小探說(shuō)，這是繼去年9月末公示的《南寧五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心城市設(shè)計(jì)》后，時(shí)隔一年多，這里再次有新規(guī)劃出爐了！參照對(duì)比此前的，南寧五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃不僅規(guī)劃面積變大了！而且在功能結(jié)構(gòu)、路網(wǎng)、建筑高度控制、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制等方面都有優(yōu)化！（8張規(guī)劃圖帶你展望未來(lái)的五象龍崗CBD?。?/span>
上圖為五象新區(qū)龍崗片區(qū)效果圖（標(biāo)紅處為龍崗商務(wù)中心區(qū)）
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向東看！南寧又一CBD崛起！
五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃范圍為：北側(cè)和東側(cè)以江的江灣路為界，南側(cè)以和江路、天壇路為界，西側(cè)以龍崗大道為界。五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)面積約440公頃（4400000平方米㎡，折合約6600畝）。
上圖為五象新區(qū)龍崗片區(qū)效果圖（標(biāo)紅處為龍崗商務(wù)中心區(qū)）
我們可以在下面地圖截圖里清楚看出：規(guī)劃的五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)，將是繼金湖CBD、東盟商務(wù)區(qū)、五象新區(qū)總部基地之后，南寧又一個(gè)大型CBD！
這將服務(wù)CBD所在的區(qū)域，加速發(fā)展！并且可以面向更廣闊的市場(chǎng)！而給區(qū)域的居住、就業(yè)、購(gòu)物消費(fèi)等方面也是提供紅利支持！營(yíng)造良好的居住、商務(wù)、商業(yè)、綜合服務(wù)氛圍！
上圖圈紅處為各CBD區(qū)域的商務(wù)功能結(jié)構(gòu)部分
（小探按大概位置圈出的）
科普一下，中央商務(wù)區(qū)(Central Business District，簡(jiǎn)稱CBD)指一個(gè)國(guó)家或大城市里主要商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。
有了規(guī)劃！就看審批進(jìn)度和結(jié)果啦！期待五象龍崗CBD！
不要我們等太久的日子后，我們將見(jiàn)證五象龍崗CBD的崛起！
（小探有預(yù)感，五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)待建成后，將要躋身南寧四大CBD）
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8張規(guī)劃圖帶你展望
未來(lái)的五象龍崗CBD！
《關(guān)于南寧五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）報(bào)送審批前公示》于2017年10月25日公示，公示期截止日2017年11月25日。
復(fù)制以下鏈接↓↓↓新瀏覽器打開(kāi)查看原規(guī)劃公示頁(yè)面
http://www./common/Index/U_Publication/U_PublicationShow.aspx?id=15242
注意看！圖中標(biāo)紅標(biāo)志位小探特意劃重點(diǎn)噢！
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看前說(shuō)明：規(guī)劃圖上的方框文字為小探個(gè)人快評(píng)，不是市規(guī)劃局解讀信息，僅供參考。如有錯(cuò)漏，歡迎指正。
南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖一：功能結(jié)構(gòu)分析圖
從功能結(jié)構(gòu)分析圖，看這里的大規(guī)劃方向！看看你未來(lái)置業(yè)傾向哪個(gè)功能分區(qū)？當(dāng)然不同功能分區(qū)的配套及地段價(jià)值和服務(wù)功能也不同，這要購(gòu)房者和就業(yè)者的多研究、思考啦。
五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控的功能結(jié)構(gòu)是“一帶、四區(qū)”：
一帶：江灣路構(gòu)建濱水活力帶；
四區(qū)：北部的商務(wù)核心區(qū)、西南部的綜合服務(wù)區(qū)、東部的商務(wù)配套區(qū)、以及東南部的濱水居住區(qū)。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖二：土地利用規(guī)劃圖
土地利用規(guī)劃圖，不單單是給開(kāi)發(fā)商買地前看的！建設(shè)先看規(guī)劃嘛！當(dāng)然購(gòu)房者和投資者也更有看啦！看過(guò)規(guī)劃再出手，心里更有底。
一般我們能從土地規(guī)劃圖看出以下幾方面：
看哪些是住宅地（一般為金色標(biāo)示，用途是純住還是商住有待地塊招拍掛時(shí)，會(huì)有詳細(xì)信息公示）；
哪些是商務(wù)用地（一般為肉色標(biāo)示，未來(lái)這里建的商務(wù)寫字樓或商務(wù)商業(yè)綜合體有多少，也可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)這里將有多少辦公地?cái)?shù)量和就業(yè)需求可期）；
