物業(yè)股上市大潮正在滾滾襲來(lái)。

在A股IPO門(mén)前排隊(duì)一年多的碧桂園物業(yè)，在撤回A股IPO申請(qǐng)3個(gè)月后，碧桂園于2018年3月19日宣布將物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

兩個(gè)月后，即2018年5月29日，碧桂園公開(kāi)表示，碧桂園服務(wù)股份預(yù)期于6月19日上午9時(shí)在香港聯(lián)交所掛牌上市。

這意味著，2018年以來(lái)，老牌物管公司南都物業(yè)在A股上市，雅居樂(lè)和綠城分別分拆物管版塊在香港上市，碧桂園服務(wù)將成為第9家上市物管公司。

值得注意的是，碧桂園作為2017年房企銷售額排行冠軍（超過(guò)5000億），其物業(yè)板塊登陸港股事件必將成為物業(yè)板塊行情的催化劑。

除了碧桂園服務(wù)外，新城發(fā)展控股關(guān)連公司“新城悅”也準(zhǔn)備在港股上市。業(yè)內(nèi)大佬如萬(wàn)科、富力等也在緊鑼密鼓籌劃分拆物業(yè)上市。

資本正以前所未有的速度進(jìn)入物管行業(yè)。

到目前為止，登陸A股的物管公司僅2017年12月29日上市的南都物業(yè)，在香港上市的七家物管公司分別是彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、浦江中國(guó)、雅生活服務(wù)。另外，掛牌新三板的物管公司達(dá)57家，包括保利物業(yè)、美的物業(yè)等等。

重量級(jí)選手的陸續(xù)加入，對(duì)于物管行業(yè)來(lái)說(shuō)不僅僅是個(gè)利好消息，更是對(duì)物管行業(yè)發(fā)展前景強(qiáng)有力的背書(shū)。

不可否認(rèn)，曾被大眾質(zhì)疑商業(yè)模式的物管公司正以厚積薄發(fā)之勢(shì)顛覆眾人對(duì)其過(guò)往的認(rèn)知。

作為物管行業(yè)的顛覆者與賦能者，彩生活早已成為了同行規(guī)模擴(kuò)張、創(chuàng)新發(fā)展的活樣本，如今也成為了上市或即將上市企業(yè)考慮估值水平的參照物。

港股物管：股價(jià)齊升，投行看好行業(yè)前景

碧桂園服務(wù)還未登陸港股，部分在香港上市的物管股價(jià)早已聞風(fēng)而動(dòng)。

截止2018年6月13日，在碧桂園發(fā)布上市消息的14天內(nèi)，彩生活、雅生活兩家物管公司累計(jì)漲幅均超17%。

如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，港股物管股價(jià)走勢(shì)更為驚艷。

2018年以來(lái)，資本市場(chǎng)風(fēng)云變幻。在去杠桿的大背景下，銀行銀根收緊，信用違約事件頻發(fā)，多數(shù)企業(yè)面臨資金面緊張的狀況，A股、港股都進(jìn)入了震蕩下行模式。

形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，港股物管公司股價(jià)卻跑出了穩(wěn)步上行的獨(dú)立行情。其中，彩生活表現(xiàn)最為搶眼，以63.08%的累計(jì)漲幅領(lǐng)跑行業(yè)。

至于原因，可以歸結(jié)為物管行業(yè)具備防守性本質(zhì)，受行業(yè)周期、政策變動(dòng)影響較小，且疊加較大想象空間。

1、中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年百?gòu)?qiáng)物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率為94%、續(xù)約率為98%，這意味著物管公司擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)金奶牛行業(yè)。

2、絕大多數(shù)物業(yè)公司采用了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)上并不存在較大資本開(kāi)支和折舊攤銷，其充足的資金儲(chǔ)備也成為了公司在業(yè)務(wù)拓展和外延擴(kuò)張的有力保障。

3、在新零售時(shí)代，盤(pán)踞龐大線下流量的社區(qū)價(jià)值凸顯。多數(shù)物管公司陸續(xù)開(kāi)展增值服務(wù)，不僅優(yōu)化了其收入結(jié)構(gòu)，盈利增長(zhǎng)可見(jiàn)度高，還能持續(xù)加強(qiáng)用戶粘合度。

一言以蔽之，資本正在擁抱背靠萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模及擁有優(yōu)質(zhì)資金流的社區(qū)服務(wù)行業(yè)。

看好社區(qū)服務(wù)行業(yè)發(fā)展前景的遠(yuǎn)不止投資者。

近日，申萬(wàn)宏源發(fā)布研報(bào)稱，考慮到在行業(yè)集中度持續(xù)提升的過(guò)程中，合約管理面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化下毛利率逐步改善，我們?cè)谥虚L(zhǎng)期看好物業(yè)管理行業(yè)，并維持超配評(píng)級(jí)。

