商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主一般情況在簽訂《商品房買賣合同》過(guò)程中約定房屋交付時(shí)前期物業(yè)管理事項(xiàng)，即業(yè)主收房時(shí)就應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。但在現(xiàn)實(shí)收房時(shí)，由于部分投資性業(yè)主不急于收房或考慮物業(yè)管理費(fèi)用高遲延收房，有意回避開(kāi)發(fā)商交房通知。之后，業(yè)主又按照《商品房買賣合同》中逾期交房條款約定追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。雙方在法院訴爭(zhēng)中對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)各執(zhí)一詞，本文以一商鋪買賣案例介紹其中違約責(zé)任事實(shí)認(rèn)定：

案例簡(jiǎn)介

2015年4月30日，王某與開(kāi)發(fā)商簽署《南京市商品房買賣合同》，合同中約定：王某購(gòu)買開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商業(yè)大廈，建筑面積183平方米，總價(jià)款480萬(wàn)元。王某應(yīng)于2015年5月6日前一次性支付房屋全部?jī)r(jià)款480萬(wàn)元，交房時(shí)間為2015年7月30日前。如逾期交房，王某有權(quán)按每日商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三利率計(jì)算追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。商鋪交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知王某辦理商品房交接手續(xù)，王某應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)商備案的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》繳納物業(yè)管理費(fèi)用。王某對(duì)上述公約及合同內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并承諾遵守。

《商品房買賣合同》簽訂后，王某按約交付了全部商鋪價(jià)款。開(kāi)發(fā)商在2015年7月15日向王某發(fā)出交房通知并告知交房時(shí)需繳納每月12元/平方米物業(yè)管理費(fèi)。交房日王某未來(lái)辦理交接手續(xù)。2016年1月，王某和開(kāi)發(fā)商為是否在辦理房屋交付時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。此后，王某一直未辦理商鋪交接手續(xù)。

2017月12月，王某將開(kāi)發(fā)商訴訟至法院，要求其交付商鋪并承擔(dān)從2015年7月31日至2017年12月期間總房款每日萬(wàn)分之三逾期交付的違約金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)及法院裁決

王某認(rèn)為:開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以是否繳納物業(yè)費(fèi)作為商鋪交付的條件，并且自己并沒(méi)有收到書面交付通知，要求法院支持其全部訴請(qǐng)。

開(kāi)發(fā)商：已履行通知交付義務(wù)，并且物業(yè)管理費(fèi)的繳納雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)已書面約定，并不是交付條件。請(qǐng)求駁回王某請(qǐng)求。

法院裁決認(rèn)定：由于爭(zhēng)議商鋪基本是現(xiàn)房銷售，雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)有關(guān)前期物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)及業(yè)主公約，王某均知曉認(rèn)可并簽署同意遵守意見(jiàn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已提供商鋪在2015年6月30日的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和竣工驗(yàn)收備案表及2015年7月30日向其他購(gòu)房者交付商鋪的資料。故此，王某以不繳納前期物業(yè)管理費(fèi)用為由拒絕收房的行為，是怠于行使入住商鋪的權(quán)利，其提出要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付商鋪的違約金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，駁回其訴訟請(qǐng)求。

律師解析

物業(yè)管理費(fèi)的繳納在辦理商品房交付中經(jīng)常會(huì)發(fā)生業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)執(zhí)。這些糾紛涉及到法律關(guān)系的梳理和合同義務(wù)的確定，筆者簡(jiǎn)要提出個(gè)人觀點(diǎn)：

一、一般情形，物業(yè)管理費(fèi)的繳納不能作為房屋交付的條件。

1、法律關(guān)系不同，履約主體不同。商品房買賣合同的履行發(fā)生在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間，是買賣合同關(guān)系，而物業(yè)管理服務(wù)合同是發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理者之間，是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

2、責(zé)任和履約義務(wù)不同。商品房買賣合同開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和履約義務(wù)是關(guān)于商品房的交付和質(zhì)量等責(zé)任的約定，而物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)和因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生責(zé)任的約定。

3、交付房屋和提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間不同。

開(kāi)發(fā)商是按照商品房買賣合同約定的交付時(shí)間向購(gòu)房者履行交接房屋的義務(wù)，而產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在房屋交付后按照與物業(yè)管理公司的約定繳納。

因此，開(kāi)發(fā)商在辦理交房手續(xù)時(shí)，往往是要求購(gòu)房者先察看和驗(yàn)收房屋交付前的質(zhì)量和設(shè)施，雙方確認(rèn)符合交付條件后，購(gòu)房者作為業(yè)主再辦理物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂及繳費(fèi)手續(xù)。完成繳費(fèi)后開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付房屋鑰匙和配套設(shè)施。

二、如物業(yè)管理服務(wù)作為《商品房買賣合同》約定內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳納可作為購(gòu)房者交付房屋的合同義務(wù)。

根據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，'商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。'開(kāi)發(fā)商在銷售商品房和簽訂《商品房買賣合同》前，一般情況下都已將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，告知購(gòu)房人讓其對(duì)選擇的物業(yè)管理公司。

如果開(kāi)發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)，就向購(gòu)房者提供并簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及物業(yè)管理資料，那么這些協(xié)議和資料就構(gòu)成了《商品房買賣合同》履行的附件。購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商辦理交付房屋時(shí)就應(yīng)當(dāng)按約履行繳納前期物業(yè)管理費(fèi)的合同義務(wù)，否則無(wú)權(quán)違背合同約定主張逾期交付房屋的違約責(zé)任。本案例中的王某就屬于此種情形，其在簽署《商品房買賣合同》時(shí)已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》并認(rèn)可及愿意遵守服務(wù)合同中繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定，其再以拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由主張逾期交付房屋的違約金顯然與其自身民事行為相悖，法院駁回其訴請(qǐng)有其正當(dāng)理由。

綜上，先交房還是先交物業(yè)費(fèi)，首先是依據(jù)法律規(guī)定和合同約定執(zhí)行。其次，取決于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主現(xiàn)實(shí)交接房屋時(shí)的規(guī)則和誠(chéng)實(shí)信用確定。簽約要謹(jǐn)慎，交房須尊重。