新政一：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目適用范圍確定

以往，究竟什么樣的項(xiàng)目才能被稱之為“棚改”，爭(zhēng)議很大。我們來(lái)看本次深圳市所作出的規(guī)定：

（一）棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實(shí)施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；

2. 使用功能不齊全；

3. 配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)）第六條規(guī)定，無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵(lì)各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

在明律師解讀：90年代建成的住宅樓房能否被劃入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍？按以往被征收人的樸素認(rèn)知，這似乎是不合適的。但按照深圳市的這一新政，只要是建成于1998年以前的房屋，就極有可能被認(rèn)定為“棚戶區(qū)”。這一適用范圍是否合理，自有公論。但當(dāng)“棚戶區(qū)改造”被冠以“城市更新”這一高級(jí)名詞時(shí)，其適用范圍的持續(xù)擴(kuò)大便是難以避免的事情。無(wú)疑，棚戶區(qū)改造“保障性安居工程”的性質(zhì)有逐漸淡化、變味的嫌疑，這對(duì)于廣大被征收人獲取較高數(shù)額的補(bǔ)償是不利的。1套房換3套房，很可能在城市中成為過(guò)往。

新政二：補(bǔ)償安置比例最高1:1.2，拿N套房或成傳說(shuō)

（二）搬遷安置補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過(guò)建筑面積1 :1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號(hào)）的規(guī)定確定。

各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10平方米的建筑面積，增購(gòu)面積的價(jià)格按照同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

在明律師解讀：基于棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的突出公共利益屬性，1:1.2這樣一個(gè)補(bǔ)償比例確實(shí)有其合理性，但前提是其改造的確實(shí)是居住條件差的棚戶區(qū)，而不是老百姓住得好好的90年代以后建成的住宅樓房。根據(jù)590號(hào)令所確立的補(bǔ)償原則，“拆一還一”是征收補(bǔ)償?shù)姆ǘɑA(chǔ)性標(biāo)準(zhǔn)比例，在此基礎(chǔ)上能否再提高完全要看地方的政策和項(xiàng)目的情況。這樣一個(gè)數(shù)字被明確規(guī)定下來(lái)，對(duì)于廣大被征收人獲取更高的補(bǔ)償數(shù)額、安置面積無(wú)疑是不利的，究竟該如何在協(xié)商談判中“破局”，或許將成為被征收人接下來(lái)需要審慎思考的問(wèn)題。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，在上述新政的實(shí)施中，被征收人要明確自己的合理補(bǔ)償訴求，積極挖掘各項(xiàng)規(guī)定中對(duì)被征收人有利的因素，盡力爭(zhēng)取公平合理的征收補(bǔ)償。要特別注意對(duì)項(xiàng)目意愿征詢、征收補(bǔ)償方案意見征詢及聽證、房屋調(diào)查登記與評(píng)估、回遷安置選擇權(quán)等關(guān)鍵點(diǎn)的把握，全力確保自己在棚改項(xiàng)目之后居住生活條件的切實(shí)提升。還有一點(diǎn)需要謹(jǐn)記：無(wú)論出多少新政，都不能違背590號(hào)令的規(guī)定！在明律師將持續(xù)為廣大被征收人在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的依法維權(quán)提供助力與支持。