|
自己很不想寫置業(yè)文章，因為“房投客”的平臺宗旨是“不聊房事，只聊真相”為房產(chǎn)投資者提供真相的平臺，不做“炒房客”。 讓置業(yè)者明真相、明方法、少彎路為己任。 但也要明白“炒房客”與“投資客”的區(qū)別，點擊此文：重磅！“炒房客”與“投資客” 各顯神通 也有人說看完后找不到“北”，是的確實找不到“北”，軟文只表達(dá)中心思想，不為任何人提供投資意見，需要自己加工體會核心思維，只是培養(yǎng)粉絲形成“獨立思考”的境界。 因為社會上大多人太急功近利，歲月蹉跎，人50歲了發(fā)現(xiàn)自己什么也不會。 有些人在感嘆，50年的業(yè)余時間只堅持1件事，自己是不是成專家了？ 然而，人都習(xí)慣把自己的命運交給他人，從古到今的名人，富人哪一個不是靠腦子吃飯？其實，投資“自己的大腦”是最好的投資方式，世事滄桑，萬千變化，只有讓自己學(xué)到知識的“道”才會真正的“知行合一”。 他人告訴你方法，你可以達(dá)到某某目的。但縱觀娛樂圈“崔永元陰陽合同事件”還是自身為了賺點小錢“耍點小聰明”嘴上像抹油一樣的人，冠冕堂皇的人真不是你的“摯友”。 把自己當(dāng)成普通人，雖然“炒房可掙千千萬，不辭爭做房投人”，但不忘初心，“有志者、事竟成,破釜沉舟,百二秦關(guān)終屬楚; 苦心人、天不負(fù),臥薪嘗膽,三千越甲可吞吳。”與大家共勉！ 另外，房投客也在成長中，錯別字、語句不通、語法錯誤等常有。但“置業(yè)少彎路，投資明真相”是房投客追求的崇高目標(biāo)！ 話多了，談?wù)剟傂柚脴I(yè)買房最有代表性深層次問題建議： 提問1 買房到底需不需要找中介？ 答：看你買什么房子了，在1線城市還是在4線城市，中介的普及率當(dāng)然不一樣，特別是1線城市買房90%找中介，但是3、4線城市卻是大家討論比較熱的問題，“黑中介”已經(jīng)在大眾耳朵里蕩然。 其實，在3、4線我建議大家找中介，特別是剛需客，不要愛面子，買二手房丟人的心態(tài)，買二手房高額傭金的抗拒，買二手房怕錢打水漂。為什么找中介？ 一是收入不高的剛需客，你可以省一筆裝修和家電家具的錢，這一塊少說15萬的開支是有的。不要認(rèn)為我買新房子，其實市場中90%的商品房都是期房，真遇見現(xiàn)房了都是不好賣的房子，房子是有隱形問題，或者是頂樓。 二是二手房人員知道的信息量優(yōu)越于一手房，一手房只考慮賣自己的樓盤，對市場敏感度，房源擁有量，都比不上二手房。 三是可以尋求到低于市場價的房子。這樣的話買到就是賺到，對房價的談判話語權(quán)更高，不像一手房都是開發(fā)商老板個個裝的一個比一個大，寫申請找各種關(guān)系才優(yōu)惠萬把塊錢。 四是現(xiàn)房現(xiàn)證實景。經(jīng)過產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子小區(qū)周邊包括房子內(nèi)部都展現(xiàn)在你眼前，都是現(xiàn)房實景，任何問題都能察覺出來。不像一手房剛?cè)胱⊥Ｋｋ?，停燃?xì)?，買的時候效果圖和現(xiàn)有交房的不一致等現(xiàn)象。即使一手房沒有任何問題入住了，也會出現(xiàn)房子在建工程抵押狀態(tài)，很多人很開心我在銀行辦的按揭，都是正常手續(xù)，房子辦證沒有問題，其實不然，這里面還存在辦不了證的情況。 以上4點也就是你選中介最好的理由，但有人說中介的坑怎么辦？ 放心都為你準(zhǔn)備著了，看看這篇文章：二手房交易中的4大技巧，9大流程，11項潛規(guī)則，業(yè)內(nèi)資深地產(chǎn)人吐血推薦！建議收藏、分享！ 提問2 我現(xiàn)在看上一套房東正在按揭的房子，房東讓我續(xù)他原來的月供能不能買？ 