根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》）第二十八條至第三十條規(guī)定，物權(quán)執(zhí)行中物權(quán)的形態(tài)分為無過錯(cuò)買受人、消費(fèi)者買受人和已辦理預(yù)告登記的買受人三類。筆者結(jié)合近期辦理的一件無過錯(cuò)買受人引發(fā)的執(zhí)行異議案件，通過中國裁判文書網(wǎng)對(duì)近年來公布的類似案件的裁判文書進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)各地法院對(duì)于執(zhí)行異議案件的審查標(biāo)準(zhǔn)和裁判理由極不統(tǒng)一，甚至有天壤之別。為切實(shí)維護(hù)法治權(quán)威，提高司法公信力，筆者進(jìn)行了分析總結(jié)，并就案件的審查和裁判提出個(gè)人構(gòu)想以供參考。

　　【案件詳情】 

　　甲欠乙借款，經(jīng)法院判決后，甲仍未履行還款義務(wù)。乙遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行過程中法院查封了甲名下的一套房屋，在評(píng)估、拍賣過程中，丙提出執(zhí)行異議，認(rèn)為甲已經(jīng)將該房屋出售于丙，丙已實(shí)際入住管理房屋多年，只是房屋尚未辦理過戶手續(xù)。

　　對(duì)此類情況，各地法院做法不一，主要做法有：

　　第一種裁判意見：對(duì)于丙的執(zhí)行異議，法院執(zhí)行部門只能做形式上的審查，實(shí)體上的審理應(yīng)由審判部門處理，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》）第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！敝?guī)定，只要案外人沒有辦理過戶登記，法院的查封沒有錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)駁回丙的執(zhí)行異議。

　　第二種裁判意見：甲確實(shí)將房屋已經(jīng)出售給了丙，丙已經(jīng)付清全部款項(xiàng)且已入住，只要丙對(duì)于過戶沒有過錯(cuò)，依據(jù)《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 ”之規(guī)定，裁定中止對(duì)房屋的執(zhí)行。

　　【筆者觀點(diǎn)】： 

　　對(duì)于上述兩種意見，筆者更傾向于第二種裁判意見，第一種裁判意見，明顯的用法院查封房屋時(shí)的合法性否定了案外人享有的排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的合法權(quán)益，第二種意見更符合《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》的要求。但在實(shí)踐中，該規(guī)定第二十八條尚不能滿足實(shí)踐需要，亟需進(jìn)一步完善相關(guān)法律規(guī)定，具體理由如下：

　　一、案外人執(zhí)行異議案件審查的主要法律依據(jù) 

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《民事訴訟法解釋》）第四百六十五條：案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，經(jīng)審查，按照下列情形分別處理：（一）案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定駁回其異議；（二）案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定中止執(zhí)行。駁回案外人執(zhí)行異議裁定送達(dá)案外人之日起十五日內(nèi)，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。

　　《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

　　《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十四條：對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　二、同案同判，中國裁判文書網(wǎng)公布的相關(guān)文書梳理

　　筆者通過在中國裁判文書網(wǎng)-執(zhí)行案件，關(guān)鍵詞“支付全部房款”搜索發(fā)現(xiàn)，中國裁判文書網(wǎng)公布的相關(guān)法律文書2017年共計(jì)767份，其中高級(jí)人民法院17份、中級(jí)人民法院344份，基層法院共計(jì)406份（截止2018年1月10日止），以上數(shù)字包含由無過錯(cuò)買受人和消費(fèi)者買受人提出的執(zhí)行異議的相關(guān)裁定。筆者從上述相關(guān)法律文書中抽取無過錯(cuò)買受人提起的執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件法律文書共計(jì)109份作為分析數(shù)據(jù)，其中高級(jí)人民法院16份裁定，中級(jí)人民法院53份裁定，基層人民法院40份裁定。

　　在高級(jí)人民法院16份裁定中，支持案外人異議共計(jì)7件，駁回案外人執(zhí)行異議共計(jì)9件。駁回異議理由：1、房屋本身設(shè)有抵押權(quán)，沒有盡到合理注意義務(wù)。2、未實(shí)際占有房產(chǎn)、3、以物抵債協(xié)議，且未過戶。4、房屋查封后，另案作出的判決，不能對(duì)抗法院的執(zhí)行。

