我們都知道買二手房,會(huì)繳納一筆中介費(fèi),但是有的中介就比較“黑心”,不但收取中介費(fèi),還要從中吃差價(jià)!今天小編就以一個(gè)真實(shí)的案例帶你學(xué)習(xí)一下相關(guān)法律,謹(jǐn)防被“坑”! 【典型案例】 2015年9月,家住上海市南匯的張華、王梅(化名)兩夫妻遭遇到了窩心事,居然被黑心中介告上了法庭。 事情的原委是這樣的,由于張華本身屬于嵊泗洋山動(dòng)遷到上海的居民,其父母仍在嵊泗洋山居住,由于老房子年久失修且地處偏遠(yuǎn),而現(xiàn)在他在上海發(fā)展還可以,有些積蓄了,于是和老婆王梅商量擬在洋山買個(gè)二手小戶型商品房為老人改善一下居住條件。兩人找到了一直在洋山從事房屋中介服務(wù),也是他們多年的老熟人李二黑(化名),要求他幫忙看看在洋山有沒有合適的房源,雙方約好如果能買到合適的房子,張華就支付李二黑5000元中介費(fèi),并簽訂了委托合同。幾天后,李二黑打電話給張華說現(xiàn)在有幾套不錯(cuò)的房源,都是房主要求他幫忙出售的。張華夫妻兩人非常高興,于是從上海南匯到洋山來回了4次看房,終于看中了一套位于洋山鎮(zhèn)云鷺苑的房屋。當(dāng)張華夫婦表示對(duì)那套房子很滿意,要求與房主見面商談價(jià)格時(shí),李二黑回說房主很忙,其可全權(quán)代理,后李二黑通知張華夫婦房主稱低于53.8萬元不賣。在李二黑的勸說下,張華夫婦最后接受了那個(gè)價(jià)格并向李二黑交付了10萬元的定金。但當(dāng)張華夫婦按約到洋山房管部門辦理具體房屋過戶手續(xù)時(shí),終于碰到了“工作十分繁忙”的房主,在與房主交談中,房主無意中的一句“要不是急著等錢用,我也不會(huì)以45萬元的價(jià)格就把那么好的房子賣掉”,提醒了張華夫婦,他們上當(dāng)了。于是,張華夫婦終止了過戶手續(xù)的辦理,同時(shí),拉著房主一起到李二黑處作了理論。因李二黑堅(jiān)持其向房主交付的10萬元定金是自己的,其再將房子賣給張華并從中賺取差價(jià)無可厚非,張華就當(dāng)場(chǎng)通知李二黑解除中介委托合同。事后,張華與房主直接簽訂了房屋買賣合同。 為此,李二黑將張華、王梅夫婦告上了法庭,要求法院判令張、王支付違約金43,800元;同時(shí)支付約定的中介費(fèi)5,000元。 案件經(jīng)開庭審理,最后法院判決:被告張華、王梅應(yīng)適當(dāng)支付中介費(fèi)2,000元;駁回原告李二黑的其他訴訟請(qǐng)求(即李二黑要求張華、王梅承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求未予支持)。 【法官解讀】 1.居間合同的構(gòu)成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易,向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù),與委托人簽訂的合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,但這只是一種習(xí)慣上的稱呼,其實(shí)就是我國合同法上規(guī)定的居間合同。我國合同法第二十三章是對(duì)居間合同的專門規(guī)定,居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。顯然,居間合同中的居間人其義務(wù)是向委托人報(bào)告合同訂立的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),如本案中,李二黑根據(jù)其與張華夫婦簽訂的委托合同(實(shí)為居間合同),其義務(wù)就是要為張華夫婦尋找到在洋山區(qū)域購買合適的二手房的機(jī)會(huì),并促成他們與房主之間訂立房屋買賣合同;而居間人的權(quán)利就是根據(jù)委托合同的約定向委托人收取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬,本案中,李二黑完成中介任務(wù)后就可以按約向張華夫婦收取5000元的中介費(fèi)。 2.中介人不得在約定報(bào)酬之外謀取其他利益。按照合同約定履行義務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度對(duì)每一個(gè)主體的基本要求,否則市場(chǎng)就會(huì)沒有秩序。居間人負(fù)有就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告的義務(wù),不得有提供虛假情況,損害委托人利益的行為,否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這既是居間合同對(duì)居間人的要求,也是相關(guān)行政法規(guī)(規(guī)章)的要求。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在收取傭金或報(bào)酬之外,不得賺取差價(jià),這是這個(gè)行業(yè)的慣例。如我國2011年公布實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》就有針對(duì)性的規(guī)定,該辦法第二十五條在規(guī)定10種房地產(chǎn)中介不得為之的違規(guī)行為中,就包括了“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)”,同時(shí)該辦法還對(duì)此類行為規(guī)定了的行政處罰措施。本案中,李二黑作為房產(chǎn)中介人,本應(yīng)當(dāng)就房屋交易事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,但其通過隱瞞買賣雙方真實(shí)報(bào)價(jià)的方式,企圖獲取88,000元的差價(jià),顯然屬于違背法律規(guī)定,所以其訴請(qǐng)得不到支持當(dāng)屬自然。按李二黑自己的說法,其先從房主處買來房屋,再轉(zhuǎn)手賣給張華他們,那按照目前我國房地產(chǎn)法律的相關(guān)規(guī)定,得先從房主的名下將房產(chǎn)過戶到李的名下,再從李的名下過戶到張華的名下,且不說中間得怎么辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)、會(huì)發(fā)生多少相關(guān)的費(fèi)用,那他又為何安排由房主直接與張華去辦理房屋過戶手續(xù)呢?顯然,李二黑的說法只能認(rèn)定為是一種沒有根據(jù)的狡辯,這種說法無法成立。 3.違約責(zé)任之認(rèn)定。通常一份合同在履行中相關(guān)當(dāng)事人是否違約,我們只要對(duì)照一下合同條款就可以明辨。但有時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在判斷合同一方當(dāng)事人是否違約時(shí),感覺上他是違約了,但可能在合同中找不到具體的條款,這是為什么呢?因?yàn)椋械暮贤喠r(shí)所設(shè)計(jì)的條款過于簡(jiǎn)單,相關(guān)的內(nèi)容并沒有明確的約定,但根據(jù)合同的性質(zhì),我們應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定和合同的性質(zhì)作必要的填補(bǔ),即要本著依法、誠信的原則對(duì)合同作必要的解釋,才能判斷相應(yīng)的當(dāng)事人是否違約。本案中,因?yàn)槔疃诒旧硎菑氖路慨a(chǎn)中介的個(gè)體工商戶,所以,其與張華夫婦所訂立的所謂委托合同就應(yīng)當(dāng)定性為居間合同。按照合同法關(guān)于居間合同和相關(guān)行政法規(guī)對(duì)于房產(chǎn)中介的規(guī)定,我們可以推斷出在他們自己訂的合同之外,李二黑是不能在約定報(bào)酬這外再賺取所謂的房屋差價(jià)的,其企圖賺取差價(jià)的行為本身就屬于違約??梢?,本案中實(shí)際上是李二黑違約在先,對(duì)方是在發(fā)現(xiàn)其有違約行為后才解除的委托合同不屬于違約,故其起訴要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)得不到法院的支持。至于法院為何最后還部分支持了其關(guān)于報(bào)酬的訴請(qǐng),那是因?yàn)槔疃诋吘篂楸桓鎻埲A夫婦與房主的聯(lián)系作了一些工作,即其實(shí)際上的確提供了一些中介服務(wù),所以,法院從實(shí)際情況出發(fā)予以了酌情支持。 |
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