噔噔噔 敲黑板

先明確下“小區(qū)”里的事誰(shuí)來(lái)管？

業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的關(guān)鍵，《修正案（草案）》細(xì)化了從業(yè)委會(huì)組建到換屆的全過(guò)程運(yùn)作規(guī)范，未來(lái)業(yè)委會(huì)或?qū)⑦@樣發(fā)揮職能：

 解決小型小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難問(wèn)題，明確1萬(wàn)平方米以下的小區(qū)業(yè)委會(huì)人數(shù)下限從5人調(diào)整為3人；

 完善擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的條件，增加了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的規(guī)定；

 建立業(yè)委會(huì)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會(huì)備案要件；

 對(duì)業(yè)委會(huì)的換屆改選、補(bǔ)選、會(huì)議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定，確保業(yè)委會(huì)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

 明確了業(yè)委會(huì)委員在違反任職條件、無(wú)法正常履職等情形下，其委員資格終止。

現(xiàn)實(shí)中，有些住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，新的企業(yè)由于各種原因未能及時(shí)接替，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)“斷檔”，影響了小區(qū)居民的正常生活秩序。

因此，《修正案（草案）》作了臨時(shí)物業(yè)服務(wù)保障的規(guī)定：要求區(qū)房管部門建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)，在發(fā)生上述情況時(shí)，由業(yè)委會(huì)報(bào)街鎮(zhèn)選定企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。如業(yè)委會(huì)尚未成立，則規(guī)定經(jīng)20%以上業(yè)主提請(qǐng)，由居（村）委會(huì)報(bào)街鎮(zhèn)啟動(dòng)臨時(shí)服務(wù)。

國(guó)家發(fā)展改革委于2014年12月發(fā)文，放開(kāi)了非保障性住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。但由于缺乏可供參考的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格信息，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商困難。

如何解決“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)指導(dǎo)”的難題，《修正案（草案）》給出“解決方案”：

 市房管部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定額；同時(shí)要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時(shí)參考。

 實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)價(jià)前，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

實(shí)踐中，小區(qū)停車、廣告等利用共用部分產(chǎn)生的公共收益，存在賬目不透明、公布不及時(shí)、不按規(guī)定比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等情況。《修正案（草案）》進(jìn)一步完善了公共收益相關(guān)管理制度：

 要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意。

 明確公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨(dú)列賬。

 規(guī)定公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價(jià)、審計(jì)，按季度公布；同時(shí)對(duì)違法挪用的情形設(shè)定了罰則。

住宅專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造所需儲(chǔ)存的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。隨著住宅使用年限增長(zhǎng)，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升，專項(xiàng)維修資金余額不足的問(wèn)題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。

《修正案（草案）》完善了專項(xiàng)維修資金續(xù)籌機(jī)制：

 對(duì)業(yè)主大會(huì)未在九十日內(nèi)作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價(jià)千分之二的標(biāo)準(zhǔn)逐月交納。

 針對(duì)業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項(xiàng)維修資金的情形，規(guī)定業(yè)委會(huì)可以依法起訴業(yè)主。

 對(duì)外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項(xiàng)維修資金列支渠道不暢問(wèn)題，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上作了完善：業(yè)委會(huì)未在七日內(nèi)通過(guò)緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費(fèi)用經(jīng)審價(jià)后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)報(bào)告，在專項(xiàng)維修資金中列支。

小區(qū)停車矛盾一方面是由于停車資源先天不足，導(dǎo)致供需緊張。另一方面是由于國(guó)家放開(kāi)小區(qū)停車價(jià)格后，開(kāi)發(fā)商大幅提高產(chǎn)權(quán)車位租賃價(jià)格。

如何反映意見(jiàn)？

一、時(shí)間

2018年7月25日至8月10日

二、反映意見(jiàn)的方式

（一）來(lái)信地址：上海市人民大道200號(hào)，市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)立法一處；郵政編碼：200003

（二）電子郵件：fgwyc@spcsc.sh.cn 

（三）傳　真：63586499