原告：陳某某，女，漢族，農(nóng)民，住勉縣。

原告：李某某（系陳某某之夫），漢族，農(nóng)民，住勉縣。

二原告共同委托代理人：杜積明，勉縣中心法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。

被告：張某某，女，生于1962年10月，漢族，農(nóng)民，住勉縣。

委托代理人（特別授權(quán)）：彭某某（系張某某之夫），男，漢族，農(nóng)民，住勉縣。

被告：趙某某，男，漢族，住勉縣。

被告：李某某，男，生于1955年1月，漢族，退休干部，住勉縣。

委托代理人（特別授權(quán)）：王鴻，勉縣中心法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。

本院于2017年10月30日立案受理原告陳某某、李某某與被告張某某、趙某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，審理中本院依照二原告的申請追加了李某某為被告參加本案訴訟，并于同年11月29日依法由審判員封濤適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某、李某某及其共同委托代理人杜積明、被告張某某及其委托代理人彭某某、被告李某某委托代理人王鴻到庭參加了訴訟，被告趙某某、李某某經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某某、李某某訴稱：原告夫婦于1981年在勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組申請宅基地，并修建大房三間兩層、混木結(jié)構(gòu)小房三間兩層，共計面積305.82㎡,房屋所有權(quán)人為原告李某某，房屋所有權(quán)證編號：勉房證第03751號。1997年1月原告李某某私自將前述家庭共有的房產(chǎn)做抵押，向被告李某某借款5.4萬元，使用期兩年。同年8月28日被告李某某為保障借款安全與原告李某某簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方口頭約定被告李某某對該房屋只能居住使用，不能對外轉(zhuǎn)讓，其不需要居住時由原告李某某收回，并繼續(xù)返還借款。該買賣協(xié)議在漢中市中級人民法院（2017）陜07民終650號判決書中被判無效。1998年被告李某某在未告知、未經(jīng)原告夫婦同意的情況下，將前述房產(chǎn)以5.4萬元的價格轉(zhuǎn)讓給被告趙某某，不久之后被告趙某某又以9.2萬元的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告張某某。目前原告的前述房產(chǎn)被被告張某某非法占有。綜上，原告李某某與被告李某某簽訂的房屋買賣協(xié)議自始無效，被告李某某將原告房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給趙某某系無權(quán)處分，被告趙某某又擅自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告張某某，未經(jīng)原告夫婦同意，事后也未得到追認(rèn)，亦系無權(quán)處分，被告張某某明知被告趙某某不是房產(chǎn)權(quán)利人依然非法購買，事后也沒有依法辦理過戶登記手續(xù)，并非善意購買。加之前述房產(chǎn)屬農(nóng)村房產(chǎn)，建立在農(nóng)村宅基地上，三被告均不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其買賣行為也沒有征得勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)居民委員會的同意或許可，故三被告之間的買賣行為，違反相關(guān)法律和國家政策，侵犯了原告的物權(quán)，直接損害原告及所在集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，屬無效民事行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，請求人民法院依法確認(rèn)三被告之間的房屋買賣協(xié)議無效；并依法判令座落在勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組020號房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償款由二原告領(lǐng)取后，根據(jù)原、被告雙方過錯程度依法分割。