　　在各中級(jí)人民法院2017年查詢到的相關(guān)裁判文書186份中隨機(jī)調(diào)取53份，其中支持案外人異議18件，駁回案外人異議35件，駁回案外人異議案件排名第一的是無房屋買賣合同或房屋買賣合同簽訂時(shí)間在法院依法查封之后15件，第二是案外人沒有付清全部房屋價(jià)款8件，第三是針對(duì)輪候查封房屋提出執(zhí)行異議7件。其他因無管轄權(quán)、未實(shí)際占有、以物抵債、未盡注意義務(wù)等原因駁回案外人異議共計(jì)6件。

　　基層法院支持案外人的異議共計(jì)16件，駁回14件，其中保全和輪候查封各1件，未進(jìn)行過戶登記，法院的查封合法駁回3件，案外人對(duì)未過戶沒有盡到合理的注意義務(wù)2件，未付房款3件，未實(shí)際占有房產(chǎn)3件，不作實(shí)體審理1件。

　　三、案外人異議審查過程中存在的誤區(qū) 

　　除去在執(zhí)行異議案件審查過程中，案外人的權(quán)利不足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益外，部分裁定在一定程度上存在著誤區(qū)，例如法院的查封合法、執(zhí)行異議案件審查中不做實(shí)體審理等理由都不符合《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》的法律精神，這些誤區(qū)主要有：

　　誤區(qū)一：用合法性審查否定案外人足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的合法權(quán)益?！睹袷略V訟法解釋》第四百六十五條的規(guī)定是從民事案件處理的角度，對(duì)執(zhí)行異議案件如何處理的一個(gè)概括性處理方式的規(guī)定，《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十七條是人民法院在執(zhí)行過程中依法如何具體處理相關(guān)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，而《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條才是人民法院在辦理執(zhí)行異議案件過程中具體如何審查的詳細(xì)規(guī)定。在案外人異議案件中，有很大一部分人傾向引用《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十七條來駁回案外人的執(zhí)行異議申請(qǐng)。案外人異議程序的法治價(jià)值在于保障案外人享有的足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，人民法院不能以辦理查封財(cái)產(chǎn)時(shí)程序合法來否定案外人享有的足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，同理人民法院中止對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行也不能否定人民法院查封財(cái)產(chǎn)時(shí)的程序合法性，兩者互不否定，沒有必然的關(guān)聯(lián)性。因此，人民法院在辦理執(zhí)行異議案件的過程中，應(yīng)當(dāng)依照《辦理異議和復(fù)議案件規(guī)定》全面審查執(zhí)行異議是否符合法律規(guī)定，而不是依照《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》來審查法院查封財(cái)產(chǎn)的合法性。

　　誤區(qū)二：支持案外人的異議，意味著案外人對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)具有物權(quán)。案外人異議程序的設(shè)置主要保護(hù)那些因?yàn)橐呀?jīng)簽訂房屋買賣合同，并已經(jīng)支付全部價(jià)款、因各種原因未進(jìn)行物權(quán)登記的案外人的合法權(quán)益。法院對(duì)終止涉案財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，并不當(dāng)然的得出案外人對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)具有相應(yīng)物權(quán)的結(jié)論。案外人只有到物權(quán)登記部門依法登記后才具有房屋的物權(quán)。是否獲得物權(quán)，應(yīng)根據(jù)物權(quán)登記部門登記公示結(jié)果為準(zhǔn)，而不是以法院是否支持案外人的異議請(qǐng)求為準(zhǔn)。