哪些是商業(yè)用地（一般為紅色標(biāo)示，就是居住地方商業(yè)配套如何，地塊大的可能建購(gòu)物中心呢）；
還有規(guī)劃的醫(yī)院、中小學(xué)和高中（一般為粉色表示）、幼兒園等配套多少（一般有相應(yīng)標(biāo)示和文字備注），位置距離居住或辦公的地方近還是遠(yuǎn)等等。
以及其他用途，或酒店，公園、公共綠地、娛樂(lè)康體、文化設(shè)施、科研等商服、公共配套等信息，都可以從土地利用規(guī)劃圖里看出相應(yīng)規(guī)劃信息，和對(duì)未來(lái)展望更有底了。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖三：道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖
從道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖里，我們可以大致看出區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的路網(wǎng)走向及縱橫道路有哪些。主干道、次干道、支路有哪些？公交站點(diǎn)、加油站、立交橋、是否有規(guī)劃地鐵站及其位置分別在哪？這些都對(duì)區(qū)域住戶和上班族的出行，都是比較關(guān)注的！
五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)的路網(wǎng)為“兩環(huán)三橫四縱”：
兩環(huán)：江灣路、那造路；
橫向干路：天壇路、新邕路、龍華路
縱向干路：龍崗大道、龍祥路、10號(hào)北路和14號(hào)北路組成。
當(dāng)然這些規(guī)劃道路的建設(shè)工期和時(shí)序，有待實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)情況而定。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖四：道路斷面規(guī)劃圖
道路斷面規(guī)劃圖是看主干路、次干路、支路的道路規(guī)劃位置及對(duì)應(yīng)的道路紅線寬度示意。
龍崗商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)分三個(gè)等級(jí)：主干道、次干道和支路。道路紅線寬度分別為：60米、50米、40米、36米、30米、24米、20米。
這為意向或已經(jīng)居住、工作在此處的市民，更好了解道路情況，未來(lái)自駕也有底，哪些道路比較寬，哪些不是那么寬等。當(dāng)然，還是有待這些道路建成和道路劃線交通標(biāo)示后，相關(guān)路牌指引更加直觀！（不論在哪，都要遵守交規(guī)噢！除非緊急特殊情況）
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖五：道路交叉口控制規(guī)劃圖
從道路交叉口控制規(guī)劃圖上，我們可以看出哪條道路與哪條道路交匯（有十字路口或岔路口的），以及從圖中也可以了解到這里規(guī)劃建設(shè)立交的位置（分離式立交、遠(yuǎn)期規(guī)劃的互通式立交）等信息。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖六：景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖
從景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖里，我們可以展望未來(lái)區(qū)域內(nèi)哪些地方將打造景觀帶、景觀核心區(qū)、不同功能的風(fēng)貌區(qū)等。
從圖中我們可以看出，五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)景觀系統(tǒng)：
景觀主軸：龍崗大道景觀廊道；
綠廊通道：規(guī)劃的龜山濱江公園與規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)的交界；云桂鐵路與規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)交匯；邕江與規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)東面的濱江區(qū)交匯。
濱江景觀帶：規(guī)劃區(qū)域外圍濱江的區(qū)域；
景觀風(fēng)貌區(qū)：現(xiàn)代商業(yè)景觀風(fēng)貌區(qū)、現(xiàn)代商住景觀風(fēng)貌區(qū)、行政辦公景觀風(fēng)貌區(qū)。
同時(shí)規(guī)劃了3個(gè)小區(qū)景觀核心，以及1個(gè)商務(wù)景觀核心、2個(gè)自然景觀核心（規(guī)劃的龜山濱江公園、天潭湖公園）。以及規(guī)劃6個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖七：建筑高度控制圖
從建筑高度控制圖，我們可以看出開(kāi)發(fā)商未來(lái)在此建造的樓房或其他建筑的高度都有相應(yīng)的要求，近江的首排地塊的建筑高度控制大多是60米，而首排部分地塊是24米、36米；而往商務(wù)功能分區(qū)的中心區(qū)域靠的地塊的建筑高度控制遞增趨勢(shì)，高度80米、90米、100米、150米、200米、300米。像高度150、200、300米多是建摩天大樓。
當(dāng)然，CBD最常見(jiàn)的是有寫字樓及商業(yè)裙樓組成的商務(wù)商業(yè)綜合體，具體規(guī)劃得看地塊不同規(guī)劃要求，以及開(kāi)發(fā)商拿地后的制定的產(chǎn)品規(guī)劃。