被告張某某辯稱:第一、原告請求確認(rèn)三被告之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效的訴訟請求，違反了合同法規(guī)定的合同相對性基本原則。合同的效力范圍僅限于合同當(dāng)事人之間，合同當(dāng)事人一方只能向合同的另一方當(dāng)事人基于合同提出請求，而不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請求，同時，因合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的第三人不能基于該合同而承擔(dān)違約責(zé)任。原告作為我與被告趙某某所簽房屋買賣合同之外的第三人，無權(quán)主張我們雙方簽訂的合同無效；第二、根據(jù)漢中市中級人民法院（2017）陜07民終650號判決書的判決意見，我認(rèn)為原告出賣自己的房屋是其真實意思表示，現(xiàn)時隔20年后反悔違反了民事法律中誠實信用的基本原則，也違背了公序良俗的良好社會風(fēng)氣，屬于不道德的行為，原告反悔是因為房屋面臨拆遷可獲得拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動，屬于惡意行為。前述判決書既然判決駁回原告要求返還房屋的訴訟請求，就意味著該房屋屬于我所有，人民政府拆遷的也就必然是我的房屋，故原告沒有權(quán)利要求我所有的房屋拆遷補(bǔ)償款歸其所有。同時，原告與被告李某某所簽合同雖無效，但并不能否認(rèn)我們的善意買賣行為，所以造成本案所涉房屋買賣合同無效的責(zé)任在原告，且因合同無效給其造成的損失較少，也就是買方購買居住使用期間的使用費用。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年得出的價款作為買受人所獲得的利益返還給出賣人。就本案而言，我購買涉案房屋的價格是9.2萬元，李某某購買房屋價格是5.4萬元，按照前述計算標(biāo)準(zhǔn)，如果按照李某某的購買價格，原告應(yīng)得到的補(bǔ)償是14657元，按照我后買的價格，原告應(yīng)得到的補(bǔ)償是24971元。綜上，原告要求將涉案房屋拆遷補(bǔ)償款判歸其領(lǐng)取的理由根本不能成立；第三、本案已經(jīng)不再是農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，而是房屋拆遷補(bǔ)償款歸誰所有的糾紛。本案所涉房屋經(jīng)政府確定拆遷，其周圍房屋已經(jīng)拆遷結(jié)束，也就是說該房屋所占的集體土地性質(zhì)已經(jīng)變?yōu)榱藝?，原告主張集體土地不能買賣的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。按照中級人民法院的判決，本案中被拆遷的房屋不予返還，這就確認(rèn)了房屋是我的，我必然是被拆遷的對象，拆遷補(bǔ)償款自然歸我所有。我國民事案件的基本審判原則是不誠信者不得利、違約方不得利，現(xiàn)二原告正是基于房屋的拆遷補(bǔ)償款而不講誠信，主張違約利益，顯然違反民事法律基本原則，如果法院支持了原告這種不講誠信，違約不受罰，反而獲利的做法，無疑是對不講誠信和有違社會公序良俗行為的支持。綜上所述，我購買涉案房屋系居住使用，主觀上是善意的，且當(dāng)時法律并沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，我也不是從原告手中購買，即便我具有過錯，唯一的過錯也就是沒有辦理登記手續(xù)，但沒有辦理登記違反的是行政法律規(guī)定，我要承擔(dān)責(zé)任也是向國家承擔(dān)，而不是向原告承擔(dān)。我購買涉案房屋已實際居住使用20年，在買賣合同被確認(rèn)無效前，我完全有理由信賴該合同可以正常履行及履行后可獲得該房屋的增值利益。因此，我不同意給原告任何補(bǔ)償，其本身沒有損失，請求依法駁回原告的訴訟請求。

被告趙某某未答辯。

被告李某某辯稱：原告所述涉案房屋的轉(zhuǎn)讓過程屬實，如本案所涉房屋買賣合同被確認(rèn)無效，我不應(yīng)對原告及其他被告承擔(dān)相應(yīng)的返還或者賠償責(zé)任，同時，我也不要求原告及其他被告對我承擔(dān)相應(yīng)的返還或者賠償責(zé)任。請求人民法院依法公正判決。

