???建安成本分?jǐn)?/span>

一、國(guó)家稅務(wù)總局沒有直接指明分?jǐn)偡椒?/span>

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十二條規(guī)定：審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)

?重點(diǎn)關(guān)注：

（1）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（2）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（3）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第三十條規(guī)定：取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。

（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。

（4）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（5）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)：納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

二、一般按可售建筑物面積攤發(fā)

蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)與蘇地稅發(fā)[2009]72號(hào)及其他省市規(guī)定：同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>

納稅人發(fā)生的開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)歸集至不同類型房地產(chǎn)。如果納稅人只存在一種類型房地產(chǎn)，或者在會(huì)計(jì)核算時(shí)，能夠根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定成本對(duì)象，并準(zhǔn)確歸集開發(fā)成本，那么不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可直接確定。如果納稅人存在兩種類型以上的房地產(chǎn)，并且未能根據(jù)不同類型房地產(chǎn)歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)成本。如果某一類型房地產(chǎn)存在區(qū)別于其他類型房地產(chǎn)的特定成本（例如某一類型房地產(chǎn)發(fā)生了裝修成本）的，此類特定成本應(yīng)單獨(dú)歸集并準(zhǔn)確核算，并將此類特定成本直接歸集至該類型房地產(chǎn)。

三、連體樓也可以按層高系數(shù)法分?jǐn)?/span>

湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)螚澖ㄖ锛扔凶≌钟猩虡I(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項(xiàng)目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高。

上述三中方法在后面土地增值稅清算一章詳細(xì)說明。

???未實(shí)際支付的開發(fā)成本不能在土地增值稅清算時(shí)扣除

一、未取得合法有效憑證的不能扣除

《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)）第二十一條規(guī)定：審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

地方文件廣州市地方稅務(wù)局日前印發(fā)通知（穗地稅函[2008]342號(hào)）規(guī)定：，明確以房產(chǎn)補(bǔ)償被拆遷方土地增值稅的計(jì)算問題等八項(xiàng)土地增值稅清算工作問題的處理指引。針對(duì)土地增值稅清算合法有效憑證確認(rèn)問題，通知分六類情況進(jìn)行了說明。

一是根據(jù)“187號(hào)文”第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可給予扣除：1.能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；2.按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。2002年12月1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)“187號(hào)文”第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價(jià)款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。2002年12月1日以前企業(yè)支付土地價(jià)款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地使用權(quán)、沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可給予扣除：1.提供相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2.相應(yīng)蓋有公章的實(shí)際支付憑證。

三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣形式取得土地使用權(quán)或者在建工程的，按照“187號(hào)文”第三條第一款規(guī)定的方法和順序確認(rèn)收入并開具發(fā)票。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。

五是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對(duì)方個(gè)人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開列有個(gè)人簽名或蓋章的支付清單。

六是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質(zhì)量保證金，按不超過建設(shè)工程款5%的比例計(jì)算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。

通知明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于逾期開發(fā)而向國(guó)土部門補(bǔ)繳土地閑置費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，按《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，按《實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境內(nèi)外公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理，經(jīng)審核實(shí)際發(fā)生的勞務(wù)后，實(shí)際支付的金額能夠提供合法有效憑證的，允許計(jì)入相應(yīng)的扣除項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)已經(jīng)制訂的相關(guān)上繳標(biāo)準(zhǔn)向上級(jí)公司繳納管理費(fèi)，再通過上級(jí)公司返還支付相關(guān)費(fèi)用的，按實(shí)際支付相關(guān)費(fèi)用并且提供合法有效憑證的，允許計(jì)入相應(yīng)的扣除項(xiàng)目。

二、扣留質(zhì)保金沒有取得發(fā)票不能扣除

國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第二條規(guī)定：未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

從以上規(guī)定看土地增值稅扣除必須同時(shí)符合以下條件：

1、實(shí)際發(fā)生的支出；

2、提供合法有效憑證。

地方文件青地稅發(fā)【2016】1號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。