我們關(guān)注到的商務(wù)中心區(qū)里主要布局住宅宗地的功能分區(qū)里：
西南部的綜合服務(wù)區(qū)地塊的商住建筑高度控制多是：100米。
東部的商務(wù)配套區(qū)地塊的商住建筑高度控制多是：臨江的高度60米，而近中心的則是高度90米、100米。
東南部的濱水居住區(qū)地塊的商住建筑高度控制多是：60、80米。
一般商住樓高度對(duì)應(yīng)規(guī)劃建設(shè)的地上樓層數(shù)（這里按標(biāo)準(zhǔn)層層高3米，首層架空≤5米估算，僅供參考）：
高度60米（地上層數(shù)≤19層）；高度80米（地上層數(shù)≤25層）；高度90米（地上層數(shù)≤29層）；高度100米（地上層數(shù)≤33層）。
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南寧市五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）
圖八：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制圖
開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制圖里，我們可以看到各個(gè)地塊的容積率的控制范圍，沿江的較小些，個(gè)別建設(shè)超高層地標(biāo)建筑的，并且樓間距相對(duì)不寬的，其容積率則更大些。
龍崗商務(wù)中心區(qū)北部的商務(wù)核心區(qū)，建寫字樓為主，容積率多數(shù)在3.0-4.0，而靠近中心區(qū)域的個(gè)別地標(biāo)建筑地塊的折算容積率取值范圍高達(dá)4.0-5.0（實(shí)際容積率有5.4、5.5、7.7）。
我們可以對(duì)應(yīng)上一幅土地建筑控制規(guī)劃圖里的高度來(lái)看，建筑限高約高，容積率控制很可能數(shù)值越大，對(duì)于居住和使用上有一定影響；反過(guò)來(lái)看，建筑高度越低，容積率可能約小，居住舒適度更好。
我們關(guān)注到的商務(wù)中心區(qū)里主要布局住宅宗地的功能分區(qū)里：
西南部的綜合服務(wù)區(qū)地塊的商住容積率控制范圍：2.5、2.5-3.0、3.3、3.9。
東部的商務(wù)配套區(qū)地塊的商住容積率控制范圍：2.0-2.5、2.2、4.0。
東南部的濱水居住區(qū)地塊的商住容積率控制范圍：2.0-2.5、2.5-3.0。
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這里還是萌芽期！前景可觀！
目前來(lái)看，五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)里的四大功能區(qū)里，好像僅有西南部的綜合服務(wù)區(qū)已開(kāi)發(fā)。目前該功能分區(qū)里的商住小區(qū)有：君華錦云（只剩商鋪在售了呢）、寶能城市廣場(chǎng)（住宅新品待推，已經(jīng)是第三期組團(tuán)了，期待未來(lái)這里配套的大型商業(yè)mall建成）、八桂綠城龍庭水岸（住宅新品待推，看過(guò)去的貌似推售很慢）、龍域香醍半島（住宅新品待推，估計(jì)是進(jìn)駐這里最早一批開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)交房了幾個(gè)組團(tuán)）、銀泉一品天譽(yù)（新盤，在建，住宅待售）等。
（備注：以上是截止2017.10.27統(tǒng)計(jì)的，一切以各樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況為準(zhǔn)。）
而該分區(qū)里的公共服務(wù)配套已落成了邕寧高中新校區(qū)，即將建成運(yùn)營(yíng)的邕寧區(qū)人民醫(yī)院（新址），以及威寧鄰家廣場(chǎng)（在建，預(yù)計(jì)2018末或2019年建成）等。
網(wǎng)絡(luò)衛(wèi)星地圖下的五象龍崗商務(wù)區(qū)（部分）
而北部的商務(wù)核心區(qū)、東部的商務(wù)配套區(qū)、以及東南部的濱水居住區(qū)，都還是“萌芽”前期呢！
這有待企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)！想必未來(lái)這里的供地出讓也將陸續(xù)推出！大開(kāi)發(fā)呀！
還有
規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的龜山濱江公園
以及龍崗商務(wù)區(qū)里規(guī)劃的幾個(gè)公園
湖泊、河流水系等建設(shè)
半島濱江景觀資源優(yōu)勢(shì)！
五象新區(qū)龍崗片區(qū)的前景值得期待！
最后，小探預(yù)祝新控規(guī)（修編）上報(bào)審批順利
讓關(guān)注五象龍崗、意向或已安家/工作的朋友
能早日見(jiàn)證五象新區(qū)龍崗商務(wù)中心區(qū)的崛起！
好了，就到這里
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龍崗商務(wù)中心區(qū)新規(guī)劃，你怎么看？
五象龍崗CBD還處在萌芽期呢
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◆圖文來(lái)源：南寧規(guī)劃信息港（南寧規(guī)劃局官網(wǎng)）公示圖、網(wǎng)絡(luò)配圖、
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