經(jīng)審理查明：1997年8月28日，原告李某某作為甲方與作為乙方的被告李某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》一份，將甲方坐落在馬營村四組私有房屋一處轉(zhuǎn)讓給乙方所有，協(xié)議約定：一、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的房產(chǎn)具體面積、四至邊界以勉房證第03751房屋所有權(quán)證所示全部內(nèi)容；二、房屋價款54000元，一次付清（已付清）；三、此房屋僅限乙方使用和所有，如乙方不需要時由甲方收回，甲方如數(shù)退還乙方所有的房價款；四、本協(xié)議雙方不得反悔；五、本協(xié)議雙方簽字后生效。協(xié)議落款處有甲方李某某、乙方李某某的簽名。被告李某某購買此房后不久，以同樣價款54000元將此房出售給被告趙某某，同時將其與原告李某某簽訂的房屋買賣協(xié)議交給被告趙某某。1998年3月31日，被告趙某某作為賣主與作為買主的被告張某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》一份，將該房屋又出售給被告張某某所有，協(xié)議約定：一、房屋三間二層、小房三間二層，總面積305.82㎡；二、雙方協(xié)定總售價玖萬貳仟元正，暫付叁萬元，下余陸萬貳仟元于九八年五月底前付清；三、九八年五月底房款付清，一次交房；四、雙方簽字生效，若有違約，違約方須向?qū)Ψ劫r付伍萬元正。協(xié)議落款處有賣主趙某某、買主張某某、中證人周某某的簽名。被告張某某在居住使用該房屋過程中，對房屋進(jìn)行了房屋修繕、改造，并居住使用至今。2017年1月5日，陳某某與其子李某某、其女李某某以原告身份向本院起訴被告李某某、第三人李某某及第三人彭某某（張某某之夫），請求依法確認(rèn)李某某與李某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；判令彭某某向其返還涉案房產(chǎn)。審理中，陳某某與其子李某某、其女李某某于2017年2月24日向本院提出撤訴申請自愿撤回起訴，同日本院作出（2017）陜0725民初26號民事裁定書，準(zhǔn)許三人撤回起訴；2017年3月8日，陳某某又以原告身份向本院起訴被告李某某、第三人李某某及第三人張某某，請求依法確認(rèn)李某某與李某某及李某某與張某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；判令張某某向其返還涉案房產(chǎn)。該案經(jīng)本院審理后，于2017年4月13日作出（2017）陜0725民初382號民事判決書，判決駁回陳某某的訴訟請求。宣判后，陳某某不服前述判決，并向漢中市中級人民法院提起了上訴，后經(jīng)漢中市中級人民法院于2017年9月4日作出（2017）陜07民終650號民事判決書，判決：一、撤銷（2017）陜0725民初382號民事判決；二、確認(rèn)李某某與李某某于1997年8月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；三、駁回陳某某的其他訴訟請求。該判決書同時確認(rèn)，訴爭房屋不宜返還，對于合同無效后的補(bǔ)償以及各方責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)一節(jié)，雙方可另行解決?，F(xiàn)原告陳某某、李某某再次以農(nóng)村房屋買賣合同糾紛為由，訴至本院，并提出前述訴訟請求。審理中，二原告當(dāng)庭將其第二項訴訟請求變更為因被告張某某不宜返還涉案房屋，請求判令被告張某某向其賠償損失70萬元。對此，被告未要求本院向其另行指定答辯及舉證期間。

另查明，原告陳某某與原告李某某系夫妻關(guān)系，二人均系勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組村民。被告趙某某、李某某系離退休干部。被告張某某系勉縣勉陽街道辦事處繼光村十三組村民；涉案房產(chǎn)座落于勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組，原、被告對其進(jìn)行買賣時，該房產(chǎn)土地使用性質(zhì)為農(nóng)村集體土地。現(xiàn)因勉縣城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，勉縣棚戶區(qū)改造建設(shè)工程指揮部辦公室將前述房產(chǎn)列入征收范圍，并以被告張某某為被拆遷人，對前述房產(chǎn)及地上附著物進(jìn)行了補(bǔ)償?shù)怯?，拆遷補(bǔ)償款總計為1149178元。因原、被告對涉案房產(chǎn)存在糾紛，且正在訴訟過程中，前述拆遷補(bǔ)償款未予發(fā)放，房產(chǎn)亦未進(jìn)行拆除。審理中，二原告及被告張某某、李某某對涉案房產(chǎn)可獲得的拆遷補(bǔ)償款金額一致認(rèn)可。

