財務核算

房地產(chǎn)公司轉賣電力，不是適格主體，賣電合同無效，但這并不代表房地產(chǎn)公司不能將該業(yè)務確認為收入，根據(jù)收入確認的五個條件，可以做“其他業(yè)務收入”，并根據(jù)實際支付的相關電費做“其他業(yè)務成本”，對于轉售自來水，可以予以同樣的處理。

稅務管理

施工水電由房地產(chǎn)公司承擔還是施工單位承擔？哪種方式稅收利益最大？回答這個問題，需要區(qū)分房地產(chǎn)公司是一般計稅項目還是簡易計稅項目。

1、一般計稅項目

假設房地產(chǎn)項目發(fā)生1000萬的電費，500萬的水費，均不含稅。

如果房地產(chǎn)公司承擔水電費，其收到電力公司開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣170萬的進項稅額，收到自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣15萬的進項稅額，合計抵扣185萬的進項稅額。

如果施工單位承擔水電費，其收到電力公司開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣170萬的進項稅額，收到自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣15萬的進項稅額，合計抵扣185萬的進項稅額。同時，轉售行為需要確認增值稅銷項稅額，其中轉售電力銷項稅額170萬，轉售自來水銷項稅額55萬。另外，結算工程款從施工單位處可取得1500*11%=165萬的水電費部分進項稅額。綜上，房地產(chǎn)公司合計可以抵扣的進項稅額為125萬。如果施工單位選擇簡易計稅，則房地產(chǎn)公司最終可抵扣的進項稅額會小于125萬。

根據(jù)上述比較，對于一般計稅的項目，房地產(chǎn)公司選擇承擔水電費，增值稅稅負輕。這要是由于施工單位的增值稅稅率低于17%和轉售自來水稅率跳點導致的。

2、簡易計稅項目

假設房地產(chǎn)項目發(fā)生1000萬的電費，500萬的水費，均不含稅。

如果房地產(chǎn)公司承擔水電費，其收到電力公司和自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票，由于是用于簡易計稅項目，其進項稅額均不可抵扣，所含的進項稅全部進入成本，可少繳企業(yè)所得稅185*25%=46.25萬。

如果施工單位承擔水單費，房地產(chǎn)公司購入的水電，假設全部用于轉售，不考慮房地產(chǎn)項目部零星適用水電，此時其收到電力公司和自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票，可予以抵扣185萬，因為轉售行為不是簡易計稅項目，由轉售行為產(chǎn)生銷項稅額225萬。施工結算后，可從施工單位處取得水電費部分的進項稅額為1500*3%=45萬，該項進項稅額由于用在簡易計稅項目，不可抵扣。綜上，房地產(chǎn)公司實際繳納增值稅40萬，可少繳企業(yè)所得稅45*25%=11.25萬，實際納稅28.75萬。

根據(jù)上述比較，對于簡易計稅的項目，房地產(chǎn)公司選擇承擔水電費，綜合稅收利益大。

從稅收利益的角度來看，由于目前增值稅稅率不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)公司選擇承擔水電費會帶來更大的稅收利益。

但是在實際工程管理中，房地產(chǎn)公司承擔水電費，不涉及到與施工單位的水電費結算，會導致如何控制水電的適用成為難題，施工單位浪費現(xiàn)象嚴重。一個切實可行的解決辦法是房地產(chǎn)公司強化施工現(xiàn)場的管理，給施工單位掛表計量水電消耗量，規(guī)定施工水電定額，超定的部分需要在工程款中扣回，對于這部分的超定額水電同樣會涉及轉售行為，相當于施工單位承擔了超定額的水電費，由于增值稅存在稅率差，會導致房地產(chǎn)公司部分稅收利益的損失。當然稅收籌劃需要和實際經(jīng)營協(xié)調，不可能一味地追求稅收利益的最大化。