答：這個問題業(yè)界經(jīng)常見，能不能續(xù)按揭這個討論的最激烈，先說買這個房子客戶的風(fēng)險： 一是房子過5年增值了怎么辦？房東會不會找你要補(bǔ)償，這樣的事很多，因為很簡單，這個房子的名字其實還是房東的名字，5年之后你想把房子又過戶自己的名下，房東必須配合手續(xù)，此時你被動了。房東提出補(bǔ)償要求，民事官事少不了。 二是房東有一天突然消失了或者去世了，聯(lián)系不上怎么辦？此時什么心情，我不想說，因為聯(lián)系不上找不到了，怎么過戶？房子還在房東名下，此時要是房東去世了，會根據(jù)法律變成遺產(chǎn)，第一第二繼承人過來打官司你什么感覺？ 三是房東故意給你拖延辦事，你一直打電話說過戶，他一直說忙，不方便協(xié)助怎么辦？ 四是房東出現(xiàn)重大疾病，或者是人身傷殘你怎么辦？難道你去要求他趕快過戶，即使辦委托，也是的讓房東簽字，這里面的問題真不敢想。 五是房東出現(xiàn)征信問題，被法院判刑或者法院要執(zhí)行他的財產(chǎn)。你在不知道的情況下，房子被第一法律追索給強(qiáng)制執(zhí)行了，你是不是欲哭無淚？好，停止不分析客戶了，分析下房東的風(fēng)險： 其一、有些人很搞笑的說房東也有風(fēng)險啊？房子還是你自己的名字，但風(fēng)險真的有。這種風(fēng)險就是信用風(fēng)險，打個比方，客戶每個月到還月供了還是忘記還了，你這邊總是打電話催你不累么？關(guān)鍵是每個月都的崔！甚至，有些客戶直接產(chǎn)生逾期對房東信用產(chǎn)生影響，或者房東直接變成黑戶，難道房東不痛苦嗎？痛苦的要哭啊，黑戶，逾期簡直影響房東貸款，房東辦一些事都會影響。 其二、房東要購房肯定少了一個購房名額，房東想貸款肯定少了一個貸款名額啊。在房產(chǎn)投資客手里“房票”，“貸票”是最珍貴的，很多人因為名額每年代持費用給2萬是很正常的。 提問3 房子想買安置房，小產(chǎn)權(quán)可以么？ 答：不建議買安置房，小產(chǎn)權(quán)，原因一，安置房是便宜，既然是安置房，一般政府都有備案數(shù)據(jù)，除非你非常有能耐能把政府的安置房檔案給改掉，改成自己的名字，一般這個手續(xù)不是一般人都能做的。所以更名指數(shù)低，當(dāng)然不更名你買了這樣的房子，你放心么？一般交易流程是一次性多些，分期的很少，因為按揭不了，沒證啊。 原因二，你把所有的積蓄都砸進(jìn)安置房，此時，你萬一家庭出變故，做生意，需要用錢，怎么辦？你難道去找朋友借款？最有效的方式自己有一套大產(chǎn)權(quán)的房子，你可以通過p2p，銀行快速融資，為自己解決困難。 原因三，這樣的房子變現(xiàn)能力很差，你給我很自豪的說我住，你能住一輩子么？房子住20年都不錯了，給兒子么？太傳統(tǒng)了吧。這樣的房子配套一般很差，物業(yè)管理，景觀都比不上商品房。 原因四，房子增值空間沒有，你除了自己住一輩子，真沒啥優(yōu)勢，別人的房子5年了還有增值空間，保值率非常高，變現(xiàn)率高，融資率高，你這房子，除了住還有什么？你自己看下買小產(chǎn)權(quán)和安置房的是不是學(xué)歷水平，投資思維，大多是停留在初級水平？ 提問4 買房需要聽誰的？ 答：我很想說這個問題，相信很多人一般找的是家族比較能掙錢的人，幫自己看房子。為什么這樣說，因為很多人說，掙錢就代表實力。