　　誤區(qū)三：支持案外人的異議，意味著對(duì)案件事實(shí)的實(shí)質(zhì)審查。之所以有該誤區(qū)，是上述第二個(gè)誤區(qū)的衍生，案外人是否對(duì)涉案房屋具有物權(quán)，確實(shí)是案件審理的實(shí)質(zhì)審查，但執(zhí)行異議案件中，案外人對(duì)涉案物品是否具有物權(quán)，不是執(zhí)行異議案件的審查范圍，無須對(duì)涉案房屋的物權(quán)進(jìn)行審查，只需要對(duì)案外人是否具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的四種情況進(jìn)行審查即可。正如江必新、劉貴祥在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》中所說：執(zhí)行機(jī)構(gòu)所作的案外人權(quán)利存否之判斷，性質(zhì)上僅僅針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的形式物權(quán)而非實(shí)質(zhì)物權(quán)，或者權(quán)利表象而非真實(shí)權(quán)利。

　　四、案外人執(zhí)行異議案件審查應(yīng)注意的幾個(gè)方面 

　　排除上述幾點(diǎn)在執(zhí)行異議案件審查過程中的誤區(qū)外，應(yīng)當(dāng)依照辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定第二十八條嚴(yán)格審查，具體審查中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　（一）舉證責(zé)任分配：案外人負(fù)全部舉證責(zé)任

　　按照民事訴訟“誰主張，誰舉證”的原則，在案外人執(zhí)行異議案件中，應(yīng)當(dāng)由案外人負(fù)舉證責(zé)任。對(duì)此問題可借鑒的是《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（一）》，其明確提出案外人應(yīng)當(dāng)就執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)或者其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利所依據(jù)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任，慎用自認(rèn)規(guī)則，申請(qǐng)人和被執(zhí)行人的自認(rèn)都不能免除案外人的舉證責(zé)任。特別是案外人對(duì)于過戶沒有過錯(cuò)，要承擔(dān)舉證責(zé)任，如果不能證明沒有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，不予支持案外人的執(zhí)行異議。

　?。ǘ┓课葙I賣合同的審查：合同成立的時(shí)間必須是法院查封之后

　　房屋買賣合同的審查，首先是簽訂房屋買賣合同時(shí)間的審查，必須是在法院依法查封之前的房屋買賣合同，法院依法查封之后的房屋買賣合同不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　房屋買賣合同沒有書寫時(shí)間，交款時(shí)間明顯在法院查封房屋之后的，應(yīng)認(rèn)定為案外人沒有盡到合理的注意義務(wù)，依法駁回案外人執(zhí)行異議。

　　（三）合法占有房屋的審查：合法占有不等同于實(shí)際入住

　　單獨(dú)持有房屋鑰匙不能當(dāng)然的證明已合法占有。達(dá)成房屋買賣合同后，案外人是否已實(shí)際使用或?qū)嶋H入住，需要其他證據(jù)予以佐證，不能簡單以已經(jīng)單獨(dú)持有房屋鑰匙來判斷合法占有。合法占有房屋的證據(jù)審查，包括物業(yè)交費(fèi)、電費(fèi)收據(jù)，往來信件、裝修合同等證據(jù)都能夠證明合法占有。

　　合法占有也不等同于必須實(shí)際入住，案外人與被執(zhí)行人達(dá)成房屋買賣合同后，案外人又將涉案房屋出租供他人使用，自己收取房租等也屬于合法占有。如果有房屋租賃合同、租房人向案外人支付租金，案外人繳納涉案房屋的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等證據(jù)能夠證明案外人已實(shí)際管理房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法占有房屋。對(duì)于案外人正在房屋裝修過程中的，也應(yīng)認(rèn)定為合法占有。

　　在執(zhí)行異議案件審查過程中，法院依職權(quán)形成的相關(guān)材料也屬于執(zhí)行異議案件中的證據(jù)，執(zhí)行異議審查法官應(yīng)當(dāng)與執(zhí)行部門溝通聯(lián)系，對(duì)于執(zhí)行部門在查封房屋過程中通過物業(yè)了解的情況，以及物業(yè)費(fèi)欠繳、電費(fèi)欠繳等情況在審查過程中依法核實(shí)，沒有合理解釋的，應(yīng)當(dāng)依法駁回案外人的執(zhí)行異議。