上述事實，有原、被告的當(dāng)庭陳述，有原告提交的其身份證、家庭戶口簿、勉縣不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心出具的勉房證字第03751號《房屋所有權(quán)證存根》、《登記申請書》、房屋照片、李某某與李某某及趙某某與張某某分別簽訂的《房屋買賣協(xié)議》復(fù)印件、勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)居民委員會《證明》復(fù)印件、《關(guān)于李某某房產(chǎn)情況的說明》、《張某某計算紙》、（2017）陜0725民初382號民事判決書、（2017）陜07民終650號民事判決書，被告張某某提交的其身份證、其與趙某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》、勉縣棚戶區(qū)改造建設(shè)工程指揮部辦公室《關(guān)于對馬營社區(qū)（第三項目部）二期征遷范圍內(nèi)改建擴(kuò)建房屋征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》、勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)居民委員會出具的《馬營社區(qū)棚戶區(qū)征遷工作分組包戶名單總戶數(shù)》、《證明》、《張某某計算紙》，被告李某某提交的其身份證等證據(jù)在卷佐證，證據(jù)確實、充分，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，公民、法人和其他組織提起民事訴訟，必須符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條關(guān)于起訴必須符合“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織”的有關(guān)規(guī)定，本案中，三被告之間進(jìn)行房屋買賣的標(biāo)的物，即座落于勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組020號房產(chǎn)登記所有權(quán)人為李某某（房屋所有權(quán)證編號：勉房證字第03751號），而陳某某與李某某系夫妻關(guān)系，三被告之間關(guān)于涉案房屋的買賣行為與李某某、陳某某具有直接的利害關(guān)系，故李某某、陳某某作為原告向本院提起訴訟，要求對三被告之間關(guān)于涉案房屋買賣行為的效力進(jìn)行確認(rèn)，其訴訟主體適格，據(jù)此，對于被告張某某提出的二原告請求確認(rèn)三被告之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效的訴訟請求，違反了合同法規(guī)定的合同相對性基本原則，二原告作為我與被告趙某某所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》之外的第三人，無權(quán)主張雙方簽訂的合同無效的辯解意見，本院不予采納。