提問5 我不知道在哪買房子怎么辦？ 答：又是大家最頭疼的問題，買了害怕跌，害怕是坑，不買害怕錢沒了，這樣說吧！買房就像買火車票，你首套置業(yè)房票有了，但房子沒有。你都沒上車為何擔(dān)心坑，擔(dān)心錢，因為你沒上車，就不要擔(dān)心車上的任何事！一個字“買”！但是也別忘了，不要把剛需當(dāng)投資，投資當(dāng)剛需。因為，你不實踐都是紙上功夫！ 提問6 我想買按揭房，房東房子是按揭的，房東說了先讓我把錢還完，等以后辦證了在過戶，你怎么辦？ 答：肯定不同意，為什么，你看清，這個房子即使還了貸款，還是辦不了證，因為這里面的變數(shù)太多了，你幫房東還款，而不能立馬過戶到你名下，風(fēng)險太大，房子后期能不能辦證，不好說，過戶之前拖的時間越久，房子的風(fēng)險越大。只要快速還款，快速過戶，才是最佳的保障。 提問7 集體土地自建房，公寓能不能買？ 答：由于城市的發(fā)展，很多村已經(jīng)變成城市了，但是房子的土地還是集體土地，這樣的房子交易流程一般是要求本村村名買賣，在當(dāng)?shù)氐姆抗芫挚梢赃^戶，但是這種房子融資渠道單一，保值差，房子買賣變現(xiàn)率低，單價比較低，房屋戶型結(jié)構(gòu)較差，如果不是做小生意，不多建議買此類房子，除了坐等拆遷。為什么公寓不能買？很多客戶說我買2套公寓拼湊一套房子，這樣住著挺不錯，還有挑高贈送面積，很劃算。這樣的房子不建議買，交易稅費按商業(yè)計算，一般90%都是商業(yè)用地，稅費在27%左右，是一筆很大的開支。即使有增值了變現(xiàn)難度較高。 提問8 頂樓在市中心或者優(yōu)秀地段，或者是大型開發(fā)商的住宅能不能買？ 答：不能買，頂樓不管是好地段還是優(yōu)秀的小區(qū)，房子的保值率是最差的，因為買頂樓的人真太少，不是頂樓的房子都賣不出去了，你還買頂樓？另外頂樓的房子，漏水、隔熱差、都是典型的標(biāo)志。但保值率也是同小區(qū)最差的。 提問9 應(yīng)該怎么選開發(fā)商？ 答：選當(dāng)?shù)厍?的開發(fā)商，選全國前20的開發(fā)商，選集團(tuán)公司，這樣的開發(fā)商在出事率上低于小開發(fā)商。小開發(fā)商大多是幾個老板湊錢，融資去賺錢，很容易出現(xiàn)資金鏈斷的時候，這樣你買的房子就是一堆亂泥。 提問10 選什么樣的戶型與采光？ 答：很多客戶買完期房后發(fā)現(xiàn)房子，出現(xiàn)采光較差的情況，主要是沒有關(guān)注房子的南邊有哪些建筑物，有沒有分析樓間距，未來有哪些建筑物，都需要去分析。盡量避開南邊的采光影響。 戶型當(dāng)然選3房最好，即使沒錢買也要買3房，因為你貸款3房和2房的首付差距真的很小，3房變現(xiàn)率是最高的，流通率是最高的，這是經(jīng)過數(shù)據(jù)研究的。戶型最好選南北通透的房子，盡量不要選房子全朝南，但是北邊是電梯和步梯的房子。大多人看房子看的是戶型的感覺，而不是價格?；バ秃?，采光好是置業(yè)的首套因素。 提問11 還款方式是用等額本息還是等額本金？ 答：買房子很多客戶說我用等額本金，其實這個帳算的蠻有意思，你只看見我少還利息了，但你忘了你要多還很多錢，你忘了經(jīng)濟(jì)學(xué)，你手里面不還月供不是更好么，讓租金幫你還，手里出的錢越少越好，除去通貨膨脹包括自己的投資方式，等額本息是最佳的還款方式。讓我來說貸款100年最好，這樣的話每個月100塊，我不是笑了？ 提問12 買房子是按揭還是一次性？ 答：這個問題很搞笑，有人說我無聊，如果你現(xiàn)金存有現(xiàn)金量低于1000萬，肯定是選擇按揭，因為很簡單，按揭是拿銀行的錢去掙錢，而不是讓自己的錢在那里變成一潭死水。筆者發(fā)現(xiàn)，從1線到4線買房的特性，越往基層走，一次性越高。難道是5線人很有錢？1線房價很貴？這就是老白姓不懂錢生錢的道理，對投資經(jīng)營知識了解少的原故。 還有很多個案問題，歡迎留言！ |
|
|
