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對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建筑面積是一個(gè)多種含義的專業(yè)名詞，在不同的項(xiàng)目中具有不同的用法，然而對(duì)我們進(jìn)行財(cái)稅核算的人員來說，要求的是準(zhǔn)確理解與把控，如果不能準(zhǔn)確核算，那么將預(yù)示著有可能我們的稅收繳納會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)或存在風(fēng)險(xiǎn)。 因此，今天昌堯講稅就來同大家逐步分析一下房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅繳納中對(duì)“可供銷售建筑面積”的確認(rèn)原則，希望能對(duì)你有所幫助。 一、什么是規(guī)劃建設(shè)用地面積？ 規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。是按土地使用的主要性質(zhì)劃分的各種建設(shè)用地的面積。 例如：某房地產(chǎn)企業(yè)購買一塊土地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地，如：市政道路、路邊高壓線等，根據(jù)國家規(guī)定需要退出多少米才能建房，因此土地證面積并不一定是建設(shè)用地面積,土地證面積減去不能用的面積后就是規(guī)劃建設(shè)凈用地面積。 二、什么是總建筑面積？ 總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡單的說，就是建筑物各層的水平投影面積的總和。 三、什么是可售建筑面積? 可售建筑面積就是取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積，是經(jīng)過批準(zhǔn)預(yù)售的面積，包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。 四、什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積? 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，即計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積和銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 計(jì)容積率地上建筑面積，一般情況下是指可以出售的總建筑面積，還包括可以申報(bào)產(chǎn)權(quán)的部份地下建筑面積(車庫或停車位) 確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的目的，是為了能更加準(zhǔn)確的確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額。 一般計(jì)稅方法下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額是以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 1、銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%) 2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積=總建筑面積-地下車位建筑面積-未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積 政策依據(jù)： 1、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)） 2、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)） 來源：昌堯講稅 （ChangYao_JiangShui ） |
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