近期鄭州樓盤維權(quán)事件頻發(fā)，處于傳統(tǒng)弱勢地位的業(yè)主后期總是舉步維艱，維權(quán)效果也微乎其微。而一些購房者買房之前卻連五證兩書三表都不知道，購房以后才后悔莫及。

針對這種現(xiàn)象，現(xiàn)在為大家科普一番的知識，讓大家買房不吃明虧。同時，也提醒大家，多看幾個樓盤比較一下，買房才能更安心！

一、五證到底是哪五證？代表了什么？

第一證《國有土地使用證》

開發(fā)土地使用權(quán)是由政府對外掛牌出讓，開發(fā)商摘牌取得的。且是一次性支付的。這個價就能把一些資金沒保證的開發(fā)商給踢出局，所以《國有土地使用證》您是不得不查的！其主要內(nèi)容包括：土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準(zhǔn)使用期限、四至（四周的界限）、填發(fā)機(jī)關(guān)簽章、年、月、日。最近鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的產(chǎn)權(quán)到期問題，就跟這個證的獲得時間相關(guān)。

重要提醒：

40年，50年，70年的產(chǎn)權(quán)說的就是這個證。缺少《國有土地使用證》，不動產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。簽訂不了正式合同，房屋就是小產(chǎn)權(quán)，業(yè)主不擁有法律意義上的房屋所有權(quán)。不受國家保護(hù)。

如果開發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到后面的其他四個證的，這個證的重要性你可想而知！

第二證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

開發(fā)商在競得土地使用權(quán)后簽訂土地出讓合同，開發(fā)商憑土地出讓合同向市規(guī)劃局申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證是確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，簡單來說就是容積率、綠化、樓間距和日照等符合國家規(guī)范。

重要提醒：

此證就就保護(hù)你的居住品質(zhì)的，例如同樣大小的地塊住多少人，景觀綠化有多大，日照時間是否充足。小產(chǎn)權(quán)房是沒有此證的，房子越多賣的錢也多，所以居住品質(zhì)你可以想象。

第三證《建設(shè)規(guī)劃工程許可證》

開發(fā)商憑上述兩證及建設(shè)工程方案圖紙，向市規(guī)劃局提出辦理該證申請，經(jīng)市規(guī)劃委員會研究通過后，由市規(guī)劃局頒發(fā)此證。此證涉及房屋建設(shè)的結(jié)構(gòu)、美觀、材料等符合國家規(guī)范要求。

重要提醒：

沒有此證的建設(shè)單位，相關(guān)監(jiān)督部門是不對其進(jìn)行監(jiān)管的，其工程建筑是違章建筑。

第四證《建筑工程施工許可證》

在取得上述三證后，開發(fā)商通過招投標(biāo)確定有資質(zhì)與資金實力的建筑公司。建筑公司再向市住建委提出辦理施工許可證，該證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證。在取得該證后，市住建委將其建設(shè)項目納入監(jiān)管范圍，對建設(shè)工程質(zhì)量與安全進(jìn)行全程監(jiān)管。

重要提醒：

小產(chǎn)權(quán)房是沒有納入住建委監(jiān)管的，你的房屋質(zhì)量沒有保障。鄭州南區(qū)某一樓盤，之前也是因為沒能拿到此證，施工進(jìn)度只得延后。

第五證《商品房銷售（預(yù)售）許可》

該證辦理條件是開發(fā)商憑上述四證及房屋建設(shè)到規(guī)定層數(shù)后，經(jīng)市房管局核實后辦理的，該證是房屋面積、位置、價格等簽訂購房合同的憑證。也是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。

重點(diǎn)提醒：

其實該證就是項目在建到了一定程度以后，政府部門一看開發(fā)商投進(jìn)去的錢差不多了，預(yù)售一開，讓開放商再收攏一部分資金，房子封頂也就保證了，這時才敢頒發(fā)預(yù)售證。所以不是現(xiàn)房，賣房子沒有預(yù)售證，價格多低，咱都得留個心眼，守住底線。切記切記！

看完這些，你明白這五證的重要性了嗎？我們再次告誡購房者，買房一定要選擇五證齊全的房子。購房要看五證（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證），不要輕信企業(yè)口頭宣傳及承諾。

此外購房者應(yīng)盡可能在售樓中心抄錄開發(fā)商的五證編號，登陸當(dāng)?shù)氐牟樵兙W(wǎng)站并輸入編號即可驗明“正身”，進(jìn)而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦發(fā)現(xiàn)有證件編號與該樓盤存在不符，那么，就要提高警惕了。

二、五證的重要程度

“五證”中最重要的是“國有土地使用證”和“商品房銷售(預(yù)售)許可證”，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！吧唐贩夸N售(預(yù)售)許可證”的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

三、怎么看“五證”？

看你手中購買的房子是否合法，最關(guān)鍵是看“商品房銷售(預(yù)售)許可證”，一般來說，有這個證，表示其他手續(xù)均已齊備。但是售樓部所擺放的通常是復(fù)印件，需要仔細(xì)查看證件的原件。如何查看呢?主要概括為以下幾個方面：

1、看內(nèi)容：“商品房銷售(預(yù)售)許可證”內(nèi)主要標(biāo)明了證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期限等內(nèi)容。

2、看售房單位：主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓單位是否合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門；一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。

3、看項目名稱：因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字，起施工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號，購房者要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。

4、看用途：這決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，如果是普通住宅就不能按公寓收費(fèi)。

5、看銷售范圍：這是最核心的問題。一個項目的銷售(預(yù)售)許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)，同一項目的不同樓座辦證先后有別，購房者需要留意。

6、發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。而且許可證本身的年限也是個需要留心的地方。

四、開發(fā)商宣傳“學(xué)區(qū)房”和“學(xué)位房”是否可信？

在這里給大家解釋一下，想要知道開發(fā)商宣傳“學(xué)區(qū)房”和“學(xué)位房”是否可信，您可以直接問開放商兩條：

1、“和XX中學(xué)簽訂的有相關(guān)協(xié)議沒有？”

2、“關(guān)于上學(xué)的承諾是否能簽訂到正式購房合同里？”

如果這兩條都能圓滿解決，就能保證孩子上學(xué)了，其他說得天花亂墜也不行，沒有協(xié)議沒有證，肯定是在騙！

買房子是大事，五證齊全才是保證，一個都不能少，并且一定要認(rèn)真查看證件真假，萬不可掉以輕心！

五、房產(chǎn)兩書

兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

六、房產(chǎn)三表

1.竣工驗收備案表。

2.住宅面積實測表。

3.住宅工程質(zhì)量分戶驗收表。

買房和交房時必須認(rèn)真核對開發(fā)商的證書文件，如果文件和事實不符，購房者是有權(quán)利申請退房或者拒收的。因此，購房者在買房時一定要認(rèn)真查看文件和合同內(nèi)容，切不可馬虎大意。