居者有其屋的意思，就是讓想買房子的人，都有辦法買到房子。事實上很多美國人，和我國國內(nèi)人一樣，希望能買到自己的房子。但美國從獨立開始，到一戰(zhàn)結(jié)束，都沒有幫助美國人買房子的政策。買房子是個人的事情，以前的美國政府才不會干涉。但胡佛是第一個例外。

胡佛在1920年成美國哈定總統(tǒng)的商務(wù)部長。當(dāng)時美國剛剛經(jīng)歷一戰(zhàn)，而1920出現(xiàn)經(jīng)濟大衰退。房地產(chǎn)自有率從1910年的45.9%下跌到1920年的45.6%。雖然下跌只有0.3%，但胡佛已經(jīng)大感“震驚”，好像世界未日要來臨一般。胡佛為了救市，搞了一個“居者有其屋運動”(Own Your Own Home campaign)。希望多些美國人買房子，提高房地產(chǎn)自有率。胡佛更對一些私人大企業(yè)施壓，要求這些大私企為新建房區(qū)建設(shè)公園和其它設(shè)施。但這種小打小鬧，始終對美國經(jīng)濟或房地產(chǎn)自有率的影響有限。所以胡佛尋求政策去推動他的“居者有其屋計劃”。

1920年的經(jīng)濟大衰退在1921年7月正式完結(jié)(注：美國國家經(jīng)濟研究局的定義)。但哈定在1923年離世，由副總統(tǒng)柯立芝接任。胡佛非常努力向柯立芝推銷他的居者有其屋計劃，希望把它變成政策。但柯立芝顯然興趣不大。柯立芝沒興趣，并不等于美國國會議員沒興趣——幫助選民買房子可以拉選票，而且從哈定到柯立芝年代，美國差不多每年都有盈余，有錢可花。功夫不負(fù)有心人，美國國會終于在1927年通過法例幫助美國人買房子。胡佛的計劃其實非常龐大，包括由美聯(lián)儲擴張貨幣、美聯(lián)儲區(qū)域銀行通過商業(yè)銀行間接借貸給買房者、建筑公司加建房子和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大力推銷。

但問題是，1921年7月經(jīng)濟衰退結(jié)束后，美國經(jīng)濟快速增長。商業(yè)銀行房貸和房地產(chǎn)自有率也一直上升。1922年商業(yè)銀行房貸只有2%，1926年已經(jīng)上升到9%，而1927年是11%。1927年胡佛通過國會搞出來的法例，就變成火上加油。從1927年到1929年，美聯(lián)儲區(qū)域銀行有45%的貸款是房貸。這引發(fā)出一連串問題，美聯(lián)儲貨幣大增，房價暴脹，建筑和地產(chǎn)公司涌現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計1930年的房地產(chǎn)自有率達(dá)到47.8%。

但1929年10月美國大蕭條來臨，一切變成災(zāi)難。當(dāng)然大蕭條的原因，并非單一原因造成。但房貸對大蕭條的影響也絕對不少。房貨債務(wù)違約的問題，在大蕭條中非常嚴(yán)重。1930年欠交房貸達(dá)到226億。

胡佛應(yīng)該經(jīng)一事長一智，但他就是不長記性。胡佛立法設(shè)立家宅貸款銀行（ Home Loan Bank）去幫助那些因房貸而出現(xiàn)問題的銀行和借貸機構(gòu)，以避免買房者破產(chǎn)。換句話說，胡佛借貸給銀行和借貸機構(gòu)，而銀行和借貸機構(gòu)就再借貸給房貸者渡過難關(guān)。但現(xiàn)實結(jié)局是失敗的。因為難關(guān)重重，銀行再借貸也不積極。后來胡佛下臺，換成羅斯福新政。

羅斯褔不僅不吸取胡佛家宅貸款銀行的失敗教訓(xùn)，反而決定要搞得更大。羅斯福設(shè)立屋主貸款公司（Home Owners’Loan Corporation)。屋主貸款公司直接從銀行和借貸機構(gòu)把有問題的房貸通通買過來。那么房貸者再不欠銀行錢，而是欠美國政府錢。屋主貸款公司當(dāng)然重新計算了房貸的每月還款額、還款期、利率，等等。是不是感覺很完美？但現(xiàn)實從來不完美。

屋主貸款公司規(guī)模最大的時候有2萬名員工，1936年只計算人工工資也要2千6百多萬美元(大約等于今天的3.8億美元)。屋主貸款公司最后買了大約1百萬美元房貸。但結(jié)局有20萬美元房貸最后違約。如果是私人銀行，一定倒閉。但屋主貸款公司是政府機構(gòu)，當(dāng)然是美國人埋單。

羅斯福新政當(dāng)然還有更多內(nèi)容。但本文章只談房貸的故事。這里雖然只說一個例子，但羅斯褔新政和胡佛政策有很多相似的地方。這個故事的教訓(xùn)是，任何幫助買房的政策往往只能帶來混亂。可惜美國人和美國政府都不長記性，這種混亂和災(zāi)難依然不斷發(fā)生。