　　（四）房屋價(jià)款的支付：以物抵債的價(jià)款支付，不能認(rèn)定為已全款支付

　　房屋價(jià)款的支付必須是全部價(jià)款的支付，否則也不能成為對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行理由。對(duì)于少部分沒有支付的房屋價(jià)款，應(yīng)當(dāng)要求案外人限期履行至人民法院，否則也不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。房屋買賣不是普通的往來消費(fèi)，大額消費(fèi)都應(yīng)當(dāng)有書面的收支憑證，或銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)，不能舉證證明已支付房屋價(jià)款，不予支持。

　　以物抵債的房屋買賣合同，沒有實(shí)際支付價(jià)款的，容易形成虛假訴訟、單獨(dú)償還債權(quán)、侵犯其他人的合法權(quán)益等問題，不能認(rèn)定為全部價(jià)款的支付，案外人不能對(duì)抗法院的執(zhí)行，應(yīng)依法予以駁回。

　　案外人還貸是否屬于支付全部價(jià)款的問題，案外人支付了部分金額后，因資金等問題案外人與被執(zhí)行人達(dá)成還款協(xié)議，由案外人以被執(zhí)行人名義償還銀行貸款的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合全案證據(jù)進(jìn)行審查，例如被執(zhí)行人在銀行的賬戶款項(xiàng)來源，案外人支付款項(xiàng)的資金走向，是否持有其他還款單據(jù)等全案審查，確實(shí)能夠證明系案外人償還銀行貸款來履行房屋價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已支付全部價(jià)款。另外單獨(dú)持有的還款憑證并不能證明由案外人進(jìn)行還貸，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查案外人資金與被執(zhí)行人銀行賬戶之間資金往來情況，進(jìn)行綜合認(rèn)定，以防案外人與被執(zhí)行人串通損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益。

　?。ㄎ澹┪茨苓^戶的原因?qū)彶椋簺]有故意放棄登記、逃避登記的，危害其他權(quán)益的，應(yīng)相對(duì)寬容保護(hù)案外人合法權(quán)益

　　對(duì)于沒有過戶原因的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)由案外人負(fù)舉證責(zé)任，案外人沒有過錯(cuò)是指案外人未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的?；趫?zhí)行復(fù)雜、維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定等角度的考慮，只要案外人不是故意放棄登記，逃避登記等因素外，都應(yīng)該予以支持。例如房貸未還清，房產(chǎn)部門不能辦理過戶登記，案外人直接用被執(zhí)行人的名義償還貸款等問題，都是房產(chǎn)不能過戶的原因之一。對(duì)于案外人執(zhí)行異議案件中直接不審查未過戶的原因，就支持案外人的異議請(qǐng)求，都是不符合法律規(guī)定的。

　　案外人在明知涉案房產(chǎn)存在權(quán)證不全的過戶障礙，仍與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)于不能過戶存在過錯(cuò)。

　　（六）輪候查封房屋，案外人執(zhí)行異議案件的審查：應(yīng)向首封法院提出

　　輪候查封被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，案外人提出執(zhí)行異議的，因輪候查封，沒有實(shí)際產(chǎn)生查封的法律效力，對(duì)未生效的執(zhí)行行為，案外人不能提出執(zhí)行異議。案外人提出的，應(yīng)告知案外人異議不符合案外人異議的法定受理?xiàng)l件，應(yīng)向首次查封的法院提出執(zhí)行異議。

　　【結(jié)語】： 

　　案外人異議程序的設(shè)置和審查，關(guān)鍵是確立統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)當(dāng)事人、案外人和執(zhí)行法院，在一致、確定的規(guī)則平臺(tái)上公平“博弈”，和實(shí)施相應(yīng)的執(zhí)行行為。在案外人異議案件的審查標(biāo)準(zhǔn)、審查方法、判斷標(biāo)準(zhǔn)等尚需繼續(xù)完善之際，我們期待能在立法層面上得到進(jìn)一步的規(guī)范。在現(xiàn)階段，人民法院審查案外人異議案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照現(xiàn)有法律規(guī)定進(jìn)行審查，吃透法律精神，竭力查明案件事實(shí)，保障好各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效化解社會(huì)矛盾。(作者單位：云南省紅河州石屏縣人民法院）