關(guān)于本案三被告之間房屋買賣協(xié)議效力的問題。本院認(rèn)為，土地與地上房屋屬于不可分割之整體，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而依據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，具有較強(qiáng)的社會保障和福利性質(zhì)，且一戶只能享有一處，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。如果允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反了土地管理法中關(guān)于宅基地使用權(quán)的身份限制，不利于對集體土地的長久規(guī)劃和保護(hù)，也損害集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。本案中，受讓房屋的李某某、及之后的趙某某、張某某均非馬營社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，之后也未能轉(zhuǎn)換為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此并無獲得馬營社區(qū)宅基地之資格，且數(shù)次買賣行為均沒有征得當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的同意或許可，買賣之后也未進(jìn)行任何變更登記。加之原、被告之間關(guān)于涉案房產(chǎn)的買賣屬連環(huán)買賣，現(xiàn)原告李某某與被告李某某于1997年8月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)漢中市中級人民法院（2017）陜07民終650號民事判決書確認(rèn)無效，綜合以上因素，被告李某某與被告趙某某之間關(guān)于涉案房屋的買賣行為、以及被告趙某某與被告張某某之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議》均應(yīng)屬無效。據(jù)此，對原告要求確認(rèn)三被告之間的房屋買賣協(xié)議無效的訴訟請求，因合法有據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于合同無效后的補(bǔ)償及各方責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所遭受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，原、被告之間關(guān)于涉案房產(chǎn)的買賣屬連環(huán)買賣，原告李某某系第一手賣房人，被告張某某系最后一手買房人，為減少當(dāng)事人訴累，避免連環(huán)追索，而導(dǎo)致社會秩序混亂，本院確定本案合同無效后的財產(chǎn)返還及賠償損失僅及于二原告與被告張某某之間，中間環(huán)節(jié)，即二原告與被告李某某之間、被告李某某與被告趙某某之間、被告趙某某與被告張某某之間不再順次返還及賠償。涉案房屋現(xiàn)雖登記在原告李某某名下，但實際占有和使用人為被告張某某，漢中市中級人民法院（2017）陜07民終650號民事判決書亦確認(rèn)該房屋不宜返還，加之該房屋現(xiàn)拆遷在即，之前勉縣棚戶區(qū)改造建設(shè)工程指揮部辦公室以被告張某某為被拆遷人，已對前述房產(chǎn)及地上附著物進(jìn)行了補(bǔ)償?shù)怯洠瑸楸苊猱?dāng)事人之間產(chǎn)生新的矛盾糾紛，保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)順利進(jìn)行，涉案房屋的拆遷事宜由該房屋的實際占有和使用人張某某與勉縣棚戶區(qū)改造建設(shè)工程指揮部辦公室商洽、處理為宜，所獲得的房屋拆遷補(bǔ)償款亦應(yīng)由被告張某某領(lǐng)取。據(jù)此，因前述合同無效，對二原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，被告張某某應(yīng)當(dāng)折價賠償。而對于買賣雙方損失的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定，全面考慮二原告因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方之間的利益，避免給雙方當(dāng)事人造成利益失衡的原則處理。本案中，被告張某某購買涉案房屋時花費購房款92000元，現(xiàn)可獲得房屋拆遷補(bǔ)償款1149178元，因此而獲得差價1057178元，其應(yīng)當(dāng)在該款項金額范圍內(nèi)向二原告進(jìn)行賠償。而對于具體的賠償金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的過錯程度、被告購房的時間長短、購房的目的以及雙方的身份情況等因素綜合考慮。依據(jù)庭審中查明的事實，二原告作為出賣人，其明知所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，二原告應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任；而被告張某某系農(nóng)民身份，其主要目的在于生活居住，截止原告第一次提起訴訟時其已居住和使用該房屋達(dá)19年之久，期間亦對房屋進(jìn)行了部分修繕和改建，故其應(yīng)對合同無效承擔(dān)次要責(zé)任。據(jù)此，對于前述被告張某某應(yīng)當(dāng)向二原告賠償?shù)膿p失金額本院依法酌定為211436元。綜上所述，對于二原告主張要求被告張某某因不宜返還房屋，應(yīng)向其賠償損失訴訟請求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障穩(wěn)定的生產(chǎn)、生活秩序，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、第六十二條第（二）項、《中華人民共和國土地管理法》第二條、第六十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第（一）項之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告李某某與被告趙某某關(guān)于座落于勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組020號房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證編號：勉房證字第03751號）的買賣行為及被告趙某某與被告張某某于1998年3月31日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》均無效。

二、被告張某某占有、使用的座落于勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組020號房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證編號：勉房證字第03751號）不再向原告陳某某、李某某返還，該房屋拆遷補(bǔ)償款由被告張某某領(lǐng)??；被告張某某在領(lǐng)取前述房屋拆遷補(bǔ)償款后立即向原告陳某某、李某某支付因其不能返還房屋給二原告造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣211436元。

三、原告李某某、被告李某某、趙某某、張某某關(guān)于座落于勉縣勉陽街道辦事處馬營社區(qū)四組020號房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證編號：勉房證字第03751號）的買賣行為及協(xié)議被確認(rèn)無效后，原告陳某某、李某某與被告李某某之間、被告李某某與被告趙某某之間、被告趙某某與被告張某某之間不再順次返還及相互追償。

四、駁回原告陳某某、李某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費10900元，減半收取5450元，由原告陳某某、李某某負(fù)擔(dān)4360元，由被告張某某負(fù)擔(dān)1090元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省漢中市中級人民法院。

審判員封濤

二〇一七年十一月三十日

書記員劉佳慧