房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證。

買新房前，看要開發(fā)商五證，

只有五證齊全的項(xiàng)目才具備合法銷售的權(quán)利，才能進(jìn)行網(wǎng)簽備案，才具備辦理房產(chǎn)證的基礎(chǔ)。

在交房時(shí)，開發(fā)商要提供兩書。

下面小編就為您詳細(xì)解讀一下“五證兩書”：

“五證”是指

《國有土地使用證》、

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、

《建筑工程施工許可證》、

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

五證兩書都是什么作用呢？

1、 《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄。《臨時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。

該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

2、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，取得該證后方可申請(qǐng)開工手續(xù)。

3、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。

4、 《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

5、 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》這是五證最主要的應(yīng)該看的證書，特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證?？深A(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。

兩書：

1、《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。

2、《住宅使用說明書》：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。

我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

那么，二手房要看五證兩書嗎？

在二手房交易中，一般不需要查看五證。只要看房產(chǎn)證，土地證是否齊全。二手房交易中，可以去建委查檔（也叫調(diào)檔），確認(rèn)該房產(chǎn)是否有查封，抵押，繼承，共有權(quán)人情況，確認(rèn)沒有任何糾紛后，才可以向買方支付定金或部分房款。如果通過中介買房，這些中介公司都會(huì)幫忙核實(shí)確認(rèn)。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。這兩種證如果核發(fā)了，一般原則上就沒有問題。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。