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國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行2018年6月25日明確表示：將收緊棚改；總行收回合同審批權(quán)限，地方分行無(wú)權(quán)審批；過(guò)去的貨幣化安置，轉(zhuǎn)化為實(shí)物安置。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2013]101號(hào)）規(guī)定，棚戶(hù)區(qū)是指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房。

改造安置住房是指相關(guān)部門(mén)和單位與棚戶(hù)區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶(hù)區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。

我們知道，棚改方案有貨幣化棚改和實(shí)物安置兩種方法可供選擇，實(shí)物安置更多對(duì)應(yīng)各地的保障房建設(shè)，而貨幣化安置則對(duì)應(yīng)動(dòng)遷家庭購(gòu)買(mǎi)商品房。

事實(shí)上，貨幣化棚改是這一輪三四五線(xiàn)城市去庫(kù)存的主要手段，各地政府為了去庫(kù)存，以貨幣化安置為主。因?yàn)樵谕瑯拥陌仓脳l件下，貨幣化安置比實(shí)物安置在解決當(dāng)?shù)貛?kù)存方面更有效，其次，拆遷戶(hù)拿錢(qián)去購(gòu)房，可撬動(dòng)的房屋總價(jià)值也更高，因此政府更加有動(dòng)力按照貨幣化安置。來(lái)自住建部的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家貨幣化安置比例逐年拉高，見(jiàn)下表：

常州、沈陽(yáng)和鄂爾多斯等城市均實(shí)行棚改100%貨幣化安置。

貨幣化安置稅務(wù)處理比較簡(jiǎn)單，營(yíng)改增后實(shí)務(wù)安置究竟應(yīng)如何處理，今天牛老師和大家一起梳理。

（一）增值稅

納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶(hù)補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于增值稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。

在營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，有兩個(gè)文件，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）文件。

營(yíng)改增后，拆遷安置的增值稅處理暫無(wú)政策明確。

牛老師認(rèn)為，營(yíng)改增后企業(yè)可以考慮的思路有以下幾種：

1.按照市場(chǎng)價(jià)視同銷(xiāo)售處理

按照市場(chǎng)價(jià)視同銷(xiāo)售處理。當(dāng)然這種處理方法，企業(yè)沒(méi)有現(xiàn)金流入、卻要支付巨額的稅款，比較吃虧。

2.按照成本利潤(rùn)率核定

在總局未明確之前，建議企業(yè)暫比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）和當(dāng)?shù)氐某杀纠麧?rùn)率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷(xiāo)售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）予以核定。

3.按照定向購(gòu)房款處理

如果拆遷過(guò)程中，有證明表明，街道或者村委把政府返還的土地出讓金轉(zhuǎn)付給開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)安置用房，則開(kāi)發(fā)畢業(yè)也可以嘗試把該收入認(rèn)定為“定向購(gòu)房款”確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。

比較而言，按照市場(chǎng)價(jià)視同銷(xiāo)售處理處理稅負(fù)較重，至于是“成本利潤(rùn)率核定”還是按照“定向購(gòu)房款”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利，需要個(gè)案分析、比對(duì)測(cè)算結(jié)果后確定。

不論如何處理，因?yàn)槠髽I(yè)已經(jīng)繳納拆遷安置用房的增值稅，因此毫無(wú)異議的是，企業(yè)應(yīng)該為拆遷安置戶(hù)開(kāi)具增值稅發(fā)票。

另外提醒企業(yè)的是，按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人采用一般計(jì)稅方法時(shí)，如果拆遷安置過(guò)程中，存在有在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，則允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。企業(yè)在扣除時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

二、土地增值稅

拆遷安置的土地增值稅處理，目前采用的文件是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第六條規(guī)定,用思維導(dǎo)圖表示如下：

需要注意的是，企業(yè)采用兄弟項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)安置時(shí)，應(yīng)作為購(gòu)入處理；兄弟項(xiàng)目公司確認(rèn)收入時(shí)價(jià)格應(yīng)公允。

三、企業(yè)所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十一條文件精神，采取“拆一還一”方式安置回遷房的，應(yīng)對(duì)安置用房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，并以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。

安置用房視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。

四、小稅種

開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，應(yīng)依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ) 償協(xié)議或棚戶(hù)區(qū)改造合同（協(xié)議），可以按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、 印花稅。

另外，根據(jù)財(cái)稅[2004]134號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)對(duì)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一般情況下應(yīng)繳納契稅。

文章將近終了，近期有客戶(hù)問(wèn)我，牛老師，你整天研究房地產(chǎn)，對(duì)棚改政策怎么看，我認(rèn)為，貨幣化安置換為實(shí)物安置，這既充分考慮到來(lái)地方政府債務(wù)壓頂?shù)呢?cái)政壓力，符合去庫(kù)存的總體方向，又改變了棚改甚至當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯，不過(guò)對(duì)于部分四、五線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是個(gè)利空。