昨日，通過(guò)89輪激烈競(jìng)價(jià)，西北新城260.32畝商住混合用地最終被龍湖、中南、海倫堡聯(lián)合體以281148.7萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)100.32%。簡(jiǎn)單計(jì)算，土地單價(jià)約合1080.55萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約 3245元/平米。

針對(duì)此次土拍，有幾點(diǎn)思考：

在此次土拍，雖然沒(méi)有地王出現(xiàn)，但也是經(jīng)過(guò)89輪的競(jìng)價(jià)，雖然是最終以昆明龍湖子公司云南乾華置業(yè)有限公司名義拿地，但實(shí)為龍湖、中南、海倫堡聯(lián)合體。而參與競(jìng)拍的還有一個(gè)聯(lián)合體，就是金茂聯(lián)合體，即金茂、東原、云投。

這種結(jié)盟現(xiàn)象，在一線城市較多，也算是一種潮流。競(jìng)拍的邏輯就是價(jià)高者得，實(shí)際上，很多程度都是企業(yè)之間為了競(jìng)得相互廝殺最后高出起拍價(jià)，但最終需要通過(guò)房?jī)r(jià)來(lái)平抑土地成本，尤其在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式下，開(kāi)發(fā)商需要更為靈活、風(fēng)險(xiǎn)更低的方式來(lái)拿地。

2017年以來(lái)，房企聯(lián)合拿地和開(kāi)發(fā)是大趨勢(shì)。有的有資金優(yōu)勢(shì)、有的有快周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)、有的有土地資源，各取所長(zhǎng)，分解融資緊縮影響，分?jǐn)偝杀?，提高資金周轉(zhuǎn)率。最主要的是能控制拿地成本。在昆明，已經(jīng)也有很成功的案例，俊發(fā)和奧斯迪，碧桂園和中南的中南碧桂園樾府等項(xiàng)目，在未來(lái)，房企通過(guò)抱團(tuán)拿地、收購(gòu)兼并、合作開(kāi)發(fā)的模式會(huì)越來(lái)越多。

針對(duì)該地塊，是海倫堡進(jìn)入昆明的第7個(gè)項(xiàng)目，龍湖的第5個(gè)項(xiàng)目，中南的第3個(gè)項(xiàng)目。

其實(shí)，房企抱團(tuán)聯(lián)合拿地，在土地的獲取成本上確實(shí)更有優(yōu)勢(shì)。

同樣在西北新城，去年的6月份，因交易系統(tǒng)故障，新希望通過(guò)舉牌方式，溢價(jià)208%拿下195畝土地，每畝單價(jià)1281萬(wàn)元，樓面價(jià)達(dá)6359元/平米。

時(shí)隔一年，龍湖聯(lián)合體以281148.7萬(wàn)元拿下西北新城隅山公園北側(cè)的260畝混合用地，土地溢價(jià)率達(dá)100%，平均土地單價(jià)約1080萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)3245元/平米。

（本次出讓地塊位置）

該地塊位于西北新城核心區(qū)，與地鐵4號(hào)線陳家營(yíng)站無(wú)縫連接，南側(cè)為隅山公園，北側(cè)為云南省心血管病阜外醫(yī)院，東側(cè)為昆明西北部客運(yùn)站，西側(cè)為綠地香樹(shù)花城。

相比之下，該地塊位置更優(yōu)，價(jià)格更低，比新希望的樓面地價(jià)整體低了3000元/平。

算上這次聯(lián)合拿地，龍湖已經(jīng)是二進(jìn)西北新城了。

與這次不同的是，第一次是龍湖單刀赴會(huì)，在今年4月19日，龍湖經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)后，以3.64億元競(jìng)得西北新城50畝商住混合用地，溢價(jià)74.9%，土地單價(jià)734.55萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)2862元/平米。

該宗地塊位于陳家營(yíng)路和金川路交叉口處，地塊東至規(guī)劃綠地，西至規(guī)劃道路，北至陳家營(yíng)路，南至規(guī)劃道路。

根據(jù)出讓文件顯示，其土地性質(zhì)為零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂(lè)用地兼容城鎮(zhèn)住宅用地。其中住宅建筑面積占地上總建筑面積的比例為32%，以商業(yè)用地為主。

由于該地塊為商業(yè)用地，坊間猜測(cè)，龍湖的著名商業(yè)品牌——龍湖天街落位于此。

而加上此次龍湖聯(lián)合體競(jìng)得地塊，加上這兩地塊也挨在一起，龍湖在西北新城的容量也將得到進(jìn)一步彰顯。

早在幾年前，五華區(qū)政府提出了“泛亞科技新區(qū)”的建設(shè)，該區(qū)域是五華區(qū)重要的科技產(chǎn)業(yè)承載區(qū)、高新技術(shù)研發(fā)試驗(yàn)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。

對(duì)土地日益稀缺的主城來(lái)說(shuō)，泛亞科技新區(qū)成為昆明主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開(kāi)發(fā)的區(qū)域。

在今年4月份，昆明市規(guī)劃局公布了修改后的五華區(qū)西北片區(qū)京昆高速以東地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)西北新城東片區(qū)發(fā)展也做了長(zhǎng)期規(guī)劃，也算是代替之前泛亞科技新區(qū)的說(shuō)法。

西北新城整體規(guī)劃圖

而從目前來(lái)看，目前西北新城區(qū)域內(nèi)已云集了碧桂園、綠地、恒大、融創(chuàng)、新城控股、中南、海倫堡、實(shí)地、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)含住宅、商業(yè)、綜合體、文化旅游等。隨著云南阜外心血管病醫(yī)院建成投入運(yùn)營(yíng)，宜家家居、首創(chuàng)奧特萊斯、愛(ài)琴海購(gòu)物公園等商業(yè)體的加持，加上地鐵4號(hào)線開(kāi)工建設(shè)等，西北新城區(qū)域價(jià)值重新被審視。

目前區(qū)域內(nèi)在售的樓盤有：碧桂園璽臺(tái)、新城吾悅廣場(chǎng)、新希望白麓城、融創(chuàng)春風(fēng)十里、恒大名都、海倫中心等項(xiàng)目。