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播放GIF 前言 四開間朝南戶型無愧為近兩年市場上改善型項(xiàng)目中的王牌戶型。那么如雨后春筍般出現(xiàn)在市場上的諸多四開間朝南戶型，究竟有什么區(qū)別，是否還存在著一些問題和可以提升優(yōu)化的細(xì)節(jié)，本期策劃專題將對此類戶型進(jìn)行詳細(xì)研究。 背景 四開間朝南戶型是指整套戶型中有四個(gè)房間南向開窗采光的戶型（兩臥室+開間超過6m的橫廳也可認(rèn)為是四開間朝南戶型）。 幾年前此類戶型在市場上幾乎沒有，主要是因?yàn)殚_間太長、進(jìn)深太短的產(chǎn)品對于容積率的損耗較大，可能會直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的可售面積。 但是隨著土地資源的成本日益增加以及改善型客群對生活品質(zhì)的不斷提升，標(biāo)準(zhǔn)化、走量式的平庸戶型產(chǎn)品很難受到客戶的青睞，產(chǎn)品也難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。在產(chǎn)品為王的時(shí)代到來之際，四開間朝南戶型應(yīng)運(yùn)而生，很快成為市場上的王牌。 更多房間可以擁有南向采光、通風(fēng)性更好、舒適性更高，這樣的條件引得無數(shù)客戶趨之若鶩，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)完全可以彌補(bǔ)產(chǎn)品對于容積率的負(fù)面影響。 如今我們看市場上所有標(biāo)榜品質(zhì)改善、高端改善的新項(xiàng)目，幾乎毫無例外地會推出幾款四開間朝南戶型。    那么問題來了 此類戶型看上去都差不多，區(qū)別在哪呢？ 1 最常見、最典型 ——140㎡戶型  該面積段戶型共性特征： 1）戶型結(jié)構(gòu)基本均為4房2衛(wèi)（包含有改造的部分），但朝北部分房間尺度太小不宜做臥室； 2）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳； 3）進(jìn)門臥室用洗手間不便、進(jìn)門臥室入口影響客廳完整性、走道浪費(fèi)面積大成為三大痛點(diǎn)。 2 增大面積能否解決部分痛點(diǎn) ——160㎡戶型  該面積段戶型共性特征： 1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點(diǎn)同140㎡戶型一致； 2）戶型結(jié)構(gòu)中增加了入戶臥室的衛(wèi)生間，構(gòu)成雙套房配置，入戶房間生活便利性提升； 3）走道浪費(fèi)面積大的問題依然存在；入戶臥室開門若是南北向而非東西向，則不會影響客廳完整性。 3 探究更大面積的戶型有否不同 ——180㎡戶型  該面積段戶型共性特征： 1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點(diǎn)同此前戶型一致； 2）戶型不僅有雙套房，電梯獨(dú)立入戶、雙更衣室、五房設(shè)計(jì)等增值功能彰顯高端改善的氣質(zhì)； 3）當(dāng)戶型進(jìn)深面寬比越大，走道浪費(fèi)面積越小，這是戶型結(jié)構(gòu)問題，同面積關(guān)系不大。 4 看完上限看下限 ——120㎡戶型  該面積段戶型共性特征： 2）戶型均為3（3+1）房2衛(wèi)，但房間的面積不大，舒適度一般。 5 有無再下限一點(diǎn)的 ——100㎡以下戶型  該面積段戶型共性特征： 2）戶型均為小3房2衛(wèi)，部分房間尺度難以做臥室。 隨著面積的增加， 戶型的改善型特征逐步優(yōu)化， 但總價(jià)在上漲  四開間朝南戶型 の 六種常見結(jié)構(gòu) 通過市場四開間朝南戶型的整理，我們總結(jié)出此類戶型最常見的六種結(jié)構(gòu)（見下圖），并總結(jié)特征：  注：很多細(xì)節(jié)的變化如衣帽間、內(nèi)衛(wèi)、陽臺在圖示上沒有標(biāo)注，這里主要討論功能空間的組合結(jié)構(gòu)。 1）南向四房間最常見構(gòu)成為臥室+客廳+臥室+主臥（也有做南向客餐廳橫廳的，也有入戶不做臥室的），主臥離入戶最遠(yuǎn)是固定的； 2）位置變化最大的功能間是廚房，可能在餐廳的西側(cè)、東側(cè)、北側(cè)，其他功能間相對位置比較固定； 3）一定朝南的房間有客廳+主臥+至少一個(gè)次臥；一定朝北的房間有廚房+次衛(wèi)。 三大常見問題及優(yōu)化方案 Q1 四開間朝南戶型面寬較大，如何解決走道面積浪費(fèi)的問題？  Q2 四開間朝南戶型中，距入戶最近的臥室到衛(wèi)生間動線復(fù)雜，如何解決影響客餐廳使用問題？ Q3 入戶就是走道，沒有玄關(guān)空間的問題如何解決？ 四大未來發(fā)展趨勢 1 可變空間，全生命周期概念 大橫廳 客廳+臥室 臥室套房 雙兒童房 雙獨(dú)立兒童房 可改造的戶型空間具備重新整合的靈活性，也可以滿足不同家庭結(jié)構(gòu)和生命周期的功能需求。 2 獨(dú)立入戶、提升改善私密性 嵌入式電梯 一梯一戶 雙開門電梯 如能實(shí)現(xiàn)一梯一戶最好，即使面積較小的四開間朝南，也能通過雙開門電梯保證入戶尊貴感。 3 優(yōu)化動線，讓生活更合理 通過入戶方式和室內(nèi)洄游路線設(shè)計(jì)、功能空間整合，實(shí)現(xiàn)動線的優(yōu)化和動靜的分離，提升生活品質(zhì)。 4 細(xì)節(jié)創(chuàng)新，給你一個(gè)不一樣的家 在常規(guī)功能基礎(chǔ)上，做出幾個(gè)讓人驚艷的細(xì)節(jié)亮點(diǎn)，使得戶型具有獨(dú)特性。 總結(jié) 關(guān)于面積 140-160㎡是相對將功能性、舒適度以及總價(jià)兼顧的比較好的面積段，也是建議的四開間朝南戶型的面積。低于120㎡的戶型不能保證舒適的居住體驗(yàn)，僅僅為了追求“四開間朝南”的噱頭意義不大；180㎡以上戶型在面積和價(jià)格上和墅類產(chǎn)品形成競爭，那么四開間朝南的舒適度和墅質(zhì)體驗(yàn)相比沒有太大優(yōu)勢。 戶型結(jié)構(gòu) 多樣化的四開間朝南戶型其實(shí)在戶型結(jié)構(gòu)上有著一定的規(guī)律和共性，南向一定會有客廳+主臥+至少一個(gè)次臥，北向一定有廚房+次衛(wèi)。最常見的南向四開間順序?yàn)榇闻P+客廳+次臥（書房）+主臥，也有少量戶型會將餐廳設(shè)置在南向。 常見問題 走道浪費(fèi)面積大、入戶臥室動線會干擾客廳、入戶正對走道沒有玄關(guān)空間成為四開間朝南戶型常見問題，對此我們均找到了一些優(yōu)化方案。 發(fā)展趨勢 可變空間、獨(dú)立入戶、優(yōu)化動線、細(xì)節(jié)創(chuàng)新，成為四開間朝南戶型未來的發(fā)展方向，致力于營造更合理、更靈活、更具尊貴性、更具創(chuàng)新性的優(yōu)質(zhì)戶型。 |
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