jī)構(gòu)載入行為人信用記錄。

張茂榮律師評(píng)論：個(gè)人征信已經(jīng)成為公民的第二張身份證，好好保護(hù)自己的信用，就像保護(hù)自己的眼睛一樣。

六、其他行政措施：罰款、強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、查封、扣押等

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》：

第30條：規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)對(duì)規(guī)劃違法行為和土地違法行為的處罰種類(lèi)包括：

（一）罰款；

（二）限期拆除違法建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施；

（三）沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施；

（四）沒(méi)收違法所得；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他處罰。

第28條：停止違法行為通知書(shū)已經(jīng)送達(dá)而違法行為人繼續(xù)搶建的，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)可以對(duì)搶建部分逕行拆除。

第40條：規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)在查處違法行為過(guò)程中，對(duì)與違法行為有直接關(guān)系的場(chǎng)所、設(shè)施或者財(cái)物，可以依法實(shí)施查封、扣押等行政強(qiáng)制措施。

第44條：當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定逾期不履行的，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法催告當(dāng)事人履行義務(wù)。經(jīng)催告，當(dāng)事人仍不履行，且未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的，按下列方式分別處理：

（一）依照城市規(guī)劃法律、法規(guī)、規(guī)章作出的限期拆除行政處罰，由違法建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施所在區(qū)的規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)作出行政強(qiáng)制執(zhí)行決定予以拆除；依照土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章作出的限期拆除行政處罰，由作出處罰決定的規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）其他行政處罰，由作出處罰決定的規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)行政復(fù)議的法定期限或者提起行政訴訟的法定期限屆滿(mǎn)之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟的，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在行政復(fù)議決定或者法院裁判文書(shū)生效之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

張茂榮律師評(píng)論：政府查違措施很多，用還是不用，政府說(shuō)了算，此次查違“誓師大會(huì)”的召開(kāi)或?qū)㈤_(kāi)啟違建查處新時(shí)代。

結(jié)束語(yǔ)：

現(xiàn)有法律法規(guī)并沒(méi)有區(qū)分整體違法建筑物和合法建筑物違規(guī)搭建的違法建筑區(qū)別，也沒(méi)有明確規(guī)定室內(nèi)打隔斷是否導(dǎo)致整體建筑物違法，根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》關(guān)于違法建筑的定義，擅自改建、加建的建筑屬于違法建筑范圍，但業(yè)主在持有權(quán)利證書(shū)自有合法房地產(chǎn)上違規(guī)搭建或者室內(nèi)打隔斷畢竟不同于違法建造整體建筑，不加區(qū)別一刀切予以否定不切實(shí)際，建議相關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)一步細(xì)化，做到行政執(zhí)法依據(jù)明確無(wú)誤。