碧桂園服務(wù)估值水平：對(duì)標(biāo)彩生活

作為碧桂園旗下住宅物業(yè)管理服務(wù)商，截至2017年12月31日，碧桂園服務(wù)共為440個(gè)物業(yè)項(xiàng)目、100萬(wàn)戶業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收益為人民幣16.72億元，公司擁有人應(yīng)占溢利為2.2億元。

作為龍頭房企的重要板塊之一，碧桂園服務(wù)上市后會(huì)在港股呈現(xiàn)怎樣的估值水平？

要想搞懂這個(gè)問(wèn)題，就得將碧桂園服務(wù)對(duì)標(biāo)行業(yè)龍頭彩生活，就像電商類企業(yè)對(duì)標(biāo)阿里巴巴一樣。

作為全球最大社區(qū)服務(wù)公司，依托生態(tài)圈戰(zhàn)略，彩生活正在完成從物業(yè)管理到互聯(lián)網(wǎng)公司的進(jìn)化，這是一個(gè)從做物業(yè)到賦能物業(yè)，從收物業(yè)費(fèi)到送物業(yè)費(fèi)的行業(yè)升級(jí)創(chuàng)新。

1、規(guī)模領(lǐng)跑：截止2017年底，彩生活合約管理面積超出綠城、中海等港股物管不止一個(gè)身位。

2017年，彩生活管理面積同比上年增長(zhǎng)17%至9億平方米，其中，在管面積達(dá)4.36億平方米，合作面積達(dá)4.64平方米，是全球服務(wù)面積最大的港股上市社區(qū)服務(wù)公司。

值得注意的是，與彩生活不同的是，中海物業(yè)、綠地服務(wù)、雅生活在管面積主要來(lái)自關(guān)聯(lián)公司，沒(méi)有通過(guò)大量承接第三方物業(yè)或并購(gòu)的方式擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模。所以，以合約管理面積作為四大物管公司的對(duì)比指標(biāo)或更為合理。

2、利潤(rùn)空間：2017年，彩生活毛利率水平登頂四大港股物管公司。

目前的物業(yè)管理公司還處于盈利模式探索階段，擴(kuò)大規(guī)模正成為行業(yè)共識(shí)。在線上線下相融合的大背景下，作為率先注入互聯(lián)網(wǎng)基因的傳統(tǒng)物管公司，彩生活正將線上增值服務(wù)打造成為其利潤(rùn)新增長(zhǎng)極之一。

2017年，彩生活增值業(yè)務(wù)收入同比上年增長(zhǎng)76.5%至2.77億元，毛利率保持在82.0%的高位，貢獻(xiàn)分部溢利2.18億元，分布溢利貢獻(xiàn)占比42.9%，成為盈利的第二大的驅(qū)動(dòng)力量，推動(dòng)整體毛利率維持在高位。

彩生活的能量遠(yuǎn)比大眾想象中強(qiáng)大。

彩生活：行業(yè)的顛覆者與賦能者

對(duì)比同行或是互聯(lián)網(wǎng)巨頭，彩生活早已先一步對(duì)物業(yè)進(jìn)行生態(tài)化改造。這一先發(fā)優(yōu)勢(shì)將使其牢牢地在未來(lái)的物業(yè)商業(yè)模式中占據(jù)一席之地。

目前來(lái)看，彩生活生態(tài)圈基本搭建完成，并進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

彩生活智慧社區(qū)生態(tài)圈目前已涵蓋E維修、E能源、E停車、E教育等近40個(gè)E化產(chǎn)品，覆蓋多個(gè)高頻交互場(chǎng)景。

在這其中，較成熟產(chǎn)品爆發(fā)式表現(xiàn)正在快速拉動(dòng)彩生活增值服務(wù)板塊增長(zhǎng)。

比如，“彩富人生”累計(jì)成交金額56.81億元，同比增長(zhǎng)212.3%，貢獻(xiàn)收入3600萬(wàn)元。

再比如，“彩生活住宅”已經(jīng)進(jìn)入67個(gè)城市，與41個(gè)開(kāi)發(fā)商簽署合作協(xié)議，累計(jì)銷售10057套(包括彩生活車位)。通過(guò)此種方式在用戶手中積累大量飯票，形成潛在的龐大購(gòu)買力，是調(diào)動(dòng)整個(gè)社區(qū)生態(tài)圈活力發(fā)展的勢(shì)能。

作為搶先布局社區(qū)生態(tài)圈的社區(qū)服務(wù)公司，彩生活正在快速收割第一批優(yōu)質(zhì)流量紅利。其線上平臺(tái)用戶粘性及流量成長(zhǎng)速度正呈幾何式增長(zhǎng)。

在用戶數(shù)量上，2017年末彩之云平臺(tái)的注冊(cè)用戶驚人地達(dá)到了1034萬(wàn)，其中活躍用戶數(shù)為349.4 萬(wàn)，分別較2016年末增加241.7%、101.2%。

從另一個(gè)維度來(lái)看，平臺(tái)活躍用戶消費(fèi)能力顯著。2017年，彩生活線上累計(jì)交易金額達(dá)到76億元人民幣，全年貢獻(xiàn)2.7億元收入。線上平臺(tái)交易總額及活躍用戶數(shù)計(jì)算的用戶ARPU值（交易總額/注冊(cè)用戶）為2179元。

就彩生活線上平臺(tái)用戶數(shù)據(jù)和交易體量來(lái)看，是目前行業(yè)內(nèi)其他任何一家物業(yè)管理公司都無(wú)法相比的。在流量為王的時(shí)代，彩生活現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)不言而喻。

天下武功，唯快不破。彩生活并沒(méi)有就此停下腳步，開(kāi)始探索社區(qū)服務(wù)更多可能性。這一次，彩生活將目光對(duì)準(zhǔn)了社區(qū)新零售。

2018年3月31日，彩生活正式推出了“彩惠人生”產(chǎn)品，同時(shí)也宣布了與騰訊、TCL、美的等基于平臺(tái)的戰(zhàn)略合作。

簡(jiǎn)單介紹一下，“彩惠人生”是一個(gè)依托彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)“彩之云APP”和線下物業(yè)入口構(gòu)建的“上彩惠人生購(gòu)買相關(guān)產(chǎn)品，就能獲得相應(yīng)物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送”的普惠平臺(tái)。

這是彩生活切入社區(qū)新零售的重磅產(chǎn)品，平臺(tái)從眾多社區(qū)服務(wù)提供者處嚴(yán)選“爆款”上線，提升流量互動(dòng)頻率，同時(shí)也帶動(dòng)彩生活生態(tài)圈其他產(chǎn)品與用戶的交互率。

截至4月20日，彩惠人生上線20天時(shí)間就已為超過(guò)一萬(wàn)個(gè)社區(qū)家庭完成了物業(yè)費(fèi)用減免抵扣，而目前平臺(tái)下單量增速達(dá)到了每日10%。

彩惠人生的落地不止是傳統(tǒng)物管功能的蛻變，還是彩生活社區(qū)生態(tài)圈再一次重磅升級(jí)。其入口價(jià)值在于無(wú)縫銜接了業(yè)主繳納物管費(fèi)、消費(fèi)家庭必需品等使用頻次最高的場(chǎng)景，再度縮短了用戶與社區(qū)生活服務(wù)及產(chǎn)品之間的接觸半徑。

如今彩生活現(xiàn)階段擁有其他競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)：完善的社區(qū)服務(wù)架構(gòu)、稀缺的社區(qū)數(shù)據(jù)、即將迎來(lái)爆發(fā)式釋放的生態(tài)圈勢(shì)能、社區(qū)新零售的成熟架構(gòu)等等。

不可否認(rèn)，在探索物管行業(yè)發(fā)展方向的這條路上，彩生活無(wú)疑是走得最遠(yuǎn)的那一個(gè)，不僅為其他物管公司樹(shù)立起行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)及新方向，還成功打破物管公司傳統(tǒng)盈利模式，重塑行業(yè)收入結(jié)構(gòu)及價(jià)值。

對(duì)于上市還是即將上市的物管公司來(lái)說(shuō)，彩生活作為行業(yè)龍頭是具備對(duì)標(biāo)價(jià)值的。

值得注意的是，《格隆匯》的報(bào)道稱，目前港股物業(yè)板塊平均估值超過(guò)30倍PE，綠城服務(wù)PE（TTM）是47倍、中海物業(yè)PE（TTM）是31倍，雅生活PE（TTM）則是61倍，而彩生活經(jīng)過(guò)這一輪上漲PE（TTM）僅約28倍。

不過(guò)，在專業(yè)機(jī)構(gòu)大摩看來(lái)，無(wú)論是從物管行業(yè)還是龍頭企業(yè)彩生活，未來(lái)想象空間都是非?？捎^的。

近日，摩根士丹利發(fā)表研報(bào)稱，中國(guó)社區(qū)服務(wù)行業(yè)有持續(xù)多年增長(zhǎng)的潛力，其主業(yè)是對(duì)現(xiàn)有房屋存量資源的一種運(yùn)作，而其增值服作為一個(gè)額外的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)因素，行業(yè)整合具有持續(xù)提升的空間。

在中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)中，彩生活是大摩重點(diǎn)推薦標(biāo)的股票，預(yù)計(jì)彩生活的凈利潤(rùn)將在2017-19E年實(shí)現(xiàn)31%增長(zhǎng)，首次覆蓋，大摩給予彩生活“增持”評(píng)級(jí)。

結(jié)合物管行業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粩嗤癸@，彩生活培育的平臺(tái)的增值服務(wù)陸續(xù)步入成熟期等因素來(lái)看，彩生活作為被低估的龍頭企業(yè)或?qū)⒑芸焯と牍乐敌迯?fù)軌道。這可能是彩生活2018年以來(lái)累計(jì)漲幅領(lǐng)漲港股同類公司的原因之一。